お問い合わせの多い【代表的なトラブル】

なぜ「不動産投資は怖い」と不安に思うのか

不動産投資業界の不祥事の報道を耳にして、

●騙されるのが怖い

●失敗するのが怖い

●自分には不動産投資ができるかが不安

などと、ネガティブなイメージを持っている方は少なくないでしょう。一方で、多くの「サラリーマン大家さん」が、低リスクでしっかりと安定収入を得ているのも事実です。 つまり、不動産投資は「怖い投資商品」ではなく、どのように投資をするかが肝心なのです。

そこで今回は、不動産投資のネガティブ要素を紹介しながら一つひとつクリアにし、自信を持って運用を開始するための正しい知識と注意点を伝えしていきます。

(中略)

①しつこく営業する「旧スタイルの不動産屋さん」はまだいる

不動産業者の多くが時代に合わせて変化しているのに対し、「売りたい!売りたい!」という気持ちのみで営業活動を行い、お客様に過剰にプレッシャーを与えるような、時流に逆らった「旧スタイルの不動産屋さん」がいまだ存在することも否定できません。たとえば、「威圧的に売り込んでくる」「断っているのにしつこい」「会社にまで電話してくる」といった、一昔前のやり方が「業界のほんの一部」で根強く残っていることも、少なからず不動産投資のイメージに悪影響を与えていると考えられます。

なかには、不動産投資の「長期運用」の特性を悪用し、故意にリスクを伝えず、何年か後に発覚したときには連絡が取れないという、非常に悪質なケースがあることもまれに見られるので注意が必要です。

不動産投資における代表的なトラブル

では、具体的にどのようなトラブルがあるのでしょうか。代表的な事例を紹介していきます。

(1)「買ってみたら話が違った」「嘘をつかれていた」などのトラブル

投資用マンション購入後のトラブルとして、

「賃貸がついていると思ったらすぐ退去された」

「曰く付きの事故物件だった」

「本当はより有利な条件で融資を受けられる属性なのに、好条件の金融機関と提携していない業者だったために高金利でローンを組まされた」

などといった話を聞くことがあります。入居者の急な転勤で退去が決まったなどのやむを得ない事情は、ある程度致し方ない部分はあります。しかし故意または過失により、正しい情報を得られないまま購入してしまうことがないよう、不動産業者の言葉だけに鵜呑みにせず、自身で情報収集を行ったり、必要に応じて書面で提出してもらうなど、少しでも疑問を感じたら、購入前に必ず確認をするようにしてください。

(2)必要経費を加味しないキャッシュフローを提示されていた場合のトラブル

区分マンションの場合は、修繕費などはあらかじめ設定されていますが、一棟の場合は、想定される経費や空室を、自身でキャッシュフローに組み込んで考えておくことが必要になります。しかし、知識が不十分なまま、不動産業者から、机上の書類だけで「儲かりますよ」と強くアピールされて購入してしまうと、思わぬ損失を被ってしまうことがあります。

特に一棟ものは、都心の好立地で値ごろ感のあるよい物件はなかなか出にくいため、妥協して地方の物件を購入した結果、入居者が半分くらいしかつかず、キャッシュフローがマイナスになってしまった事例を多数聞いています。賃料収入がないためローンの支払いができず、自分の給料から多額の手出しが発生してしまう…これではせっかくの不動産投資が「失敗」に終わってしまいます。

また、購入してからしばらくは順調に回っていても、5~10年経った後に、外装の修繕などで、場合によっては数百万円ものまとまった費用が発生することもあります。いざという時に「聞いてなかった」とならないように、事前にしっかりと経費として準備をしておくようにしてください。なお、区分マンションでも新築の場合は、新築時の修繕費は低くても、数年後に一気に値上がりすることもあるので、将来に発生するであろう経費も事前にシミュレーションをしておくことが大切です。

(3)その他のトラブル

上記の他、下記のようなトラブルも挙げられます。

●よい物件だと思って買ったら、周辺の畑がどんどん、値ごろ感のある新しいマンションやアパートに変わり、相対的に所有物件の資産価値が落ちて、入居率も下がってしまった

●本来借入れのできない資産状況にも関わらず、金融機関の改ざんによりローンが提案通りに通過。提案通り不動産に投資したが、想定通りに収益が上がらず次第に返済が滞り、自己破産せざるを得なくなってしまった

(3)不動産投資業界に関する不祥事について

不動産投資に関わる不祥事のニュースが気になっている方も多いと思いますが、これらは、決して今に始まったことではありません。 真面目にやっている業者が大半ですが、「今、儲けてしまおう」と不正により利益を上げる→金融機関から融資を受けられなくなる→計画倒産→名前を変えてまた会社を起こし不正を行う…このようなことを繰り返し行う業者も、残念ながら存在してきました。

これらの業者は、利益優先で顧客とずっと長く付き合おうと思っていないために、ヒドイことができるのでしょう。一方で、不動産投資業界が盛り上がってきているからこそ、業界の不祥事は世間を騒がせているともいえます。「周りがやっているから自分も何となく始めてみた」と、充分な知識のないまま不動産投資に手を出す人たちは、業界が盛り上がると増えていきます。このような人たちを「悪徳業者」は虎視眈々と狙っているのです。

(2019.4.17 幻冬舎オンライン記事 一部抜粋)

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