投資用不動産の査定方法や手順は?売却時のポイントと合わせて解説

投資用不動産の査定方法や手順は?

投資用不動産とは、家賃収入を得ることを目的に運用する不動産のことです。マンションやアパートが多いですが、それ以外にも一軒家、倉庫、オフィスなど、さまざまな不動産が投資用不動産に当てはまります。

投資用不動産の売却は、居住用不動産の売却と流れもターゲットも異なるので、不動産会社に相談しながら不動産の特徴を見極め、なるべく希望価格での売却を目指しましょう。この記事では、投資用不動産の査定方法や査定する際の手順について解説していきます。

投資用不動産とは

投資用不動産は、自分が住むのではなく、人に貸し出して家賃収入を得る目的で購入する不動産のことをいいます。

投資用不動産は、マンションやアパート、一軒家など家を購入して貸し出すのが一般的です。マンションやアパートの場合、1棟そのものを購入するとかなり高額になってしまうので、1室だけ購入して貸し出す人もいます。

また、企業に貸し出しているオフィスビルや倉庫も投資用不動産です。オフィス規模になるとかなり高額で規模も大きいので、不動産会社が管理していることが多い傾向です。

投資用不動産の査定方法

投資用不動産の査定方法には、収益還元法・取引事例比較法・原価法などが挙げられます。投資用不動産の査定の場合は収益還元法が用いられることが多い傾向です。

収益還元法は、不動産の賃料など得られる収益を元に不動産価格を算出します。取引事例比較法は、過去の取引事例から不動産に似た例を探し、それを元に地価など地域の特徴と合わせて査定を行います。また、原価法は不動産を再取得した際の原価(再調達原価)を算出し、そこから原価修正を行って査定する方法です。

収益還元法の算出方法

投資用不動産は居住用不動産と違って収益力が求められるため、収益還元法が採用されやすいです。そのため、投資用不動産の査定をしたい場合には、収益還元法について把握しておくと良いでしょう。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。比較的簡単に不動産価格を算出できるのが直接還元法、計算が複雑ではあるけれどもより正確に算出できるのがDCF法です。

それでは、直接還元法・DCF法それぞれについて解説していきます。

直接還元法

直接還元法は、1年間の純利益を還元利回りで割って不動産価格を算出します。純利益とは、利益(家賃収入)から経費(管理費・清掃費・固定資産税など)を差し引いたものを指します。

直接還元法は計算法がシンプルなので、スピーディーにおおよその不動産価格を算出できるのがメリットです。ただ、正しい不動産価格はこれだけでは算出できません。あくまで、おおまかな金額であるという点に注意しましょう。地域の似ている不動産の利回りを参考にすることも多いです。

DCF法

DCFは、Discount Cash Flowの頭文字を取った単語です。DCF法では、年間純利益の現在価値の合計と予想売却価格の現在価格を足して不動産価格を算出します。

DCF法では、現在価値を算出する作業がとても大変です。現在価値の計算方法は(1+割引率)を所有年数分累乗して純利益を割ります。所有年数が長ければ長いほど計算の量が多くなってしまうので、所有年数が多い方は特に注意して計算しなければいけません。

売却先を決める前の段階で直接還元法を使っておおまかな不動産価格を把握して、最終的に不動産会社にDCF法で不動産価値を算出してもらうのが良いでしょう。

投資用不動産を査定する際の手順

投資用不動産の売却の流れは、居住用不動産の売却の流れとあまり変わりません。ただ、居住用不動産と投資用不動産では査定時に重視される点が異なるので、査定の流れやポイントをしっかり把握しておく必要があるでしょう。投資用不動産を売却する場合は必要な書類が異なるので、その点も注意してください。

ここでは、投資用不動産の査定の手順について詳しく解説していきます。

事前に売却計画を立てる

まずは、不動産会社に依頼する前に、自分で不動産の売却計画を立てましょう。還元法などを用いて、簡単でも良いのである程度の希望売却価格を算出して、いつまでに不動産売却を終えるかなどのおおまかな目安を決めてください。

実際に不動産会社に査定をしてもらった際に査定額が低すぎたり高すぎたりすると、後々買い叩かれる可能性が高くなってしまいます。そこで、ある程度自分自身で不動産の売却価格を予想しておくことで、トラブル防止にもつながります。

投資用不動産の査定に必要な書類を用意する

投資用不動産の査定には、不動産の売買契約書や重要事項説明書などの、居住用不動産の査定に必要な書類も当然必要です。しかし、その他に必要なのがレントロールです。

レントロールとは、1年分の家賃収入や不動産の入居状況などが記載された書類をいいます。投資用不動産は収益力を元に価値を決めることが多いので、レントロールも忘れずに準備してください。

レントロールは不動産管理会社に依頼すれば発行してもらえます。売却を検討し始めたら早めに不動産管理会社に問い合わせてください。

不動産売却に必要な書類について知りたい方は、「不動産売却の必要書類の取得方法や用途を解説!」をご参照ください。

不動産会社に査定を依頼する

下準備ができたら実際に査定を依頼します。査定をしてもらう際には、必ず複数社に依頼をしましょう。1社のみに依頼した場合、買い叩かれていることに気付けなかったり、後々もっと高く売れる不動産会社を見つけて売却を後悔したりする可能性があります。不動産会社ごとの査定結果の内容を比較して、売却する不動産会社を決めてください。

不動産会社選びにお悩みの方は、「不動産売却はどこがいい?大手・地元の比較と業者選びのポイントを紹介」の記事を参考にしてみてください。

投資用不動産の査定基準は?

投資用不動産の査定は、物件の種類や物件がある地域、土地・建物の大きさ、築年数、想定利回りなど、さまざまな要素を元にして行われます。その中で特に重視されるのが、想定利回りです。

投資用不動産は貸し出して利益を出す目的で購入する人が大半であり、利益が出る物件でないと次の買い手が見つかりません。また、想定利回り以外の要素も実質想定利回りに影響する要素であるため、実質投資用不動産は想定利回りを基準として価値を決めると考えて良いでしょう。

投資用不動産を売却する際の注意点

投資用不動産の売却は、居住用不動産を売却する際と注意すべき点が異なります。したがって、投資用不動産売却時ならではの注意点を理解することが、不動産売却で失敗しないために重要です。

投資用不動産を売却するに当たってどんな点に注意すべきなのか、投資用不動産を売却する際の注意点について解説していきます。

居住用不動産とは購入者が注目する場所が異なる

居住用不動産と投資用不動産では、購入の目的が異なるので、当然購入者が注目する場所も異なります。

居住用不動産は自分が生活するのに不便がないかが重視されるのに対して、投資用不動産では入居者が入ってくれるか、利益が発生するかが重視されます。居住用不動産なら、多少不便でも値段が安いなどを理由に購入者が獲得できる可能性はあるでしょう。しかし、投資用不動産の場合は購入者もある程度お金に余裕があるのでそうはいきません。

また、投資家の特徴も投資用と居住用で異なります。どんな層が購入者になりうるのかもよく調べた上で売却しましょう。

空室がない方が売れやすい

投資用不動産は空き室がない方が売れやすいです。投資用不動産は入居者が入らないと利益が出ません。空き室が多いとあまり人気がない物件と思われてしまうだけでなく、空室を埋めるために入居者を探さなければいけない手間がかかるので、敬遠されがちです。

そのため、投資用不動産はなるべく空き室が無い状態で売りに出しましょう。空き室がある場合は、ハウスクリーニングを入れて部屋をキレイに演出し、入居者を見つけやすい状態にしましょう。

築年数が20年を超えると売却価格が下がりやすくなる

不動産は一般的に築年数が20年を超えると売却価格が大幅に下がります。ちなみにマンションの場合は20年で半額になり、そこから急激に下がっていきます。一軒家の場合は20年〜30年のタイミングで建物の価値がなくなり、価値は土地だけになってしまうといわれています。

そのため、築年数20年以上の物件は、よほど人気の高い土地にある不動産でない限り、希望する金額での売却は難しいです。高値で売却したい場合には、築年数が20年を超える前に売り出すのが良いでしょう。

まとめ

投資用不動産の売却は、居住用不動産の売却と手続きや売却対象、売却の際に注意すべきポイントなどが異なるので、納得のいく形で売却したいなら、投資用不動産の売買に特化した知識が必要です。

また、投資用不動産は居住用不動産と査定基準も違うため、売り出す際のアピールポイントに注意してください。投資用不動産の査定は、物件の種類や物件がある地域、土地・建物の大きさ、築年数、想定利回りなどの要素が重要視されます。

投資用不動産の売却は居住用不動産の売却と異なる点が多いです。投資用不動産の売却に慣れていない場合は、不動産業者に相談しながら行うと良いでしょう。

アデプトマネジメントでは大阪府を中心に全国の不動産の買取・販売を行っております。投資用不動産の買取も行っておりますので、不動産の売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

 

この記事の編集者

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アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事(2)第59728号
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