K様【収支改善のご相談】

本日のご相談です。

■K様 大阪府 36歳 男性
●大阪市内1戸所有
●大手警備会社ご勤務
●25年フルローンで購入、月々32,000円のマイナス

月々32,000円というキャッシュフローが負担となり、収支改善のご相談にいらっしゃいました。
不動産セミナーにご参加されて、セミナーの開催していた会社から営業を受けたのですが、

「生命保険の代わり」
「個人年金の代わり」

生命保険・個人年金にお金をかけるなら掛け捨てにならない不動産投資の方が良い。というご判断で購入されたそうです。

保険・年金との比較は危険です

不動産会社の営業トークとして、生命保険や個人年金にお金をかけるなら不動産投資で月々お金を払った方がよい。という営業手法があります。
中には、実際の保険会社の資料を持ち出して、「月々30,000円を払うなら、マンションの方が掛け捨てもなければ資産が残るのでお得です」という会社もあります。
しかしながら、ローンを組んだ段階で月々32,000円のマイナスが出るマンションがはたして5年後10年後以降で全く同じフローを残せるのでしょうか?
はっきり申し上げますと、不可能です。一定のスパンで家賃は下がりますし、空室になれば月々の支払いが直接オーナー様の負担になります。
個人年金や生命保険の代わりになるのは確かですが、それはある一定の基準を満たす物件であり入居者が付いているのにマイナスが大きく出る物件では年金・保険代わりにするのは難しいと言えます。

25年ローンという無理な返済計画

25年ローンをお取組みされている方が最近多くいらっしゃいます。
例えば、築30年で利回りが高い物件などは25年ローンでお取組されても問題ないかと思います。ただし、築15年以内の築浅物件であれば、25年ローンというのはかなり厳しいやり方かと思います。
金利は3%と非常に高い金利ですし、キャッシュフローがマイナス32,000円というのはやはり続けていくのは難しいかと思われます。

今後は35年ローンへの借り換えなどを含めた収支改善の対策を取って参ります。
お客様にとって最善となる方法をご提案させて頂ければと思います。

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