不動産投資で失敗しない管理会社の選び方とは｜管理項目から詳しく解説

不動産投資はうまく管理ができれば大きなリターンを得られる可能性がある投資方法ですが、その管理や運営には専門的な知識が必要不可欠です。自分で管理を行うのは自信がない、管理に時間をかける余裕がないなどの理由から不動産管理会社に管理を依頼する人も少なくありません。

しかし、どのようなポイントに注目して管理会社を選べば良いのか分からないとお悩みの方もいるでしょう。この記事では、不動産投資を行う際の管理会社の選び方をはじめ、不動産投資における物件の管理方法や不動産管理会社の主な業務などを詳しく解説していきます。不動産投資の管理にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で管理が必要な項目

不動産投資は購入しただけで完結するものではなく、継続的な管理が必要となります。不動産投資を行っていく上で必要となる管理項目としては、主に下記のような内容が挙げられます。

• 入居者の募集業務や入退去の手続き
• 家賃の徴収
• 書類や鍵の保管
• 住民間や近隣住民とのトラブル対応
• 建物や設備の修繕

他にもさまざまな管理を行う必要がありますが、これらの管理をすべて自分で行うのは大変です。自分で管理をすると問い合わせ窓口も自分になるため、住民からの問い合わせやクレームなどにも対応しなければいけません。副業として不動産管理を行っている方は、本業に影響が出てしまう可能性もあるでしょう。

不動産投資における物件の管理方法

不動産投資で物件を購入してから管理する方法には、主に下記の2種類があります。

• 自主管理
• 管理委託

ここでは、それぞれの管理方法について紹介します。

自主管理

自主管理は、入居者対応や修繕業者の手配といった業務をすべてオーナー自身が行う管理方法です。管理会社に委託する際に必要となる費用を節約できるのが最大のメリットとして挙げられます。さらに、自分で管理業務を行うことで、賃貸経営のノウハウを実践的に身につけられます。管理をする上で得た経験は、今後の投資活動においても大きな強みとなるでしょう。

管理委託

管理委託は、入居者の募集から入退去の手続き、さらには修繕業者の手配といった日々の管理業務をすべて管理会社に委ねる方法です。管理委託をすれば、日常的な管理業務にかかる手間や時間を節約できるため、多忙なオーナーや遠方に住んでいるオーナーにとっては非常にありがたい方法といえます。

管理方法まとめ

不動産投資の管理を委託するメリットについては、「投資マンションの管理会社の選び方は？注意点や変更方法について」の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産管理会社の主な業務内容

不動産管理会社に管理を委託すると日々の管理業務を任せられると解説しましたが、不動産管理会社では具体的にどのような業務を行っているのでしょうか。ここでは、不動産管理会社の主な業務内容を2つ解説していきます。

• 入居者管理業務
• 建物管理業務

それぞれの業務内容について見ていきましょう。

入居者管理業務

入居者管理業務は、入居者募集業務や契約、入退去時の手続きなどのサポートを行う業務です。入居者が安心して暮らせるように行うためのもので、入居者同士や近隣住民とのトラブルや設備トラブルへの対応、家賃の徴収や滞納者への催促なども業務に含まれます。

また、退去の際には管理会社が立ち会いを行い、物件の原状回復に関する確認や敷金の精算業務なども行います。

建物管理業務

建物管理業務は、物件のエントランスや共用部分の清掃管理、法律に基づいた定期的な設備点検や修繕など、物件の維持管理を行う業務です。住民が安全かつ快適に生活できる環境を維持するためには、建物の管理が欠かせません。

建物が汚れたままでいると入居者の満足度が低下してしまう上に、汚れが原因で建物の劣化が進む可能性があります。

不動産投資を行う際の管理会社の選び方

不動産投資で徹底した管理を行うためには、どの管理会社に委託するかが非常に重要です。ここでは、管理会社を選ぶ際のポイントを6つ紹介します。

1. 多数の管理実績がある
2. 管理委託費が適切に設定されている
3. 管理業務の幅が広い
4. 担当者の態度や対応が良い
5. トラブル発生時の対応が早い
6. 経営状態が安定している

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①多数の管理実績がある

管理経験が豊富な会社は多くの物件を取り扱ってきているため、不動産の運用やトラブルへの対応に関するノウハウが蓄積されています。そのため、物件の日常管理はもちろん、予期せぬトラブルが起きた場合にも適切に対処をしてくれるでしょう。

また、業界での実績が豊富であれば、修繕工事などを行う施工業者との関係も深く、質が確保されている可能性が高いです。新しい不動産管理会社が必ずしも悪いというわけではありませんが、実績がある会社であれば安心して物件管理を委託できます。

②管理委託費が適切に設定されている

先ほども解説したように、不動産管理会社に管理を委託する場合は、管理委託費を支払わなければいけません。少しでも支出を抑えたいという方は少なくありませんが、安すぎる管理委託費を設定している会社には注意が必要です。

管理委託費が安い会社は、工事費用などの別の部分で利益を確保している可能性があります。そのため、管理委託費が安くても工事費用が割高でトータルのコストが高くなってしまったという事態になる恐れもあるのです。

一般的に、管理委託費は物件の賃料に対して2〜7％程度とされています。この範囲を大幅に下回るような極端に低い料金設定の場合は、トラブルにつながってしまうリスクがあるので、注意しましょう。

不動産投資の管理委託費については、「不動産投資の管理費とは｜失敗しないための管理費の相場と使い方」の記事で詳しく解説しています。

③管理業務の幅が広い

管理会社の中には、特定の業務だけを請け負っているところもあるため、事前にどのような業務を委託できるのかをしっかりと確認しておく必要があります。日常的な清掃業務や突発的なクレーム対応など、細かい部分の業務は必ずしも請け負ってくれるとは限りません。そのため、不動産投資を安心して行いたいのであれば、幅広い業務を請け負ってくれる管理会社を選ぶのが賢明です。

また、24時間トラブルに対応してくれる窓口がある、物件に関する情報を会社内で共有していて担当者が休みで不在のときにも別の担当者が対応してくれるなど、管理体制がしっかり整っているところだと安心して管理業務を任せられます。会社内でどのように管理されているのかなども、業務内容と合わせて確認してみると良いでしょう。

④担当者の態度や対応が良い

不動産管理は単発の取引ではなく、長期に渡って運用することが前提となっているため、担当者と良い関係性が築けるかどうかも大切なポイントです。気軽に相談しやすい相手であれば、不動産投資をしていく上での不安や悩みなどもすぐに解消できて、運用をしていく上でのストレスも軽減できるでしょう。

また、担当者が入居者とコンタクトを図る際の態度や対応なども、クレームやトラブルの原因となる可能性があります。

⑤トラブル発生時の対応が早い

緊急の事態や予期せぬトラブルが発生した場面では、時間が経過するほど問題が大きくなり、クレームが発生するリスクも高まります。最悪の場合は退去されてしまう恐れもあるでしょう。

トラブル発生時に適切な対応をしてもらえるかどうかを確認するポイントとしては、主に下記のような点が挙げられます。

不動産会社の拠点から物件が近いとすぐに現場に向かって対応してもらうことができますし、人員が揃っていれば人手が必要になった場合にもすぐに対処してもらえます。もちろん、これらの条件が揃っていれば必ずしもトラブル発生時の対応が早いというわけではないので、あくまで参考程度に捉えておきましょう。

⑥経営状態が安定している

管理会社の経営状態が悪化していると、「回収した家賃の振込が遅れる」「管理に手が回らず全く行われていない状態のままになっている」といったトラブルが起こるリスクが高まります。

万が一管理会社が倒産してしまったら、入居者の管理や修繕の対応など、さまざまな業務に支障をきたす恐れがあります。そういったリスクを少しでも減らすためにも、管理会社を選定する際にはその会社の経営状態なども確認しておくと安心です。

実際に、不動産管理会社の賃料未払いなどが問題となった事例もあります。

不動産管理会社とのトラブルが起きた事例について知りたい方は、「過去の不動産投資トラブルから学ぶ！サブリース問題とその対処法を紹介！」の記事をご参照ください。

不動産管理会社の形態

不動産管理会社は、請け負う業務の範囲によって以下の3つの業務形態に分けることができます。不動産管理会社を選ぶ際には、それぞれの違いなども把握した上で検討するようにしましょう。

1. 仲介専門会社
2. 仲介管理会社
3. 管理専門会社

下記では、それぞれの違いや特徴などを解説します。

仲介専門会社

仲介専門会社は、入居者の募集や契約などの仲介業務を主な業務内容として行っている会社です。一般の物件オーナーが自主的に管理を行う場合、入居者集めに悩む方も少なくありません。仲介専門会社の場合は、豊富な経験とノウハウ、高い営業力を持っているため、空室が発生するリスクを大きく抑えられる可能性があります。

しかし、入居者対応や建物管理などの業務は自分で行う必要があるため、管理業務を全部任せたいと思っている方は注意が必要です。入居者募集に関する業務だけ任せたいという人におすすめです。

仲介管理会社

仲介管理会社は、入居者の募集から契約、建物の日常的な管理まで、幅広い業務を一貫して請け負っている会社です。不動産管理を一貫して任せられるため、物件オーナーの手間や負担を大きく軽減できるでしょう。
本業が忙しい中で副業として不動産投資を検討している方や、不動産経営に関しての経験や知識が少ない初心者の方などは、仲介管理会社に委託するのがおすすめです。

管理専門会社

管理専門会社は、入居者の対応や建物の管理といった不動産の管理業務を専門的に行う会社です。管理業務は全般的に対応してもらえますが、入居者の募集や契約の手続きといった仲介業務には介入しません。社宅や学生寮といった、入居者を募集する必要がない特殊な物件の管理を委託する場合に利用されるケースが多い傾向です。

会社の規模ごとの管理会社の特徴

不動産管理会社は、規模によっても特徴が異なってきます。最後に、会社の規模ごとの管理会社の特徴について見ていきましょう。

• 全国展開の大手管理会社
• 地域密着型の中小管理会社

それぞれの特徴を解説していきます。

全国展開の大手管理会社

全国展開を果たしている大手管理会社は、その知名度の高さが最大の強みであり、入居者を募集する際に人が集まりやすいのが大きなメリットです。また、大手であればその経験の豊富さから知識やノウハウが豊富に蓄積されており、管理の質が高いことが期待できます。

しかし、大手企業では人事異動が比較的多くあり、担当者が変わることもあるため、長期に渡って信頼関係を築くのは少し難しいかもしれません。対応が事務的で信頼関係よりも契約に基づいて仕事をする傾向が強い会社もあるので、担当者の対応などにもしっかり注目して選ぶ必要があるでしょう。

地域密着型の中小管理会社

地域密着型の中小管理会社は、規模が小さいからこその迅速な対応が可能で、困ったときのサポートもスピード感を持って提供できるという強みがあります。地域と深い結びつきを持っているため、地域の不動産事情に詳しく、入居者募集をする際などに力を発揮してくれるでしょう。

しかし、その一方で会社によってサービスの質に大きな違いが出ることも少なくありません。地域密着型の中小管理会社から選ぶ際は、その会社独自のサービス内容や評判をよく調査する必要があります。

管理会社をお探しならアデプトにお任せ！

不動産投資を管理会社に委託する際には、不動産管理会社選びが重要になります。管理会社の形態や規模によってサービス内容や特徴が異なるため、それぞれの特徴やサービス内容をしっかりと把握し、不動産投資の目的や条件に合った会社を選ぶことが大切です。

不動産投資における不動産管理会社選びにお悩みの方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。不動産賃貸管理業だけでなく、不動産買取や仲介、コンサルティングなども行っているので、不動産投資に関する業務を一括してお任せいただけます。不動産投資に関する疑問や悩みをお持ちの方は、ぜひお問い合わせフォームからご連絡ください。

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