サブサブリース契約とは｜トラブルの予防方法や解決方法を解説

近年、不動産投資において問題になることも多いサブリース契約。しかし、実はサブリース契約だけでは済まない、サブサブリース契約というものもあります。では、そんなサブサブリース契約とはどのようなものなのでしょうか。

この記事では、サブサブリース契約とは何か、契約をした場合に起こりうるトラブルなどを解説していきます。

サブサブリース契約によるトラブルを防ぐための対策、トラブルに巻き込まれた場合の対処法なども紹介するので、不動産投資によるトラブルに不安を感じている人、サブサブリース契約をされていたという人は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

サブサブリース契約って？サブリース契約との違い

まずは、サブサブリース契約とは何かという点から見ていきましょう。そのためには、まずサブリース契約について理解しておく必要があります。ここでは、サブリース契約の仕組みやサブサブリース契約とは何かについて解説していきます。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、所有者から不動産会社が借り受けた物件を、不動産会社が賃借人に再貸しする契約です。再貸しをする際に、管理をサブリース会社に任せている不動産会社もあります。

間に不動産会社やサブリース会社が挟まることで、オーナーは賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料の回収を代行してもらえます。

賃貸経営をする上で、空き室がずっと埋まらなかったり、賃料を回収できなかったりすると、収益が得られずオーナーにとっては大きな損失になってしまうでしょう。サブリース契約は、そういったリスクを避けられる方法として、人気がある契約方法です。

しかし、サブリース契約はメリットばかりではありません。実際にサブリース契約によるトラブルが起こった事件も多く、消費者庁でも注意喚起されています。

サブサブリース契約とは

サブサブリース契約は、不動産会社が再貸しした物件を、別の不動産会社が再度賃貸する契約です。オーナー自身にサブサブリース契約をしている自覚がなくても、いつの間にか複数の会社が間にいたということもあるので、気になる方は確認しておきましょう。

サブサブリース契約をしている場合、トラブルに巻き込まれた際に、解消までに時間がかかる可能性が高いです。これは、解約に伴って複数の契約を解除しなければならないことが理由として挙げられます。

サブリース・サブサブリース契約で起こりうるトラブル

サブリース・サブサブリース契約ではトラブルが起こる可能性もあると解説しましたが、具体的にどのようなトラブルが起こりうるのでしょうか。ここでは、サブリース・サブサブリース契約によって巻き込まれるリスクが高いトラブルをまとめて紹介します。

• 入居者を選べない場合がある
• 家賃の更新がある
• 違約金が必要になる
• オーナーからの解約が難しい
• 売却をするのが難しい
• サブリース会社が倒産する可能性もある

順番に見ていきましょう。

実際にサブリース契約によって起こった事件について気になる方は、下記記事をご参照ください。

入居者を選べない場合がある

サブリース・サブサブリース契約では、基本的にオーナーが入居者の審査をすることができません。そのため、オーナーは入居者がどういう人なのかを把握できず、空き室のリスクに不安を覚えたサブリース会社が、知らないうちに条件の悪い入居者ばかりを受け入れていたということにもなりかねないのです。

家賃の更新がある

サブリース・サブサブリース契約では、多くの場合に家賃の保証がされています。空き室の場合でも家賃が保証されるため、オーナーにとっては嬉しい制度です。そのため、「契約中はずっと同じ金額の家賃が保証される」と勘違いしている人も少なくありませんが、実はサブリース契約では2年～3年毎に賃料の見直しがあります。

特に、あまり人気のないエリアに建っているといった場合には、空室が多くなる可能性があるため、定期的に家賃が更新されるのです。収支の計算をする際に、ずっと同じ家賃として考えていると、後々損をする可能性があります。

違約金が必要になる

サブリースやサブサブリース契約では、契約違反が発生した場合に、違約金の支払いが求められるケースがあります。違約金とは、契約書に定められた違約金額に基づき、契約違反を犯した側が相手側に対して支払う金額のことです。

違約金は、契約書によって定められており、違約金額や支払い時期などが明記されています。また、違約金が発生した場合には、違約金額だけでなく、実際に発生した損害賠償額を支払うことが求められる場合もあります。

オーナーからの解約が難しい

サブリース契約では、オーナーからサブリース契約を解約するのが難しいです。サブリース契約では、オーナーは賃貸人という扱いになります。そのため、賃貸人であるオーナーから解約をする際には、オーナー自身が居住する予定があるなどの正当な理由がないと解約には応じてもらえない可能性があります。

サブリース会社にとっては大きな収入源なので、しっかりとした理由がないと受け入れてもらうのが難しいという点は、あらかじめ頭に入れておきましょう。

また、サブサブリース契約となると、さらに解約が難しい理由があります。サブサブリース契約は、複数のサブリース会社が間にいるため、入居者との間にどの会社がいるのかを把握しておかなければいけません。

実際に、投資用マンションに自分で住みたいと考えている方は、投資用マンションは自分で住むことは可能？住む場合のメリット・デメリットを紹介を紹介をご参照ください。

売却をするのが難しい

サブリース契約を結んでいる物件は、「売却などでオーナーチェンジをする際には、サブリース契約をそのまま準拠する」といった決まりがあるところが多いです。契約書にこのような内容が記載されている場合、次のオーナーがサブリース契約に準拠しないと、違約金が発生する可能性があります。

そのため、物件を売却したいと思ったときには、サブリース契約に了承してもらえるオーナーを見つけないといけないのです。サブリース契約に同意してもらえるオーナーが見つからない場合は、サブリース契約を解約してから売却したほうが売れやすいでしょう。

サブリース会社が倒産する可能性もある

サブサブリース契約では、サブリース会社が倒産するというリスクもあります。サブリース会社が倒産すると、オーナーは保証されている家賃が支払われなくなったり、入居者との連絡がつかず直接家賃を回収することもできなかったりするといった問題が発生します。

そのため、サブリース会社が倒産した場合、まずはサブリース会社と連絡を取って賃貸管理の契約を解消してもらい、家賃が自分の元に入るようにしなければいけません。

サブサブリースが入っている場合

サブサブリース契約になっている場合は、契約を解消しても、その先にさらに別のサブリース会社がいることになります。そのため、解約した先にいる別のサブリース会社とも連絡を取って、契約を解約する必要があるのです。

このように、サブサブリース契約は解約をする際やトラブルが起きたときの対処に時間がかかります。契約をする際は、デメリットやリスクも把握してから検討するようにしてください。

サブリース会社の倒産によって実際に起きたトラブルや、その解決方法が知りたいという方は、下記記事をご参照ください。

サブリーストラブルを未然に防ぐ「サブリース新法」とは

サブリース新法とは、サブリース会社とオーナーのトラブルが何件も発生していることから、サブリースのトラブルを防ぐために改正された法律です。サブリース契約に関する取引が、より公正かつ透明性の高いものになることを目的としています。

具体的には、サブリース契約における原状回復義務の明確化や、契約解除のための通知期間の短縮、契約期間中の家賃の見直しが可能になるなど、入居者とオーナー双方にとってメリットのある改正です。

さらに、サブリース会社に対しても、契約の適正化に向けた取り組みが求められています。具体的には、適正な契約条件の提示や契約書の説明義務の強化、保証金の取り扱いの明確化などです。

これによって、オーナーがサブリース契約について詳しく知らないまま契約してしまうというリスクが軽減できるようになりました。「サブリース新法」によって、今後サブリース契約におけるトラブルが減少することが期待されています。

サブサブリース契約のトラブルを防ぐための対策

ここまで、サブリース・サブサブリース契約で起こりうるトラブルや、サブリーストラブルを未然に防ぐ「サブリース新法」について解説しました。

サブリース新法によってトラブルのリスクが軽減したとはいえ、100％起こらないわけではありません。トラブルを防ぐためには、自分でもしっかりと対策をするようにしましょう。ここでは、主に下記の2つを解説していきます。

• 契約内容を隅から隅まで確認する
• 不動産会社をしっかりと見極める

それぞれ見ていきましょう。

契約内容を隅から隅まで確認する

契約内容を隅から隅まで確認するというのは、サブサブリース契約だけでなく、どのような契約においても重要です。契約書には取引の条件や義務が明記されているため、契約内容を把握しないままサインしてしまうと、後々トラブルの原因になる可能性があります。

また、契約書には、通常の賃貸契約にはない特殊な条件が含まれることがあります。例えば、家具家電付きの場合にそれらの費用がどのように計算されているかや、故障時の修理費用を誰が負担するのかなどです。

さらに、建物の管理規約や共有施設の使用方法など、契約書以外にも重要な情報が書かれている書類がある場合もあります。契約をする際には、契約書だけでなく、契約に関係する全ての書類を入念に確認し、不明な点があれば契約相手に確認することが大切です。適切な情報を事前に把握しておけば、将来的なトラブルのリスクを軽減できるでしょう。

不動産会社をしっかりと見極める

サブリース契約では、不動産会社をしっかりと見極めて、信頼できるところと契約することが大切です。以下に、不動産会社を見極めるためのポイントをいくつか挙げていくので、参考にしてみてください。

会社が信頼できるか

まず、不動産会社の信頼性を確認しましょう。信頼できる不動産会社であれば、契約内容について丁寧に説明してくれますし、不動産投資やサブリース契約のメリットだけでなくデメリットも解説してくれるはずです。質問をした際に丁寧に答えてくれるか、話をごまかしたりしないかなども確認してみると良いです。

実績はあるか

次に、不動産会社の実績や評判も調べてみてください。実績がないところだと、万が一トラブルが起きた際にスムーズに解消してくれない可能性もありますし、契約をする際に不安を感じてしまいますよね。実績があったとしても、過去のトラブルやクレームが多い場合は、その会社を選んで契約するのは避けたほうが良いでしょう。

対応やサービスが良いか

不動産会社の対応やサービスも確認しておきましょう。無愛想で説明もろくにしてくれないところとは、契約をするのが不安になりますよね。質問にも丁寧に対応してくれるか、手続きや契約についても詳しく対応してくれるかなど、担当者の対応や態度もチェックしておきましょう。

また、サブリース契約の場合には、トラブルが生じた場合にも迅速に対応してくれる会社が望ましいです。

不動産会社選びにお悩みの方は弊社にご相談ください

サブリース契約は、所有者から不動産会社が借り受けた物件を、不動産会社が賃借人に再貸しする契約です。サブサブリース契約は、不動産会社が再貸しした物件を別の不動産会社が再度賃貸する契約で、オーナーも知らないうちにサブサブリース契約になっていたという例もあります。

サブサブリース契約になると、トラブルが起きた際の対処方法などが複雑化する場合があるので、できるだけ避けたほうが良いです。サブサブリース契約にならないようにするためには、契約書の内容を十分に理解し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

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