不動産を売却しようとしている方なら「不動産会社はどこがいいの？」という疑問は必ず通るはず。
不動産会社と一言にいってもその数は非常に多く、選択を誤ると高く売れるはずの不動産が安く買取られてしまったり、最悪の場合相場以下で買い叩かれるなんてことも……。
今回は少しでも高く不動産を売却したいという方に向けて、不動産の選び方について、大手不動産と地域密着型不動産を比較しながら、選び方をご紹介していきます。
不動産選びに迷われている方はぜひこの記事を参考に、不動産売却のご参考にしてください。
不動産が高く売れるかは不動産会社選びで決まる！
現在、不動産会社は全国のコンビニの数よりも多いといわれています。
しかし不動産会社には、家具屋やレストランのようにサイズや味、素材などわかりやすい特徴がないため選ぶことは簡単ではありません。
また、不動産が高く売れるかどうかは、不動産会社の規模ではなく、営業担当のスキルに依存するケースが非常に多いです。
特に都心以外の不動産売却は地域に詳しい担当でなければ、なかなか買い手が見つからないということも多々あります。
不動産をより高く、スムーズに売却するためのポイントは不動産会社選びを慎重に行うことといえるでしょう。
大手の不動産のメリット
不動産会社選びに迷っている方にとって、「大手不動産か地域密着型の中小不動産か」の選択は最初にぶつかる大きな壁といえるでしょう。
まずは、大手不動産と地域の不動産の違いについて、それぞれのメリット・デメリットを見ながらご紹介していきます。
サービスが比較的充実していることが多い
大手不動産会社を利用する1つ目のメリットは、ハウスクリーニングや設備修繕、瑕疵（かし）担保保険など、無料で行ってくれるサービスが比較的充実している点です。
売却したい物件によっては、壁の汚れや、雨水による浸水の跡、基礎部分の老朽化など、修復などに費用がかかるケースがあります。
大手不動産を利用する場合、物件の状態に合ったサービスを無償で提供する業者を選ぶのも不動産選びのポイントとなります。
販売元で物件に詳しい場合も多い
分譲マンションや戸建て分譲を売却する場合、大手不動産であればその物件の販売元と繋がっている可能性が比較的高いです。
売却予定の物件の仲介を行っているのがその不動産会社の場合、その物件についての情報に詳しく、売却をスムーズに進めてもらえます。
また、築年数が浅い販売元の不動産であれば、担当者の腕次第でより高く不売却できるでしょう。
ブランド力が高い
大手不動産の場合、ブランド力が高いため地域密着型と比べて顧客情報が豊富です。
ホームページなどを通して多くの購入希望者に会員登録を促してるため、より多くの人に売却のアプローチができ、売却しやすいという点も大手不動産を利用するメリットといえるでしょう。
大々的に宣伝してくれる
大手不動産は全国的に支店を持っていることや、抱えている顧客が多いため、不動産情報をより多くの人の目に届けることが可能です。
また、インターネットから物件を探すことが主流になった昨今では、多くの人が目にするポータルサイトに不動産情報を掲載するだけでも、早く売るという点においては非常に大きなメリットとなるでしょう。
大手の不動産のデメリット
大手不動産で売却する大きなメリットとして以下の3つのポイントをご紹介しました。
- サービスが比較的充実していることが多い
- 販売元で物件に詳しい場合も多い
- より多くの人を対象に売却できる
しかし、大手不動産会社特有のデメリットを理解せずに利用してしまうと、後々後悔してしまうことも……。
ここからは、大手不動産を利用する際に知っておくべきデメリットをご紹介していきます。
担当が忙しい場合がある
大手不動産会社は、中小不動産と比べて取り扱い案件数が多い分、1人の担当者が抱える案件数も多い傾向があります。
そのため、担当者と連絡が取りづらい、対応がドライに感じる、場合によっては自分の不動産の対応を後回しにされる可能性もあります。
大手不動産会社の担当者全員がそういった対応というわけではありませんが、中小不動産会社と比べるとコミュニケーションは取りづらい可能性が高いといえるでしょう。
また、1人で担当するエリアが広い不動産会社の場合、担当者が地域についてあまり詳しくない可能性もあるため、地域密着型不動産よりも安く売却されてしまう可能性にも注意が必要です。
囲い込みにより損をす可能性もある
囲い込みとは、買主と売主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社から買い手を紹介されても断ってしまう行為を指します。
不動産会社にとって、両方から仲介手数料を得ることができれば報酬は2倍にできるというメリットがありますが、売主にとっては不動産を購入したい人がいるのに売却できないだけでなく、売却額が下がるという大きなデメリットとなります。
例えば、1,000万円で不動産を売却する場合、通常売却額の【3%＋6万円＋消費税】が不動産会社の報酬額となるため、36万+消費税となります。
しかし、囲い込みを行った場合、報酬額が2倍となるため、極端にいうと500万円で売却しても21万円+消費税x2倍となるため、報酬額は42万円+消費税となります。
あくまで極端な例として囲い込みの計算をご紹介しましたが、囲い込みをされると売主が損をする可能性が高いです。
また、全ての大手不動産が囲い込みを行っているわけではありませんが、中小不動産と比べると大手不動産会社の方が囲い込みを行っていることが多いということを覚えておきましょう。
地域密着型不動産会社のメリット
続いて地域密着型の中小不動産会社を利用するメリットを見ていきましょう。
売却する不動産によっては大手不動産よりも高く・早く売却できるケースも非常に多いため、ぜひチェックしてみてください。
地域の事情に詳しい
担当者が地域の事情に詳しい場合、学区についてや近所のお得なスーパー、地元のお祭りなど、セールストークに厚みが生まれます。
そして、担当するエリアが限定されているため、地域の相場に精通しているケースが非常に多いです。
また、地元の資産家との繋がりが強いことが多いなど、大手不動産にはない地元特有のネットワークも無視できない存在といえるでしょう。
柔軟性が高く親身に対応してくれることが多い
地域密着型の不動産を利用する最大のメリットは、大手と比べて担当者が親身に対応してくれることが多い点です。
また、大手不動産よりも会社としてのルールが厳しくないケースもあるため、多少難しい要望でも柔軟に対応してくれることも地域密着型不動産の特徴といえるでしょう。
また、一般的に不動産売却は大金が動く取引となるため、納得したうえで売却したいと考える方がほとんどかと思います。
不動産を売却するには数ヶ月の期間がかかるため、その間に担当者との信頼関係を構築できるかどうかが、納得いく不動産売却のコツといえるでしょう。
地域密着型不動産会社のデメリット
大手不動産会社と同様に、地域密着型の中小不動産にもデメリットが存在します。
それぞれ確認していきましょう。
知名度が低い
大手不動産との1番の違いは知名度の低さによる宣伝効果の弱さです。
大手不動産のようなポータルサイトによる大々的な宣伝は難しいといえるでしょう。
また知名度の低い地域密着型不動産では、ダイレクトに店舗に訪問する人の多くありません。直接店舗で買主が見つかる可能性は大手と比べて低いといえるでしょう。
ただし最近では、ホームページの運営に力を入れている不動産や、地域とのコネクションをより強固なものにするなど、特定のエリアによっては大手不動産に引けを取らない中小不動産も増えてきていることを覚えておきましょう。
不動産会社によって実力の差が大きい
地域の不動産会社の場合、売主の要望に対し柔軟に対応できるなどのメリットがありますが、裏返すとルールがハッキリしておらず、担当者によってはスキルが著しく低いケースも存在するといえます。
もちろん、大手不動産の担当者よりも優秀な担当者も多く存在しますが、不動産会社によって担当者の実力の差が大きい可能性があることも覚えておきましょう。
不動産会社選びのポイント
ここまで大手不動産会社と地域密着型不動産会社のメリットデメリットをご紹介してきました。
大手と地域密着型でどちら一方が優れているわけではないため、不動産の状況に合わせて選択する必要があるといえるでしょう。
メリットデメリットをまとめると、
- 大手不動産は、買主が決まりやすい都心部や高額物件の売却におすすめ
- 地域密着型不動産は、郊外や築古物件などの売却におすすめ
ということがいえるでしょう。
ここからは、より具体的な不動産会社選びのポイントをご紹介していきます。
ぜひ最後までチェックして納得のいく不動産会社選びのご参考にしてください。
遠すぎる不動産会社は避けて地元に強い不動産会社を選ぶ
不動産売却において、担当者が地域の情報に精通しているかどうかは、売却額を左右する大きな要素です。
地域の相場についての理解が浅い担当者に当たってしまった場合、不適正な査定額を提示される可能性が高い傾向があります。
そのため、会社の規模に関わらず、まずは遠方の不動産会社は避け、地元に強い不動産会社の中から選ぶことをおすすめします。
売却の相談に対してアドバイスをもらえる不動産会社を選ぶ
中古物件は必ずしも希望通りに売却できるものではなく、様々なテクニックを活用して、売却できる可能性を上げていくのがセオリーとなっています。
例えば、取れない汚れや損傷が残る物件にはハウスクリーニングや設備修繕などを行うことで売却できる確率を大きく改善できる可能性があります。
少しでも高く売却できる確率を上げるためには、不動産のプロである不動産会社のアドバイスは必須といえます。
担当者の方に、どこをどのように改善するべきか相談でき、アドバイスが受けられる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
また、ハウスクリーニングや設備修繕は全ての物件に適用させる必要はありません。
親切な担当者であれば「水回りだけはハウスクリーニングが必要だと思います。」など、コストを押さえることを考えながらアドバイスしてくれることもあるでしょう。
ホームページにこだわっている不動産会社を選ぶ
地域の情報に精通していることは前提として、インターネットからの集客に力を入れているかも、不動産会社選びにおける重要なポイントです。
現在、資産家や買主が不動産情報を探す場はインターネットが主流となってきています。
そのため、チラシや店舗のみの広告にはどうしても限界があるため少しでも多くの人の目に不動産情報が写るように工夫している不動産会社を選ぶことをおすすめします。
エリアの売却実績が多い不動産会社を選ぶ
地域性に特化した不動産会社を見極めるポイントとして、エリアの売却実績を確認するというのも有効的な手段です。
いくら全国の販売実績が高くても、そのエリアの販売実績がなければその数字に意味がありません。
また、戸建てに強い会社や、投資用不動産に強い会社など、不動産会社によって強みは様々なため、売却したい不動産と同じ種類の売却実績についても質問しておくことをおすすめします。
査定価格の高さ
当然ですが不動産会社を選ぶ際には一度査定に出してみて比較することも重要です。
査定にはインターネット査定と訪問査定の2種類がありますが、インターネット査定の場合は必要情報を入力するだけですぐにおよその査定額がわかります。
ただし、あまり不動産取引がされないエリアの物件でインターネット査定を利用する場合は、正確な数字が出づらいということも覚えておきましょう。
サービス内容
大手・地域密着型に問わず、不動産会社では、不動産をより高く売却するための以下のようなサービスを提供しています。
- ハウスクリーニング
- 瑕疵（かし）担保責任保険
- 設備修繕
- インスペクション
ハウスクリーニングとは、清掃の専門業者に部屋を掃除してもらうサービスです。
例えば、雑巾やモップなどで拭いても取れないフローリングの汚れ除去や、キッチンやトイレなどの水回りの水垢やカビ掃除など、ハウスクリーニングのサービス内容は多岐にわたります。
特に、個人では難しい天井の汚れや、専用の器具が必要になるエアコンや水回りの掃除はハウスクリーニングに任せることをおすすめします。
瑕疵（かし）担保責任保険とは、売却した不動産に万が一欠陥が見つかった際に修繕費用などを補償してくれるサービスです。
雨漏りやシロアリなど見つかりづらいリスクに対応してくれるため、特に築年数が長い不動産を売却する場合は、瑕疵（かし）担保責任保険の有無や料金を確認しておきましょう。
設備修繕とは文字通り、給湯器や空調、キッチン、バスなどの設備の修繕です。
特にキッチン、バスは50万円〜150万円ほどの費用がかかるため、築年数が10年〜30年以上の場合は、修繕費用を相談できる不動産会社を選びましょう。
インスペクションとは、専門家などの第三者的な立場の人間に、住宅の劣化レベルや工事不備などを診断してもらい修繕にかかる費用や規模をアドバイスしてもらうサービスです。
目視によるインスペクションは相場として5万円〜8万円といわれているため、相場を理解したうえで不動産会社に相談するようにしましょう。
ただし、不動産会社の中にはこれらのサービスを無償で行っている場合がありますが、見積もりの売却費用と見比べて総合的にみて高く売却できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産売却に失敗しない自分でできる3つのポイント
不動産が高く売却できるかどうかは、不動産会社選びでほとんどが決まりますが、不動産会社を決めたあとの行動も非常に重要です。
最後に、不動産を高く売却するためのポイントを3つご紹介しましょう。
相場を把握する
実際に売却活動を始める前に、必ずそのエリアの相場を自分で調べるようにしましょう。
事前に相場を知っておくことで、不動産会社にもらう見積もり価格があまりに安い場合に「なぜその価格になったのか」をより具体的に質問することができます。
安く不動産を売却する代わりに別の不動産会社からキックバックを受け取っていたという、悪質な不動産会社も稀に存在します。
そのような事態を防ぐために相場はしっかりと把握してから売却を行うことをおすすめします。
複数社に見積もりを依頼する
不動産会社によって、得意とする不動産やエリアが異なるため、見積もり査定をする際は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
場合によっては数100万円の差が生まれる場合も少なくないため、できるだけ高く売却したいのであれば、必ず不動産会社が出す査定額を比較しましょう。
査定額の根拠を確認する
査定額を出してもらっても、ただ高い価格を提示した不動産会社を選ぶだけでは逆に損を被る可能性があるため注意が必要です。
なかには、契約を取りたいがために高い査定額を提示し、実際に売却する際には査定額よりも安い額を提示してくる不動産会社もわずかながら存在します。
そのため、高い査定額を提示してきた不動産会社には必ず、その査定額の根拠について確認しましょう。
その不動産のプラスポイントやマイナスポイント、周辺エリアの事例などを細かく説明してくれる不動産会社であれば安心して売却活動を進められるでしょう。
逆に相場だけで算出して詳しい根拠を提示できない不動産会社の場合は注意が必要であることを覚えておきましょう。
大阪の不動産売却でどこがいいか迷ったらアデプトマネジメントへ！
今回は「不動産会社はどこがいい？」という疑問を持つ方に向けて、不動産会社の選び方について詳しく解説してきました。
今回ご紹介した内容をふまえて、ぜひ自分にあった不動産会社を見つけ出してください。
また、不動産会社選びについて、まず詳しい人に相談したいという方は、ぜひアデプトマネジメントまでお問い合わせください。
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「不動産を売却するか迷っている」「不動産会社はどこがいいのかわからない」など、些細な質問でも構いません。
不動産売却についてお悩みの方はぜひアデプトマネジメントまでお問い合わせください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号