サブリースは詐欺も多い！悪徳業者に騙されないためのコツを紹介

サブリースは不動産投資として魅力のある手法の1つではありますが、メリットとデメリットをしっかりと理解をして選択する必要のある手法です。

昨今では、このサブリース契約を活用した詐欺も話題となっています。騙されずに不動産投資を始めたい方の入り口となるよう、実際に起きたサブリースのトラブルや騙されないためのコツなどを紹介していきます。サブリースのメリットデメリットと合わせて、見ていきましょう。

そもそもサブリースとは

サブリースとは、持っている賃貸物件を業者に一括して預ける契約を指します。賃貸物件をサブリース業者が一括して借り上げ、転貸しという形でサブリース業者が入居者を募るのです。

賃貸物件を持っているオーナーには、一括して借り上げた金額が賃料として支払われます。そのため、賃貸物件を持っているオーナーは、自ら入居者の募集や賃料回収を行う必要がありません。

このように、賃貸物件を丸々サブリース業者に借り上げてもらい、賃貸経営を行う契約をサブリース契約というのです。

サブリースのメリット

サブリースには、下記のようなさまざまなメリットがあります。

• 空室・滞納リスクの回避
• 管理業務の委託
• 確定申告の負担軽減
• 広告料軽減
• 原状回復費の負担軽減
• 相続税対策に活用可能

その中でも大きなメリットと考えられているのが、空室・滞納リスクの回避、管理業務の委託の2点です。ここでは、これらの2点のメリットについて詳しく解説していきます。

空室・滞納リスクを回避できる

賃貸経営をするオーナーにとって大きなリスクとなるのが、入居者がおらず家賃が発生しない空室が生じるリスクです。空室が生じると家賃が発生しないので、売上が発生しません。しかし、空室でも維持をするためには費用がかかるため、空室は売上を生まないだけでなく、管理費用が支出として出てしまうリスクを持っているのです。

また、借主がいたとしても、滞納のリスクがあります。滞納をする入居者に督促をかけて家賃を回収するのも、オーナーにとっては非常に骨の折れる仕事です。

空室が生じるリスク、滞納のリスクを回避できるのは、サブリースの大きなメリットといえます。マンション投資の空室リスクについて詳しく知りたい方は下記記事をご参照ください。

管理をまとめて任せられる

自分で賃貸経営を行う際には、さまざまな管理費用が生じます。しかし、サブリース契約を行うと、賃貸物件を持つオーナーと入居者の間にサブリース会社が入り、オーナーは直接の貸主に当たらなくなるのです。そのため退去時の原状回復や備え付けの備品の修理などの費用を拠出する必要がなくなります。

平たくいえば、賃貸物件の管理業務も含めたすべてをサブリース会社に任せることになるので、煩わしい管理業務の一切を行う必要がなくなるというメリットがあるのです。

サブリースのデメリット

サブリースにはさまざまなメリットがありますが、一方で下記のようなデメリットもあります。

• 同じ賃料を保証されるわけではない
• 入居者を選べない
• 収益性が高くない
• 免責期間がある

契約をしてから後悔をしないように、デメリットもメリットと同様に確認していきましょう。主なデメリットとして、同じ賃料を保証されるわけではない、入居者を選べない、収益性が高くないの3点を解説していきます。

同じ賃料が保証されるわけではない

一括借り上げの形で賃料が発生するサブリース契約ですが、ずっと同じ賃料が保証されるわけではありません。契約によって、数年毎に賃料の見直しが行われるのです。

仮に、努力をしても空室が埋まらない状況が続けば、サブリース会社は一括借り上げの賃料の減額を希望してきます。この申し出に対して合意をするかどうかは話し合いの上で決められますが、予定していた収益が将来的に得られなくなるリスクもあるという点を覚えておきましょう。

入居者を選べない

賃貸物件のオーナーは直接的な貸主ではないので、入居者の選定に口を挟める立場にありません。どのような人が入居するかは、すべてサブリース会社の判断に任されるのです。

入居者を選定できない代わりに管理業務すべてをサブリース会社に一任でき、家賃滞納リスクとなると、入居者の選定ができないことぐらい気にする必要はないのではと考える方も多いでしょう。

しかし、サブリース会社が空室を埋めるためにあまり条件の良くない人を受け入れたりしていると、今後サブリース契約を解約する必要が生じた際に、トラブルになる可能性が高くなります。

収益性は高くない

サブリースの収益性は決して高いものではありません。なぜなら一括借り上げという形を取るため、賃貸物件として見込まれる最大収益よりも安い金額でサブリース契約を行うからです。

賃貸経営を自主管理・管理委託する場合と比較すると、収益性は非常に低くなるのが一般的でしょう。

また、大規模修繕などのオーナーが負担すべき費用は、どの手法でも大きな差が生じることはありません。低い収益性では、大規模修繕に備えた積立も難しくなることが想像できます。

サブリースは詐欺も多い

サブリースは比較的新しい賃貸経営の手法です。それ故に、サブリースそのものに対する十分な知識、特にリスクに対する認識が十分でないオーナーも少なくありません。

サブリースのメリットだけを見ていると、非常にメリットが明確で魅力的に感じるものです。しかし、賃貸経営に精通したサブリース業者は、このメリットを盾に、サブリース業者に有利な節穴だらけの契約を持ち込むこともあるのです。

詐欺にならないギリギリの契約を賃貸物件のオーナーと結び、悪用することを前提として契約を結ぶ業者もいるということに注意してください。

実際に起きたサブリースのトラブル

実際にサブリースのトラブルとしてよく知られるのが、「かぼちゃの馬車」と呼ばれる事件です。

ターゲットとなったのは、副収入を得たいと考えた医師やサラリーマンです。「賃料80％保証・利回り8％」を謳い文句に、次々と契約を結んでいきました。契約を結んだ人たちは、スルガ銀行から1棟当たり1億円以上の金額の融資を受け、「かぼちゃの馬車」を購入したのです。

しかし、数年も経たずにスマートデイズは経営破綻し、サブリース契約料の支払いは滞りました。オーナーたちは、支払いが滞ったことでローンの返済ができず、自己破産をする投資家が続出し、社会問題となったのです。

サブリースの詐欺に騙されないためのコツ

サブリースの詐欺に騙されないためには、どうすれば良いのでしょうか。ここからは、オーナーがサブリースの詐欺に騙されないためのコツを紹介します。

1. 契約内容をしっかりと確認する
2. 不動産投資に関する知識をつける
3. 名前だけで信頼しない
4. 強引な営業にうなずかない
5. 投資物件の良し悪しは自分で判断する

それぞれ詳しく解説していきます。

①契約内容をしっかりと確認する

詐欺に騙されないために、契約内容の確認はもっとも重要な項目です。ここでは、確認のポイントをいくつか見ていきましょう。

まずは、契約継続のために必要となる条件です。契約を継続するために条件が付された契約があるので、事前に確認しておくようにしてください。例えば「〇〇年後に必ず××の修繕を行う」「修繕費の負担はオーナーが負担するものとする」「修繕の際は株式会社××を利用する」などの記載が条件と呼ばれるものです。これらの条件におかしな点がないかをしっかり確認する必要があります。

この他にも、「不動産管理会社の変更」など何かを変更するときの取り決め、保証金額の改定条件、中途解約に関する項目などは、詳細まで確認が必要となります。

②不動産投資に関する知識をつける

不動産投資で失敗をする人の特徴として、不動産投資に関する知識が足りていないことが多いです。不動産は高額なので大きな投資となるのは明らかなのですが、人に勧められたから、人に誘われたからと軽い気持ちで、勉強をせずに投資を行う人も数多くいます。

特にサブリース契約は、管理を不動産会社やサブリース会社に一括で任せられることから、気軽に投資をする人が多い傾向にあります。

③名前だけで信頼しない

大手企業の知名度と安心感は非常に高いのは事実ですが、大手企業の知名度だけで信用するのはいけません。例えば、サブリースという分野においては、レオパレス21の事例が挙げられます。レオパレス21は東京証券市場に上場している企業ですが、サブリース契約の途中解除などで複数の問題を抱えていることが明らかになっています。

また、先に挙げた「かぼちゃの馬車」の事件の中でも名前が出てきた「スルガ銀行」は、書類改ざん等で世間を大いに賑わせました。このように、大手だから大丈夫などという話は絶対にありません。自分で信頼できる不動産会社かどうかを見極めるようにしてください。

④強引な営業にうなずかない

強引と思われる営業には裏があると考えるのが賢明です。営業に強引さを感じた場合は、即判断するのは避けて、一度持ち帰ってからしっかりと検討するようにしてください。

不動産投資においては、電話営業、訪問営業などが主流ですが、不動産投資詐欺との場として多いのも電話営業、訪問営業による詐欺です。相手が信用できる人なのか、会社は信用できる会社なのかといったことも含めて、話の内容のみならず総合的に判断しましょう。

⑤投資物件の良し悪しは自分で判断する

不動産投資の物件の良し悪しは、必ず自分で判断をするようにしましょう。不動産会社におすすめされたから、担当者に「良い」といわれたから、といって決めるのではなく、自分で物件について調べてから選ぶようにしてください。

物件の外観や内装の写真などを元に判断するのではなく、必ず現地に出向きましょう。最寄り駅からの距離や周囲の環境、家の外観や内装など、写真だけでは分からない気付きがあるものです。契約をしてから、実はあまり売れない物件だったということがないように、自分でも確認するようにしてください。

サブリース契約を結ぶ前に確認しておくべきこと

サブリース契約は、リスクなしに契約を結ぶことはできません。大切なのはどのようなリスクが想定できるか、考えられる限りすべてを理解しておくことです。

例えば、契約後の賃料の見直しはどのくらいのスパンで行われるのか、契約期間内に解約することになったときの条件、契約後に必要になる費用など、さまざまな面からリスクを想定し、契約書の内容をチェックしておくようにしてください。

サブリース契約で詐欺をされた、サブリース契約で問題が起きた場合の対処法を知りたいという方は、下記の記事をご参照ください。

信頼できる業者が見つからない方は是非ご相談ください

サブリースとは、持っている賃貸物件を業者に一括して預ける契約を指します。空室・滞納リスクの回避、管理業務の委託などのさまざまなメリットがあることから人気がありますが、同時に、同じ賃料を保証されるわけではない、入居者を選べない、収益性が高くないというデメリットもあるので注意が必要です。

サブリースによる詐欺トラブルもあるため、契約書をしっかりと読む、不動産の知識を身につける、投資物件の良し悪しは自分で判断するなど、自分でも対策をしましょう。

不動産投資を考えているけど、信頼できる不動産会社がなかなか見つけられないという方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。

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