不動産投資の経費の裏ワザはある？サラリーマンのための確定申告対策

不動産投資をする中で、どのような費用が経費で落とせるのかしっかり知っておきたいと考えている方もいることでしょう。

そこで今回は、不動産投資で経費にできるもの・できないものを分かりやすく解説し、経費計上の賢い裏ワザをお伝えします。

現在、不動産投資中のサラリーマンの方はもちろん、これから不動産投資を検討しているサラリーマンの方の確定申告対策の参考になれば幸いです。

不動産投資の経費はどこまで落とせる？

不動産投資の経費は、家賃収入のための費用であれば経費に計上できるのがポイントです。経費になるかどうかの判断に迷った時は、このポイントを思い出してください。

不動産投資で経費と認められる代表的な費用は、物件の購入費用やローン代等が挙げられます。家賃収入と直接的に結びつくものは誰もが経費と判断しやすいですが、中には経費になるかどうかが分かりづらい費用もあるため、注意が必要です。

不動産投資の経費の裏ワザ

効率的な不動産投資を実現するには、物件への投資方法を工夫するだけでなく、経費計上の裏ワザを知っておくのがおすすめです。

青色申告控除の利用・減価償却費の最大化・不動産所得・給与所得の合算等のポイントを押さえて、賢く節税対策をしましょう。

住居とオフィスの両方で使う家事按分も取り入れて、経費になるものは漏らさず計上するようにしてください。経費の裏ワザのポイントを押さえてしまえば、決して難しいことではありませんので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の確定申告については、不動産投資の確定申告のやり方は？必要書類や手続きの流れを紹介の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

青色申告控除を利用する

経費の裏ワザとして知っておきたいのが、青色申告を利用する方法です。青色申告は、不動産所得を得ている人であれば、個人事業主やフリーランスだけに限らず、サラリーマンでも利用可能です。

青色申告を行うことで、不動産事業の規模に応じた額の青色申告控除を受けられます。具体的には、事業的規模の不動産投資であれば最大65万円・それ以外の場合は10万円の青色申告特別控除が適用可能です。

参考：青色申告特別控除|国税庁

不動産投資の青色申告をするための条件については、不動産投資で青色申告をするための条件は？注意点と合わせて解説の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

減価償却費の計上を早める

節税対策をする上で、減価償却費の計上を早めることも大事です。

建物の減価償却費は、建物の構造や築年数に応じた法定耐用年数が設定されています。個人の場合は、基本的に法定耐用年数に基づき、毎年同額の減価償却費を計上する定額法を活用します。

事前に「減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで、減価償却費が一定の割合で減る定率法が選択可能です。定率法により減価償却費の計上を早めて、早い時期により多くの経費を計上すると、賢く税金対策ができます。

参考: 所得税の減価償却資産の償却方法の届出手続|国税庁

不動産所得は給与所得と合算できる

確定申告はサラリーマンの場合、不動産所得と給与所得を合算した金額で申告を行います。重要となるのが、不動産収支がマイナスである場合、給与所得を減らすことができる点です。

不動産所得の金額は、その年の不動産所得の総収入金額から必要経費を差し引いて計算するため、必要経費が総収入金額を上回っていれば、赤字の扱いになります。黒字の給与所得から、不動産所得の赤字分をマイナスして所得申告を行うことで、所得税の課税対象額が少なくなり、節税対策になります。

参考:不動産所得が赤字のときの他の所得との通算|国税庁

経費になるものを漏らさず計上する

経費計上の際に意識したいのが、経費になるものは全て漏らさず計上することです。

例えば、管理会社との打ち合わせのために使った交通費・不動産投資のセミナーに参加するために発生した交通費・物件を見に行くために支払った交通費は「旅費交通費」として計上できます。

また、不動産会社や税理士との打ち合わせを伴う会食は「接待交際費」として計上可能です。費用を支払った際には、しっかり領収書をもらう習慣をつけておきましょう。

▶住居とオフィスの両方で使うものは家事按分ができる

経費を漏れなく計上する際は、家事按分への理解を深めることも大切です。

家事按分は、住居とオフィスの両方で使うものの支出を区分けした費用です。家事按分をすれば、車の購入費やガソリン代・電気代・水道代等の水道光熱費の一部を経費として計上可能です。

最大化・最小化するべき経費を把握する

節税対策を効果的に行うには、最大化・最小化するべき経費の把握が必要です。減価償却費は最大化し、減価償却費以外の経費は必要最低限に抑えましょう。

減価償却費は、不動産の価値に応じた費用を計上するもので、実際には出費を伴わない費用であるため、積極的に計上し、最大化するようにしてください。

不動産投資の確定申告で経費にならないもの

不動産投資の確定申告では、経費としては認められない費用を正しく知っておくことが求められます。誤って経費計上しないよう注意すべき費用は以下の通りです。

• 不動産投資に関係のない費用
• 住民税・所得税・法人税などの税金
• スポーツジムの会費
• スーツや時計などの購入費
• 反則金・罰金
• 個人の飲食費
• 資格所得のための費用

経費にできるもの・経費にできないものの分類に関する理解を深めて、スムーズな確定申告をするための参考にしてください。以下でそれぞれの費用を具体的に解説します。

不動産投資で経費として計上できる・できない項目については、不動産投資で経費として計上できる・できない項目をそれぞれ一覧で解説の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

不動産投資に関係のない費用

前提として、不動産投資に関係のない費用は経費には計上できないことをしっかり押さえておきましょう。不動産投資の目的を持って使った費用のみ、経費に該当します。

例えば、飲食代は所有する不動産関連の相談をするために管理会社や税理士・司法書士等と会食をした費用は経費になりますが、家族で食事に行った費用は経費として認められません。

住民税・所得税・法人税などの税金

住民税・所得税・法人税等は、納税義務のある税金です。不動産所得の有無に関わらず、国民に課される性質を持っているため、不動産所得の経費に含めることはできません。

スポーツジムの会費

サラリーマンが行う確定申告では、スポーツジムの会費や入会費を経費として計上できません。従業員を雇用している法人であれば福利厚生費として計上できますが、従業員のいない個人事業主は福利厚生費が認められていません。

スポーツジムの会費は、私的な娯楽費と判断されるため、注意してください。旅行代も同様に福利厚生費として計上できません。

スーツや時計などの購入費

不動産投資を行う際は、不動産会社・金融機関の担当者等の取引先と不動産関係の話をする上で、スーツや時計を着用する機会もあります。

しかし、関係者と会うために着用する衣類や装飾品は、あくまでもビジネスマナーの一部と認識されます。スーツや時計は仕事に限らず、プライベートでも使えるため区別が難しく、経費としては認められません。

反則金・罰金

自動車に関する費用では、購入費・ガソリン代・駐車場代等の費用は経費に計上可能です。さらに、レッカー代も経費計上が認められます。

ただし、自動車のスピード違反や駐車違反に伴う反則金や罰金は、いかなる理由であっても経費には計上できません。業務中に違反が発生した場合でも経費の扱いにはならないため、注意が必要です。

個人の飲食費

経費を計上する上で注意したいのが、飲食費の扱いです。「個人事業主であれば、日々の飲食代を経費にできる」という情報を耳にしたこともあるかもしれませんが、実際には個人の日常的な飲食代は経費には計上できません。

不動産投資に関連した食事のみが経費にできると認識しておきましょう。管理会社や税理士・司法書士と不動産関連の打ち合わせのために会食をした費用であれば、「接待交際費」として経費計上できます。

資格取得のための費用

不動産投資を行う上で、宅建士・マンション経営管理士・賃貸不動産経営管理士等の資格を取得し、スキルアップを目指す方もいることでしょう。

しかし、資格取得のためにかかった費用は、不動産関連の資格であっても経費の扱いにはならないため、注意してください。

不動産投資の経費を計上する際の注意点

不動産収入の経費を計上する際には、どのような点に注意するべきなのでしょうか。確定申告を滞りなく済ませるために覚えておくべきポイントを以下でご紹介します。節度を持った冷静な所得税対策を行い、納得のできる不動産投資を目指してください。

なんでも経費に計上するのは避ける

不動産収入の経費計上は、経費をいくらまで使ってよいか等の明確なルールはなく、経費計上は申告者の判断に委ねられる部分があります。そのため、所得税対策を行うには、とにかくなんでも経費に計上したいと考えるかもしれませんが、意図的に収入額を減らすのは好ましくありません。

節税を意識し過ぎるあまりに、深刻な赤字が続くと、金融機関からの融資が受けられなくなるリスクもあるため注意してください。

節税目的だけの不動産投資は避ける

不動産投資に関する情報源には、節税効果等のメリットを強調したものが多い傾向です。

実際の不動産投資には、キャッシュフロー・金融機関の信用低下・耐用年数の終了等、さまざまなリスクがあることをきちんと把握し、不動産投資のメリット・デメリットの両方の側面を理解するようにしましょう。

不動産投資や節税に関するご相談はおまかせください

不動産収入を得ているサラリーマンが確定申告を行う上では、経費にできるもの・経費にできないものの区別をしっかり認識しておくことが大切です。

基本的には、家賃収入のための費用であれば経費になります。サラリーマンの場合は、不動産所得と給与所得を合算して申告するため、不動産所得が赤字であれば課税対象の所得額が減り、節税につながります。

家事按分にも目を向け、経費を漏れなく計上して賢く節税対策を取るようにしてください。節税だけに焦点を当て過ぎることなく、黒字とのバランスを考えることも大事なポイントです。

アデプトマネジメントには、不動産投資の成功率を高めるためのノウハウと、節税に関するスペシャリストも揃っています。現在、サラリーマンで不動産投資を行っている方も、これから節税のために不動産投資を始めたい方もお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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