高い利回りが期待できることで人気のマンション投資ですが、何かあったときに現物のある不動産投資は安心感も魅力のひとつです。もし借り手が見つからなかったら自分がその物件に住むというのもひとつの選択肢ですが、投資用として購入したマンションに住んでいるという方はあまり多くありません。
そこで今回は投資用マンションに自分が住むことは可能なのか？投資用マンションに自分で住むことのメリットとデメリットを紹介していきます。
投資用マンションに自分で住むことは可能？
投資用マンションに購入者が自ら住むことはできるのでしょうか？
結論から申し上げると、投資用マンションに自分で住むことは可能です。マンションの購入に対し、「投資用」か「居住用」かを問われることはありません。規約に違反しない限り購入したマンションを貸し出すのも自分で住むのも自由です。
投資用で購入したからといって自分で住むことに制限はなく自宅にすることが可能です。ただし、投資用マンションに自ら住むとなるといろいろなデメリットもつきまとうので注意が必要です。
投資用マンションに自分が住む場合のデメリット
- 不動産投資用ローンは金利が高い
- 家賃収入がない
- 入居者がいる場合は自分で住めない
- 減価償却費に計上できない
- 住宅ローンを使う場合には広さの制限がある
- 購入するマンションが空室でなければ住宅ローンが利用できない
投資用マンションに自分が住む場合、さまざまなデメリットが生じます。デメリットに納得した上で住むのならいいのですがよく理解しないまま住むと後悔してしまうことも。
自分で住むというのもひとつの選択肢であり誰に邪魔されるものでもありませんが、後になって失敗しないようにきちんとデメリットを理解してから投資用マンションに住むかどうかを判断する必要があります。
ここでは投資用マンションに自分が住む場合のデメリットを紹介していきます。
不動産投資用ローンは金利が高い
投資用マンションに自分が住む場合に浮かび上がるデメリットが「ローン金利」です。不動産投資用の物件購入で借り入れられるローン金利は、自己居住用物件のローン金利よりも高く設定されています。
不動産投資用のローン金利は1.5％～4.5％で高めであるのに対し、居住用はケースによっても異なりますが、0.5～2％程度で金利が低めです。
| 目的 | 金利相場 |
|---|---|
| 不動産投資用 | 1.5％～4.5％ |
| 居住用 | 0.5～2％ |
単純に金利を考えれば投資用マンションに住むのはお得とはいえません。借り手が見つからずやむを得ず住むのならまだしも、生活拠点として長期居住するなら投資用マンションではなく、住居用として購入したほうが良いでしょう。
家賃収入がない
当たり前のことですが、投資用物件に自分で住むと家賃収入はなくなります。家賃収入を前提にローンプランを立てている場合は、注意が必要です。
ローン返済が少額なら、今まで住んでいた家を引き払うことで家賃は不要になるので、家賃の負担は軽減されますが、ローンの方が高額だと、逆に毎月の負担額は増えてしまいます。
入居者がいる場合は自分で住めない
家賃滞納などトラブルがあったことを理由に自分で住もうと考えた場合、現在住んでいる入居者の退去が問題になります。
家賃を滞納している入居者が退去に同意しない限り、自分で住むことはできません。
入居者に落ち度があっても、不動産物件の借り主は「借地借家法」で強力に守られているため、強制退去などの強引な手段を取るのが難しく、場合によっては相手の落ち度であっても退去費用を負担しなければならない可能性があります。次の借り主が見つかるまで自分で住むつもりでもうまくいくとは限りません。
減価償却費に計上できない
投資用のマンションの購入にかかった費用は減価償却費として計上できます。高額のローンを減価償却費に計上することで、大きな節税効果があることも不動産投資が人気を集める理由のひとつですが、マンションに自分が住んでしまうと投資行為とはみなされなくなり減価償却も認められません。
自己居住用に使用すれば、物件はその瞬間から賃貸経営ではなくなります。減価償却による節税効果が大きい人ほど自分で住むのは大きなデメリットとなります。
住宅ローンを使う場合には広さの制限がある
住宅ローンには、購入する物件に対して広さの制限が設けられています。30㎡未満の物件は住宅ローンの対象になりません。
居住用の物件なら制限内で自由に物件を選べますが、不動産投資用マンションの多くはワンルームなど面積の狭い物件です。そのため広さによっては住宅ローンが使えない可能性があるので注意が必要です。
購入するマンションが空室でなければ住宅ローンが利用できない
住宅ローンは、居住者が住んだままの状態で、オーナーが別のオーナーに所有権を移動させることはできません。この行為は、「オーナーチェンジ」と呼ばれており、第三者の入居者をそのままにしておき、所有者名義だけを書き換える取り引きのことをいいます。
これが、投資用ではなく、居住目的での購入であってもルール上認められませんので住宅ローンを組むことが不可能になります。
オーナーチェンジでの物件取得では、入居者の退去も問題となるため二重にデメリットが生じてしまうので注意が必要です。
投資用マンションに自分が住む場合のメリット
投資用マンションは、賃貸経営を前提とした物件であるため、自分で住むにはいろいろなデメリットがつきまとうのは仕方ありません。しかし、デメリットばかりではなく、メリットもあります。
- 空室問題を解決するために自ら入居できる
- 自分が暮らしやすいようにリノベーションすることが可能
メリットが十分に大きなものであれば、いくつものデメリットを乗り越えて投資用マンションに自分で住む価値はおおいにあります。メリットを正しく理解して、自分で住む価値が有る物件かどうかを判断するようにしてください。
空室問題を解決するために自ら入居できる
投資用マンションに自分が住む場合のメリットとして挙がるのが空室リスクの解消です。
不動産投資で最も厄介なのが、入居者が見つからない空室リスクです。物件が空室の間は、家賃収入がないだけでなくメンテンナンスや保険料など維持コストの負担が生じます。
入居者が見つかるまで放置せず、自分が住むことで物件をムダに空けずにすみます。家賃収入は望めませんが、維持費だけで住めるので無駄の削減にはなります。条件的に自分が住むのに支障がないときにのみ期待できる限定的なメリットです。
自分が暮らしやすいようにリノベーションすることが可能
賃貸物件と違い自分が購入したマンションなので、自由にリノベーションできるのはメリットのひとつです。リノベーションで価値を高めることに成功すれば、再び投資用として貸し出すときにより高い家賃収入を見込めます。
最初からリノベーション目的で購入するなら、投資用マンションである必要はないのですが、ある程度投資用として活用し、築年数が経過した物件の再利用的な使い方ならばリノベーションによる大きなメリットが期待できます。
投資用マンションに自分で住む場合の流れ
投資用マンションに自分で住むには、メリットもデメリットもあることがわかりましたが、実際に住むにはどうすればいいのでしょうか。
普通にマンションを購入するのとは違い、投資用から居住用に切り替えるには少し特別な手続きが必要になります。それほど複雑ではありませんが一般的な方法とは違うのでしっかりと流れを知っておきましょう。ここでは投資用マンションに自分で住む場合の流れを紹介します。
住宅ローンを利用し、ローン完済後に賃貸に出す方法
投資用に売りだされているマンションを最初から居住目的で購入し、ローン完済後に投資用として賃貸に出す場合は以下の様な流れになります。
- 物件を見つける
- 住宅ローンを組み購入契約を結ぶ
- 物件に引っ越して自宅として生活しながら毎月ローンを返済する
- 数年から数十年かけてローンを完済する
- 賃貸用に物件を空室にする必要があるため新居を探す
- 引越しをして物件を空室にしかし出せる状態にする
- 不動産業者に相談して物件を賃貸に出す
- 入居者と契約を結び家賃収入を得る
以上がおおまかな流れとなります。このケースでは自宅として住み終わったマンションを貸し出すことになります。
ローンを完済してから、賃貸に出すのはローン金利が大きな理由です。完済することで投資用に切り替えたことで生じる金利上昇を回避できます。
フラット35を利用し、ローン返済中に賃貸に出す方法
ローンを完済する前に賃貸に出す方法もあります。「フラット35」など借り主に有利な住宅ローンで購入した物件は、投資目的に切り替えてしまうとデメリットが大きいのですが、やり方しだいで損失を回避できます。おおよその流れは以下のようになります。
- 居住用の物件を見つける
- フラット35で住宅ローンを組み物件を購入して居住する
- 居住しながら引越し先を探す
- 新居となる物件を購入し引っ越す
- 前の家を賃貸として貸し出し家賃収入を得る
この方法は新しい貝殻を見つけては、引っ越しを繰り返す様子に例え、「ヤドカリ投資法」と呼ばれます。
ヤドカリ投資法のメリットは、常にマイホームに住み続けながら投資を平行して進められることです。最初の物件に住んでいる間はローン返済は必要ですが、家賃を支払わずに新たな家を探せます。引越し後は、家賃収入をローン返済に宛てられるので負担を増やさず投資を実践できます。
注意が必要なのは、住宅ローンの扱いです。「フラット35」は正当な理由があれば引越しが可能で、再度住宅ローンを組むことも認められている方法です。
しかし、購入した物件をいきなり人に貸してしまうと、投資目的でのローン利用と扱われ、不正とみなされる恐れがあります。よほどのことがない限りペナルティの心配はありませんが十分に気をつけてください。
現金一括で購入し、賃貸に出す方法
十分に資金があれば現金一括で購入して賃貸に出すこともできます。流れは以下のとおりです。
- 物件を探して現金で一括購入する
- 購入した家に住みながら新居候補の物件を探す
- 新たな物件を購入して引っ越す
- 前の家を賃貸として貸し出し家賃収入を得る
流れとしてはローンを組む場合とほとんど同じですがローン手続きが不要なためよりスムーズに手続きが進みます。
ただし、この方法を実践するには物件を一括購入出来るだけの纏まった資金が必要不可欠です。資金を貯めるのに時間がかかればそれだけ投資効率は落ちてしまうため、十分に資金力がある人にしかメリットにならないかもしれません。
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投資用マンションに自分で住むことはルール上可能です。しかし、デメリットが多いことを考えるとあまりおすすめできません。
投資用マンションに自分で住んでメリットがあるのは長期の空室会費など一部の限られたケースのみです。それ以外のケースではわざわざ自分で住むメリットは薄く投資用に活用するほうが効率的です。
自分で住むのはそれ以外に方法がない場合の最終手段です。リスクを考慮するならコンサルティングを活用するなどきちんと投資見通しを立てるほうが効果的です。
アデプトマネジメントでは、不動産投資や不動産売却についてコンサルティングを行っています。投資用マンション購入・売却をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号