共有名義のマンション売却の方法について1から分かりやすく解説

共有マンションを所有している人の中には、「共有名義のマンションを売却したいけど、共有者の同意が得られない」などの悩みを抱えている人もいるでしょう。

この記事では、共有者にできる行為や共有名義のマンションを売却する方法などを解説していきます。共有マンションの売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義とは

共有名義とは、一つの不動産を一人ではなく複数人で所有している状態のことをいいます。共有名義でよくあるのは、マンションを夫婦でお金を出し合って購入するケースです。この場合には、夫と妻それぞれが所有者として登記を行い、共有名義とします。共働き世帯が増えていることもあり、共有名義のマンションも増加しています。

また、相続が発生して共有名義になったり、親子で住宅ローンを組んでマンションを購入したりといったケースも少なくありません。

単独名義との違い

単独名義は、土地や建物などの不動産を一人で所有している状態です。住宅ローンを一人で組んで支払いも一人で行う場合には、単独で登記を行います。家族と一緒に住む場合でも、家族に所有権が生じるわけではありません。

単独名義は出資した人に所有権があり、共有名義はそれぞれに所有権があります。共有名義の場合、登記簿には出資した割合に応じて持分割合が記載されます。半分ずつ出資した場合には、2分の1ずつの持分となるのです。

共有者は何ができる？

マンションが共有名義になっている場合、共有者はマンションに対して何ができるのでしょうか。他の共有者の同意なく単独でできることもあれば、過半数の同意が必要、所有者全員の同意が必要なこともあります。

ここではマンションの持分割合によってできること、できないことを詳しく見ていきましょう。

保存行為・使用行為

共有名義のマンションの保存や使用は単独で行うことが可能で、他の共有者の同意は必要ありません。

保存行為には、建物が傷んでいるときの修繕などが含まれます。例えば、屋根から雨漏りがしている場合にそのままにしておくと、建物全体が傷んでしまうでしょう。そういったときは、共有者は他の共有者の同意なく雨漏りの修繕を行えます。ただし、大掛かりなリフォームは保存行為に該当しないので注意してください。

使用行為とはその建物を使うことで、持分割合に関わらず全体を使用する権利があります。

管理行為

管理行為とは、財産の性質を変えない範囲で利用したり改良したりすることです。例えば、短期間収益物件として貸し出したり、住みやすくするためにリフォームしたりすることは管理行為に含まれます。

管理行為には、共有持分権の過半数の同意が必要になります。共有持分が2分の1ずつの場合、1人だけの持分では過半数にはならないので、リフォームする際にはもう1人の同意が必要です。持分割合が3分の1と3分の2だった場合は、3分の2を持つ人はそれだけで過半数となるので、決定権を持つことになります。

処分行為

処分行為は売却したり抵当権を設定したりする行為のことで、共有持分権を持つ全員の同意がないと行うことができません。売却に反対している人が1人でもいれば、勝手にマンションを売却できないという決まりです。

処分行為には、建て替えや大規模なリノベーションなども含まれるので注意してください。また、他人に貸し出す場合も短期間であれば管理行為になりますが、借地借家法が適用となる賃貸借契約の締結などは処分行為に該当します。

共有物件で単独でできること、できないことまとめ

共有名義のデメリット

共有名義はお金を出し合えることなどから、手を出しやすいというメリットがありますが、同時に共有しているからこそのデメリットもあります。ここでは、共有名義のデメリットについて見ていきましょう。

• 売却がしにくい
• 相続時の権利が複雑になる

売却がしにくい

先ほども解説した通り、共有名義のマンションは、共有者全員の同意がないと売却できません。そのため、売却するかどうかで揉めたり、話がまとまらなかったりすることも多いのです。例えば、親から受け継いだ実家を兄弟姉妹で共有名義としている場合、思い入れがある実家だから手放したくないという人がいたら売却はできません。

また、売却額で折り合いがつかないケースもあります。値段を下げてでも早く売りたいという人もいれば、時間がかかったとしてもできるだけ高く売りたいという人もいます。全員が納得して売却するのは、意外と難しいです。

相続時の権利が複雑になる

共有名義のマンションのデメリットには、相続時の権利が複雑になるという点も挙げられます。共有名義人が亡くなった場合、当然所有している持分も相続されます。その際に、相続する人の数が多ければ多いほど、共有名義人も増えてしまうのです。

遠方にいるなどの事情で疎遠になっている人がいると、共有名義人全員と連絡を取るのも困難になってしまいます。自分の次世代までの相続を考えると、子どもや孫に負担をかける可能性もあるでしょう。

共有名義のマンションを売却する方法

前述の通り、共有名義のマンションの売却には、共有持分権を持つ全員の同意がないといけません。では、共有名義のマンションを売却したいと思ったときにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、下記の4つの売却方法について解説していきます。

1. マンション全体を売却する
2. 共有持分のみを売却する
3. 他の共有者に買い取ってもらう
4. 単独名義にしてから売却する

それぞれの方法を見ていきましょう。

マンション全体を売却する

共有名義のマンションは、共有者全員の同意があれば売却が可能です。一人でも反対する人がいると難しいですが、売りに出したりする手続きが面倒なのでつい先送りしているという人も珍しくありません。誰か一人が率先して動けば、了承してもらえるケースも多いでしょう。

売却を提案する際には、売却額や手続きに必要な費用などをきちんとシミュレーションして提示するのが効果的です。同意が得られれば、普通にマンションを売却するのと同じ流れになります。

共有持分のみを売却する

共有名義のマンションでは、共有持分のみを売却する方法もあります。自分の持分だけであれば、共有者の了承は必要ありません。ただし、買取をしてくれる業者はごく限られていますし、相場よりも安く買い叩かれてしまう可能性が高いでしょう。トラブルの種になりそうなマンションをわざわざ購入したと思う人はいないからです。そのため、相続トラブルなどで話がこじれ、一刻も早く手放したいといったときに選択するケースが多い手法になります。

他の共有者に買取してもらう

共有名義のマンションでは、自分の持分を他の共有者に買取してもらうという方法もあります。その場合、自分は共有者から対価として金銭を受け取れるというメリットがあり、共有者は自分の持分割合を増やせるというのがメリットです。

単独名義にしてから売却する

マンションが共有名義だと何かと売りづらいので、単独名義にしてから売却するという方法もあります。その場合、マンション全体を相場と同じくらいの価格で売ることが可能です。

自分の持分のみ売却するとなると、相場よりかなり低くなってしまうので、単独名義にしてから売却するほうが得になることが多いでしょう。共有者から持分の買取をして単独名義にする場合もありますし、譲渡してもらう場合もあります。

共有名義のマンション売却に関するよくある質問

ここまで、共有名義のマンション売却について説明をしていきました。最後に共有名義のマンション売却に関するよくある質問を見ていきましょう。

• 売却に必要な書類は？
• 売却する際の流れは？
• 売却時によくあるトラブルは？

気になる質問がある方は、ぜひチェックしてみてください。

Q.売却に必要な書類は？

共有名義のマンションを売却するのに必要な書類には、まず登記識別情報（登記済権利証）が挙げられます。これは不動産登記が完了した際に発行される書類で、2006年までは登記済権利証という名称でした。2006年からは登記識別情報が発行されるようになっています。

また、地積測量図や境界確認書なども、不動産の土地の面積や隣との境界を確定するために必要な書類です。古い家だとないこともあるので、その場合は土地家屋調査士に測量をしてもらいましょう。さらに、共有者全員分の身分証や住民票、印鑑証明書、実印なども求められます。

Q.売却する際の流れは？

不動産を売却する流れは、単独で不動産を売却するときの流れと大きな違いはありません。ただし、不動産業者などとやり取りを行わなければならないので、まとめ役が必要になります。仲介手数料などの売却に必要な費用などもあるので、誰がどのように負担するのかもきちんと決めておくとスムーズに進められます。

売却することが決定したら、売り出し価格を決めて売りに出します。マンションが売れた後は、利益に応じて共有者それぞれが確定申告を行いましょう。

Q.売却時によくあるトラブルは？

売却時に多いトラブルは、値段を下げるかどうかで意見が分かれるという点です。売り出した価格ですぐに売れれば良いですが、買い手がなかなか見つからないということもあります。そういった場合に、値段を下げるべきか判断に迷うことも多いです。共有者が複数いると、意見が一致しないことも少なくありません。

共有名義の売却はアデプトマネジメントにお任せ

共同名義とは、一つの不動産を一人ではなく複数人で所有することです。共有名義のマンションの売却には共有者全員の同意が必要になるので、誰か一人が勝手に売却するというのはできません。

共有持分のみを売却する方法もありますが、相場よりは大分安くなってしまうので、注意してください。その他にも、他の共有者に買取をしてもらう、単独名義にしてから売却するなどの方法もあるので、自分に合った方法を選びましょう。

アデプトマネジメントでは、マンションなどの不動産売買を数多く手掛けています。共有名義のマンションを取り扱った経験も多いので、売却を検討している方は、お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。