区分マンションを売却する流れや注意点などをまとめて紹介

「区分マンションを売却したいと思っているけど、どんな売却方法が良いのか分からない」「区分マンションを売却する手順が知りたい」と悩みの方もいますよね。
この記事では、区分マンションを売却する方法や流れ、注意点などをまとめて解説していきます。区分マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

区分マンションの特徴

マンション全体を一棟マンションと呼ぶのに対して、区分マンションはマンションの中の１戸のことをいいます。マンションを丸ごと購入するとなると多額の資金が必要ですが、区分マンションはそれよりも購入資金を抑えられるため、購入のハードルが低いです。

また、一棟マンションの場合には、最上階とか角部屋などの特定の部屋に人気が集まる一方で、あまり人気のない部屋も出てきてしまいます。区分マンションであれば、人気のある部屋だけを選んで購入することが可能です。

区分マンションの売却方法

区分マンションを売却する方法は、大きく分けて3つあります。

• 不動産会社に売買仲介を依頼して売却する方法
• 買取を行っている不動産会社に売却する方法
• 個人間取引をする方法（親族や近しい人の場合で一般的ではない）

よく行われる方法として挙げられるのは、売買仲介を行う不動産会社への依頼です。買い手探しや価格交渉、契約の手続きなどを総合的にサポートしてくれます。

次に多いのが、買取を行っている不動産会社に売却する方法です。この場合、仲介ではなく不動産会社が直接区分マンションを買取をします。買い手を探す必要がないのですぐに売却できますが、買い手に売買するよりも売却金額が安くなりやすいです。

個人間取引をするという方法もありますが、こちらは親族や近所の人が購入を希望している場合などに行われることが多く、あまり一般的ではありません。

区分マンションを売却する流れ

「所有している区分マンションを売却したいけど、何から始めれば良いのかよく分からない」という人もいるかと思います。そんな人のために、ここでは、区分マンションを売却する流れを紹介するので、見ていきましょう。

1. 売却相場を調べる
2. 不動産会社を探して契約を結ぶ
3. 売却活動を開始する
4. 購入希望者と契約を結んで引き渡しをする

それぞれ解説していきます。

売却相場を調べる

区分マンションを売却する場合には、まずいくらで売れそうなのかという売却相場を調べておきましょう。マンションの売却額は、立地条件や築年数、間取り、建物のメンテナンス状況などによって変わります。人気の高いエリアにある、最寄り駅に近いなど、立地が良ければ築年数が経過していても高値で販売できる可能性もあるのです。

売る側としてはできるだけ高く売りたいものですが、売り出し価格が高すぎると買い手が見つからずに売れ残ってしまいます。そのため、近隣の情報なども参考に売却相場を調べておくようにしましょう。

売却相場を調べる方法

売却相場を調べる方法としては、不動産の一括査定サイトを利用する方法などが挙げられます。複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるので、大まかな費用相場を知るのに役立つでしょう。必要事項を入力していくだけなので、手軽に利用できます。

一社だけに査定を依頼すると、実際よりもかけ離れた査定額を出していたとしても気が付きにくいです。査定価格が適正なのかを知るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼するほうが安心できます。最近では、不動産会社のホームページなどで、AIが査定してくれるサービスもあるので、活用してみましょう。

不動産会社を探して契約を結ぶ

区分マンションの売却相場を把握したら、今度は売買を仲介してくれる不動産会社を探して媒介契約を結びます。先ほど解説したように、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もありますが、相場よりは安くなることが多いです。

時間に余裕があり、できるだけ高く売りたいという場合は、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。売れるかどうかは不動産会社の営業力にかかっているともいえるので、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社と契約を結んだら、実際の売却活動に入ります。

売却活動を開始する

売却活動ではまず売り出し価格を決定して、チラシを配布したり、WEBサイトなどでPRしたりして購買層にアピールします。不動産会社同士での情報を共有もするので、そこから購入希望者が現れることも珍しくありません。

WEBサイトやチラシを見た人から問い合わせや内覧の希望があった場合には、不動産会社の担当者が対応し案内を行います。売り出してから何か月も売れない場合には、価格の見直しなどを行いながら買い手を探していきましょう。

購入希望者と契約を結んで引き渡しをする

購入希望者との間で話がまとまったら重要事項の説明をし、双方が納得した上で売買契約を結びます。購入者が住宅ローンや投資用ローンを利用する場合、申し込みの段階で仮審査を行いましょう。本審査は売買契約を結んだ後になります。

個人が自宅として住む場合は住宅ローンが利用できますが、投資用の物件として購入する場合には投資用ローンを利用する必要があるでしょう。その後、物件の引き渡しとなります。

区分マンションを売却する際の注意点

区分マンションを売却する際には、いくつか気を付けておきたい点があります。ここでは、注意点を3つ紹介していくので、参考にしてみてください。

• 査定額だけで判断しない
• 専有部分と共用部分の分離はできない
• 所有期間によっては税率が高くなる

順番に見ていきましょう。

査定額だけで判断しない

不動産会社選びでは、高く査定してくれたところに依頼してしまいがちです。しかし、査定額が高かったからといって、必ずその価格で売れるとは限りません。高値で売り出したものの、買い手が見つからずに値段を下げるしかなくなることもあります。

売買を手掛ける不動産会社は数多くあり、それぞれ得意分野は異なるので、それぞれの不動産会社の特徴にも注目するようにしましょう。ワンルームの単身者向けマンションが得意なところもあれば、ファミリー向けマンションを得意としているところもあります。これまでの実績などをきちんと確認して選ぶようにしましょう。

専有部分と共用部分の分離はできない

区分マンションを所有しているということは、専有部分だけではなく階段やエレベーター、ロビー、エントランスといった共有部分の一部も所有していることになります。共有部分は各戸の面積に応じた所有となっており、売却する際も専有部分と共有部分は分けられないので注意してください。共有部分にはベランダや庭なども含まれています。庭というと専有スペースというイメージがありますが、共有部分に該当します。

所有期間によっては税率が高くなる

区分マンションを売却して利益を得た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税は、他の所得とは分離して課税される税金です。譲渡所得税の税率は、区分マンションを所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以上であれば長期所有となり、低い税率で課税されますが、所有期間が5年以下の場合には短期所有となり、高い税率が課せられるのです。長期の場合の所得税の税率は15％ですが、短期の場合には30％になるので、かなりの差になるといえるでしょう。

（譲渡所得税の税率と所有期間の関係）

※別途、復興特別所得税の税率2.1%が加算されます。

区分マンションの売却にかかる費用や税金

区分マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。まず挙げられるのは不動産会社に支払う仲介手数料です。不動産は元々の金額が大きく、支払う手数料もそれなりの金額になります。

ただし、仲介手数料は宅建業法によって上限が定められているため、それを超える請求をされることはありません。上限を超えない範囲であれば不動産会社が自由に決められるので、交渉次第では値引きしてくれる場合もあります。

さらに、不動産譲渡所得税や住民税、印紙税などの税金も支払わなければいけません。

確定申告で節税はできる？

区分マンションを売却して売却益（譲渡所得）が発生した場合には、確定申告を行って納税する必要があります。売却したマンションが居住用の場合、特別控除や軽減税率の適用などが受けられる場合があるので、該当するか確認しておくことが大切です。

区分マンションを売却して損失が出てしまったときは、確定申告をする必要はありませんが、確定申告を行うことで節税になる場合もあります。通常、不動産の譲渡所得は他の所得との損益通算はできませんが、居住用のマンションの場合、給与などの所得と損益通算ができるのです。

区分マンションの売却に適したタイミング

区分マンションの売却を検討するのであれば、タイミングも重要です。不動産の需要が高まる2月から3月にかけて、8月後半から9月頃は売却しやすいタイミングといえます。4月と10月は、就職や進学、転勤などがあり引越しが発生する時期です。不動産の需要も増えるので、買い手が見つかる可能性が高まります。

また、長いスパンで考えたときには、修繕積立金の額が上がる時期が一つの目安といえるでしょう。マンションは建設されてから10年～15年頃に大規模修繕を行うことが多いので、それ以降は修繕積立金が上がってしまいます。その前に売るようにすると良いでしょう。

区分マンションの売却がうまくいかない場合は？

区分マンションの売却がうまくいかない理由としては、価格が現実とずれている、うまく購買層にアピールできていないなどが挙げられます。不動産会社の中には、アピール力に強みを持っているところもあるので、不動産会社を変更してみるのも良いかもしれません。

リフォームやリノベーションをして付加価値を高め売りに出すという方法もありますが、ちょっとしたリフォームで人気の物件になることもあればお金をかけたのにあまり効果がなかったということもあります。コストに見合った効果が得られるのかをしっかりと検討してから行いましょう。

区分マンションの売却は弊社にお任せ！

区分マンションを売却する場合は、売買仲介を行っている不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社の営業方法などによって売却額が変わるため、信頼できる不動産会社に依頼をするようにしましょう。

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アデプトマネジメントは、区分マンションの売買実績が豊富です。不動産の賃貸管理業やコンサルティング業など幅広く手掛けているため、さまざまな販売ルートを持っています。区分マンションの売却に関するノウハウもあるので、売却に関するお悩みを抱えている方は、お問い合わせフォームからぜひお気軽にご相談ください。