高収入層の不動産投資における税務リスクと出口戦略支援

【お相談までの経緯】

オーナー様は約5年前に不動産投資を始められました。ある不動産会社から「高収入の方向けの節税スキーム」として、都心の新築ワンルームマンションの提案を受けたことがきっかけでした。

「マンションを購入すれば減価償却によって所得税が下がり、実質の持ち出しは月数万円程度で済む」との営業トークに納得し、以後4戸を順次購入。毎年の確定申告では赤字計上による所得圧縮を続けてこられました。しかし今年、税務署から突然「事務調査に関するお知らせ」が届き、不安を感じて弊社にご相談をいただきました。その過程で、購入当初の説明と実際の運用にギャップがあることにも気づかれたそうです。

【当社の対応】

〈1. 確定申告内容の精査〉

過去5年分の申告書（不動産所得の内訳、減価償却費、借入金利の計上等）を確認。

その結果、帳簿上の赤字が過大である可能性があり、「居住実態のない物件への費用按分」など、税務リスクが見受けられました。

〈2. 税務署対応の事前準備〉

調査通知に記載されていた確認事項をもとに、「想定される質問と回答例」のメモを作成。

また、帳簿の整備方法や税務署対応時の姿勢（必要以上に話さず、事実のみを伝える）についても具体的なアドバイスを行いました。

〈3. 税理士のご紹介と修正申告の支援〉

これまでオーナー様はご自身で申告を行っていましたが、今回を機に不動産分野に強い税理士のサポートを希望されたため、弊社提携の税理士をご紹介し、一部の年度で修正申告を実施しました。結果として過少申告加算税と利子税の対象にはなりましたが、重加算税や刑事処分のリスクは回避する形で問題を収束できました。

【その後のフォロー】

オーナー様は今回の件をきっかけに、「これまで営業マンの話を鵜呑みにしていましたが、ようやく“本質”に気づきました。税務署からの通知はショックでしたが、今思えば冷静に見直す良い機会になったと思います。」と、お話してくださいました。

そして、「節税目的の投資」から「収益性や将来の売却可能性を重視する投資」へと視点を転換されました。弊社では、保有物件の売却または保有継続を判断するためのシミュレーションを実施し、その結果、2戸を売却候補とし、現在は実際に売却に向けて動き出しています。

【担当者のコメント】

近年、「節税になる」と勧められて購入した投資マンションに、税務調査が入るケースが増えています。節税はあくまで“結果”であり、“目的”にしてしまうと、リスクを見落としがちです。

弊社では、収支のバランス、税務リスク、将来の資産価値といった多角的な観点から、オーナー様の資産運用を中立的にサポートしています。

「このままで良いのか不安」「将来の売却を見据えたい」といったお悩みも、お気軽にご相談ください。

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