Ｕ様【一棟マンションの利回り】

本日ご相談いただきました。

売却のご相談

4年前から不動産投資を始められたお客様です。
本業のお仕事でも非常にお稼ぎになられている方で年収1000万円以上ある高所得の方です。

元々は区分マンションの購入をご希望されておられたお客様で、販売会社から2室区分マンションを購入されました。

1室は新築、1室は中古を購入され、2室合わせて毎月のキャッシュフローがちょうどプラスマイナス0円といった内容です。

そして1棟マンションをその後購入されたそうですが、その一棟マンションは築30年ほどですが、月々の収支が満室時でプラス10万円ほどでるようでして、区分マンションと比較すると良い内容だと判断され購入したそうです。

ちなみに区分はオリックス銀行の約2%の金利、一棟がスルガ銀行で約4％の金利だったそうです。

区分は今のところ上手くいっておられるそうですが、一棟マンションの方が客付けが悪く、設定された家賃ではなかなか人が付かず家賃を一室当たり約1万円ほど落として今客付けをされているそうです。

この上手くいかない1棟部分がやはり負担なっておられるようで、こちらを売却したいというご相談です。

今後について

今回の件について弊社がまず調べましたのが、1棟マンションについての周辺相場家賃や売買履歴などを確認致しました。

お客様が購入した価格が約5000万円だったのに対して、以前こちらのマンションの販売されていた価格が4000万円弱くらいでした。

おおよそですが、販売会社はこちらの物件をU様に売却するあたり4000万円ほどで仕入れて5000万円で売却したのではないかと思われます。

それに加えて、この販売会社のことについて調べていくと基本的に区分販売しかしていない業者のようです。

つまりですが、こちらの物件の売買の背景としては、1棟に関してほぼほぼ知識を持たない業者が、高収入で大幅な融資枠を持つお客様に対して利益を大きく取れる1棟を販売した。という部分が見えてきます。

このようなケースで1棟マンションを購入される方がいらっしゃいますが、実はこれは非常に危険なのです。

1棟マンションは金額が大きくそもそも購入できる方が少ない種類の物件である為に、一般的な販売会社のメインの販売事業にはならないのですが、たまたま高所得のお客様と商談することがあった際に、無知識のまま営業マンが利益優先で販売してしまう。といったいうケースがあります。

1棟マンションにおいては、販売業者が「利回りを良く見せる為に高値で賃貸客を無理やりつける」という手法があり、まず購入する前にはこの部分に注意をしなければなりません。

弊社のこれからの動きとしては、1棟マンションの売却を進めていくことに加えて、今お持ちの区分マンションに対してもコンサルタントに入らせて頂ければと思っております。

まず、今回のU様のように購入に後悔されてらっしゃる方は、現在の不動産投資における悪い部分を取り除かなくてはいけません。

そして、それを改善することで収支も良くなりますし、売却もやりやすくなる。というのがまず弊社がお客様に対して行うコンサルタントなのです。

購入物件に後悔まではいかなくとも、違和感を覚えておられる方は多いのではないでしょうか？
是非弊社にご相談下さい。

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