1ルームマンションの査定方法を紹介｜査定価格の計算方法とは

ワンルームマンションの売却を行う際、欠かせないステップの1つに物件の査定があります。しかし、査定方法の中身についてはあまり詳しく知らないという人もいるでしょう。ワンルームマンションをできる限り高値で売却するためには、査定についての知識も付けておく必要があります。

今回は、ワンルームマンションの売却価格の動向や売り時の見極め方とともに、査定方法の種類・内容などを詳しく解説します。

1ルームマンションの売却価格は高騰中

ワンルームマンションの売却を検討している人なら、今市場でどの程度で取引されているのかという動向が気になりますよね。結論からいえば、ワンルームマンションの売却価格は現在高騰しています。まずは、売却価格が上がっている具体的な理由から見ていきましょう。

政府の金融緩和政策による金利の低下

政府が金融緩和政策の一環として金利の引き下げを行っていることが、大きな要因の1つです。金利が低い状態であれば、住宅ローンの金利も安くなるため、支払いの負担を軽減できます。これにより、物件を取得するのに良いタイミングと考える人が増え、結果ワンルームマンションの人気も高まっているのです。

売り出し数の減少による在庫数の低下

現在マンションの売り出し数が少なくなっており、需要に対して供給が追い付かない状態が続いています。在庫が手薄になっていることから、マンションの市場価格自体が上がっており、それに伴ってワンルームマンションの売却価格もアップしているのです。

不動産投資の需要が高い

近年は、不動産投資のブームが発生しています。これは将来の生活などに不安を感じ、早い段階から資産形成のため投資を始めようとする人が増えているなどの理由によるものです。ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的手頃な費用で始められるため、投資初心者にも人気があり、これも売却価格高騰の要因になっています。

ワンルームマンションの売却については、「ワンルームマンションを売却するタイミングや流れを分かりやすく解説」の記事をご参照ください。

1ルームマンションの査定方法

ここからは、ワンルームマンションの査定方法を見ていきましょう。不動産の査定方法には、主に次の3種類があります。

1. 一括査定
2. 机上査定
3. 訪問査定

それぞれの方法に特徴があり、査定で算出される金額が異なる場合もあります。売却検討の段階ごとに、適切な査定方法を選ぶことがポイントです。

①一括査定

一括査定は、複数の不動産会社にまとめて一括で査定を依頼することです。査定額は不動産会社によって幅があります。だからこそ、売却価格の相場感を把握するために、複数の不動産会社への査定依頼は欠かせません。

ネットの不動産一括査定サイトなどを通じて依頼すれば、個別に査定依頼を行う手間なく、手軽に複数の不動産会社から査定を集めることが可能です。

②机上査定

資料や過去の取引事例など、不動産会社が机上で確認できる情報のみで行う査定が机上査定です。簡易査定とも呼ばれています。実際の物件を見ていないため、査定に加味しきれない部分もありますが、一括査定よりも精度は高く、より実際の取引価格に近い金額を見込むことが可能です。

③訪問査定

不動産会社が実際に現地を訪れ、物件を直接確認しながら行う査定が訪問査定です。資料やデータだけでは確認しきれない部分も、直接目でチェックして拾い上げ、査定に反映させられるのが大きな特徴です。

机上査定の金額と大きく金額差が発生することはあまりありませんが、より精度の高い査定をすることが出来ます。具体的に売却に向けて進めていきたいと考えているなら、訪問査定を受けたほうが良いでしょう。

1ルームマンションの査定方法まとめ

査定の依頼については、「投資用不動産の査定方法や手順は？売却時のポイントと合わせて解説」の記事で詳しく解説しています。

1ルームマンションの査定価格の算出方法

ワンルームマンションの査定でまず必要になるのは、年間収入と年間支出の金額です。年間収入は、家賃収入が分かる賃貸契約書などを根拠とします。年間支出は各種税金・管理費・管理委託料・修繕積立料・損害保険料などがあたり、これが証明できる書類を元にして算出するのです。

その他にも、これまで物件にかけた修繕・リフォーム費用なども加味されます。また、立地・築年数・室内面積・階数などの状況も、物件の現状と照らし合わせた上で、査定の材料に加えられます。これらの要素を全て踏まえた上で、価格が計算される仕組みです。

年間収入と年間支出

1ルームマンションの売り時を見極めるポイント

ここまで、ワンルームマンションの査定について解説していきましたが、ワンルームマンションの売却では、売り時をどのように見極めるかも重要です。売るタイミングによって損をするか得をするかが大きく変わる可能性もあります。ここでは、売り時を判断するために覚えておきたい主なポイントを解説します。

• 税率を計算する
• 条件が近い物件が売却されていないかを調べる
• 売却にかかる期間を把握して逆算する
• 複数の不動産会社の意見を聞く

税率を計算する

ワンルームマンションの売り時ポイントとして1つ押さえておきたいのが「税率」です。マンションを売却した場合、譲渡所得税（不動産売却の利益に課せられる所得税・住民税・復興特別所得税の総称）が発生しますが、この税率がマンションの所有期間によって異なります。

所有期間ごとの税率は、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315%です。ワンルームマンションの売却価格はまとまった金額になる場合が多く、そこに課される税額も大きくなります。税金をできる限り安く抑えるため、税率が下がるタイミングで売却の検討をするのも1つです。

所有期間ごとの税率

条件が近い物件が売却されていないかを調べる

同じエリアで自分のワンルームマンションと条件が近い物件が販売されていないかも確認ポイントです。似たような物件が複数あれば、購入者はより安い物件を選びたいと思うでしょう。

この購入者の取り合いで、物件同士の競争が始まる可能性があります。そうなってしまうと、売却したいがために価格を下げざるを得ない状況になることもあるのです。

売却にかかる期間を把握して逆算する

ワンルームマンションを売却したい時期が明確に決まっているなら、その時期に合わせて売却スケジュールを立てる必要があります。売却を済ませるまでには、不動産会社探しや販売活動、売買契約の締結、引き渡しなどさまざまなステップがあります。

もし順調に進んだとしても、売却完了まではおおよそ数ヶ月から半年ほどの期間は見ておいたほうが良いでしょう。
物件は基本的に新しいほど市場価値が高い傾向にあります。つまり、売却までの期間が長引いてしまうと、それだけ市場価値が下がっていき、実際の取引価格も低くなってしまうかもしれないのです。売却のタイミングを逸しないため、売却に必要な期間から逆算して具体的な売却計画を考えてみてください。

複数の不動産会社の意見を聞く

ワンルームマンションの売り時を考えるときは、不動産の専門家である不動産会社の意見を聞くことも大切です。自分では考えていなかったような観点のアドバイスをもらえるかもしれません。また、不動産会社に相談する際は、より幅広い意見を聞くため、複数の不動産会社とコンタクトを取ることもポイントです。

1ルームマンションを高く売るコツ

最後に、ワンルームマンションを高く売却するためのコツを紹介します。次のようなコツを押さえておけば、より満足感を得られる売却が叶えられるかもしれません。

事前に売却相場を把握しておく

売却する前に必ず押さえておきたいのが売却価格の相場です。相場を知らないまま売却を進めると、相場よりも安く買い叩かれてしまう可能性もあるでしょう。売却価格の相場はエリアや不動産会社によっても異なります。

始めから不動産会社を1社に絞り込み査定を受けるのではなく、複数の不動産会社（できれば3社以上）に査定を依頼し、金額を比較し判断すると良いでしょう。

運用状況を良くしておく

不動産を投資目的で購入しようとしている人にとって、物件の運用状況は気になるポイントの1つです。運用状況が芳しくない物件は、購入後も損をする可能性が高いと見なされ、なかなか売却につながらなかったり、売れても安い価格になってしまったりする可能性もあります。

売却前に運用状況をできる限り良くしておくことも、ワンルームマンションを高く売るための大きなコツです。例えば、入居者が入っている状態で物件を売却することをオーナーチェンジといいます。空室状態の物件を売却するパターンもありますが、現在進行形で入居者がいる方が上手く運用されていると印象付けられるでしょう。空室になっている場合は、買い手が見つかりやすくなるよう、売却前にまず入居者を募るのもありです。

オーナーチェンジ物件については、「オーナーチェンジ物件にはどんな危険が潜んでいる？」の記事を参考にしてみてください。

ワンルームマンションの査定依頼は弊社にお任せ

ワンルームマンションの査定は、物件のさまざまな条件・状態を鑑みながら行われます。査定方法にも種類があるため、売却を考える場合は、ステップごとに適切な方法の査定を受けることが大切です。また、売却においては売るタイミングの判断なども重要なので、不動産会社への相談も検討しましょう。

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