マンション投資は収支がプラスでなくても良い?その理由とは

マンション投資は収支がプラスでなくても良い理由とは

マンション投資では、収入と支出の収支が非常に重要です。では、マンション投資の収支のバランスが良いのはどのような状態なのでしょうか。

この記事では、マンション投資における収支の内訳や収支をプラスにする方法などを解説していきます。マンション投資の収支についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資における収支

マンション投資における収支は、文字通り収入と支出のことです。収入から支出を差し引いてもお金が残れば利益になりますし、収入よりも支出のほうが多ければ赤字になってしまいます。ここでは、マンション投資における収入の内訳、支出の内訳について解説していきます。収支のバランスについて把握するためには、まずそれぞれの内訳から見ていきましょう。

収入の内訳

マンション投資の収入には、家賃や礼金、更新料などがあります。収入の大きな柱となるのが家賃で、購入したマンションを入居者に貸し出すことで得られる収入になります。礼金は入居者が入居する際にもらえるお金で、家賃の1ヶ月~2ヶ月分が相場です。また、礼金と一緒に敷金を受け取りますが、これは退去する際に原状回復費をのぞいて返還するものなので収入にはなりません。更新料は、賃貸契約を更新する際に受け取ることができるお金です。

支出の内訳

マンション投資の支出には、ローン返済費や管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理委託料などがあります。ローン返済費は、ローンを組んで投資用のマンションを購入した場合に支払う費用です。管理費や修繕積立金はマンションごとに設定されており、毎月支払う必要があります。入居者が快適に過ごせるように管理するための費用が管理費で、修繕が必要になった場合に備えて積み立てておくのが修繕積立金です。また、賃貸管理を業者に委託する場合には、業者に支払う費用も発生します。

マンション投資で収支をプラスにする方法

マンション投資において、収支をきちんと把握することはとても重要です。収支がプラスであれば資産を増やすことができますし、マイナスになれば持ち出しが多くなり自己資金が減ってしまいます。

せっかく投資をしているのに資産が増えるどころか目減りしていくのであれば投資の意味がありません。マンション投資で収支をプラスにするには、収入を増やすか支出を減らすことが大切になります。そのための具体的な方法をいくつか紹介していきます。

収支のシミュレーションを確認する

マンション投資では、実際の収支のシミュレーションを細かいところまできっちり確認することが重要です。シミュレーションをする際には、「こうなって欲しい」という願望ではなく、現実的なシミュレーションを行うことが欠かせません。

例えば、家賃の設定を高くすれば収入は増えますが、その金額で借り手が見つかるのかということも重要なポイントです。近隣の相場よりも高ければ入居者が見つからず、家賃収入がゼロになってしまうこともあります。また、一時的に空き室になることもあるので、空き室率なども参考にしてシミュレーションする必要があります。

ローンは金利が低い金融機関で組む

マンション投資を行う際にローンを利用する場合には、金利が低い金融機関で組むことが重要です。投資用ローンの金利は金融機関によってさまざまですし、利用するローンの種類によっても変わってきます。金利が低ければそれだけ支払う費用が減るので、支出を抑えることにつながります。逆に金利が高い金融機関でローンを組んでしまうと、支払う総額が増えて損をすることになるので、情報収集をして金利が安い金融機関を探すようにしましょう。

あらゆるリスクに備える

マンション投資には、さまざまなリスクが潜んでいます。家賃を下げなければいけなくなることもありますし、空き室が発生することもあります。新築や築年数が浅いマンションは人気があるので家賃を高めに設定しても入居者が現われますが、築年数が経過すれば入居者が集まりにくくなります。その結果、空き室が発生しやすくなり、家賃を下げざるを得なくなってしまうことがあるのです。また、建物の老朽化やローン金利の変動などのリスクも考えられます。そういったリスクを予め想定して、どのように対応をするのかを考えて備えておくことが重要です。

不動産投資のリスクやよくある失敗については、「投資用マンションの【よくある失敗】と【成功するためのポイント】を解説!」でも詳しく紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

必ずしも収支がプラスの状態が良いわけではない

マンション投資では収支はプラスのほうが良いと思ってしまいがちですが、必ずしもそうとは限りません。売却すれば高値で売れることが見込めるといった場合には、収支がマイナスでも全く問題ないこともあります。その反対に収支はプラスでも、今後支出が大きく増えることが予想されるような場合には計画を見直したほうが良いこともあるのです。ここでは、プラスのほうが良い場合とマイナスでも良い場合について解説していきます。

プラスのほうが良い場合

マンション投資で収支がプラスのほうが良いのは、売却することを考えず物件を保有し続けて家賃収入を得たい場合です。ずっと持ち続けるのであれば、収支がマイナスだと資産が減少し続けていくことになってしまいます。築年数が経過するにつれてメンテナンスコストが増えることも考えられるため、継続して家賃収入を得るのであれば、収支はプラスであることが求められます。

マイナスでも良い場合

マンション投資で収支がマイナスでも良いのは、将来的に高いリターンが見込める場合に限られます。例えば、人気の高いエリアにある物件であれば、築年数が経過したマンションでもほとんど値が下がらないということもあります。また、立地によっては逆に値上がりするようなマンションもあるのです。

その場合、収支がマイナスでも売却したときに、マイナスをカバーし利益を上げられるので全く問題はありません。多少、物件価格が高くても投資する価値はあるといえるでしょう。

マンション投資の収支に関する注意点

マンション投資を行う上では、収支に関して気を付けておきたいポイントがあります。ここでは、マンション投資の収支に関する注意点について見ていきましょう。

  • 売買のタイミングに気を付ける
  • 長期にわたって空室が出てしまう
  • 老朽化で管理費・修繕積立金が高くなる
  • ローン金利が上昇する可能性もある
  • ワンルームマンションの投資は新築が危険度が高い

売買するタイミングを間違えると大きく損をしてしまうこともありますし、ずっと空き室が続いて収入が得られないとなれば死活問題になってしまいます。それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

売買のタイミングに気を付ける

マンション投資においては、物件の購入と売却のタイミングが非常に重要です。例えば、人気のエリアというのは移り変わっており、昔人気が高かった地域も今では高齢者ばかりということもあります。

反対に再開発が進んだエリアでは、人が移り住んでくることも多いです。新しい商業施設がオープンする予定があるなど、今後も人気が出そうなエリアにある物件であれば、遅く売却したほうが得になります。一方で、人気が低下していくことが予想されるエリアでは、早めに売却したほうが良かったりします。

人気が回復するのではないかと思って売りどきを逃すと、さらに安くなってしまう可能性もあるため、購入・売却のタイミングに注意しましょう。

長期にわたって空室が出てしまう

マンション投資では、空室になる期間をできるだけ減らすのも大切です。勿論、100%入居者がいる状態にするのは難しいでしょう。入居者が退去してから次の入居者が決まるまで、多少の空室が出ることは避けられません。

しかし、空室になると家賃収入がゼロになってしまうので、支出ばかりが発生している状態になります。家賃収入が全く得られないのはマンション投資において、もっとも避けなければいけないことなので、空室が長く続くようであれば、家賃を多少下げてでも入居者を確保することを検討しましょう。

老朽化で管理費・修繕積立金が高くなる

マンションが老朽化すると、管理費や修繕積立金も高くなるのが一般的です。マンション投資で物件を購入する際には、管理費や修繕積立金のシミュレーションも当然すると思います。

しかし、マンションの管理費や修繕積立金は最初低く設定されていて、築年数が経過すると段々高くなっていくのです。高くなることを想定せずにシミュレーションしてしまうと、最初の想定と収支のバランスが大きく変わってしまうため、最初から老朽化することを考えて、管理費や修繕積立金が高くなるのを想定しておくようにしましょう。

ローン金利が上昇する可能性もある

マンション投資で、金融機関のローンを利用するという人も多いでしょう。日本のローン金利は低く抑えられていますが、それが今後もずっと続くとは限りません。ローン金利が上昇すれば、支払いの総額が大きくなってしまいます。借り入れる期間や借入額などによっても負担の大きさは変わってくるため、場合によっては、借り換えなども検討したほうが良いかもしれません。マンション投資では、そういったリスクも頭に入れておくことが重要です。

不動産ローンの金利については、「不動産投資ローンの金利相場は?金融機関ごとの特徴や変動金利・固定金利の違いを解説」で紹介しておりますので、気になる方はこちらの記事も確認してみてください。

ワンルームマンションの投資は新築の危険度が高い

ワンルームマンションの投資を行う際に、新築物件を購入するのはあまりおすすめできません。新築物件であれば簡単に入居者が見つかるだろうと飛びついてしまう人は多いです。勿論、新築物件は人気があるので入居者は集まりやすいですが、中古物件に比べてはるかに高額というデメリットがあります。

新築マンションは支出が大きいので、収支がプラスになるとは限らないのです。むしろ、マイナスになってしまうリスクのほうが高いといえます。新築時より価格が高くなることもほとんどないといって良いでしょう。

マンション投資は不動産会社選びが重要

マンション投資を行う際は、不動産会社選びが重要になります。不動産会社は長くパートナーとして不動産投資をサポートしてくれますが、中には、ただマンションを売りたいだけという会社もあるため、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を選ぶには、問い合わせなどに丁寧に答えてくれるところを選ぶようにしましょう。良い面ばかりを強調するのではなく、リスクも考慮したシミュレーションを行ってくれるところを選ぶとさらに安心できます。

まとめ

マンション投資では、収支のシミュレーションをしっかりと行うのが重要です。空き室や老朽化、ローン金利の変動といったリスクも考慮したシミュレーションをすることが欠かせません。

アデプトマネジメントは、大阪を中心に多数の不動産投資物件を手掛けた実績を持つ不動産会社です。マンション投資に関するノウハウを持っており、きめ細やかなサポートを行っています。リスクも考慮した現実的なアドバイスをしておりますので、マンション投資をお考えの方は、ぜひこちらからお気軽にご相談ください。

この記事の編集者

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アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事(2)第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣(1)第002807号


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