マンション投資において大きな判断材料となるのが「利回り」です。しかし、実はこの利回りについて詳しく理解できていない人も少なくありません。「多くの利益を出したいから利回りが高い物件を選ぼうと思っている」という方は、マンション投資で失敗してしまう可能性があります。
この記事では、マンションの利回りの種類や計算方法、相場、利回りに関する注意点など、マンション投資を検討している人が押さえておくべきポイントについて解説します。
マンションの利回りの種類と計算方法
マンション投資を行う場合は、重要な指標である利回りについて、事前にしっかりと理解しておくことが大切です。利回りの種類とそれぞれの計算方法を把握していれば、投資先の選定や将来の収益予測をより正確に行えるようになるでしょう。
ここでは、マンションの利回りの種類と計算方法について解説していきます。
- 想定利回り
- 表面利回り
- 実質利回り
それぞれに種類ごとに詳しく見ていきましょう。
想定利回り
想定利回りとは、マンションが「満室の状態」を想定した収益性を計算するものです。実際には、常にマンションが常に満室になることはあまりないため、空室状況を考慮しないと正確な利回りは把握できません。
また、マンション投資をするにあたって必要な経費なども含まれていないので、管理をする際には経費が差し引かれます。また賃貸に出していない物件の場合は、家賃相場を参考にして家賃収入を計算するのが一般的です。
実際の相場よりも高い家賃で計算して利回りを高く見せようとしているところもあります。投資を行う際は注意してください。
想定利回りの計算方法
想定利回りの具体的な計算方法は下記の通りです。
想定利回り（%）= 年間の総収入（満室状態）÷ 物件購入費 × 100
3種類の利回りの中では一番簡単に算出できるので、物件選びの際に参考にされることも多い傾向です。しかし、先ほども解説した通り、空室状態も考慮しておかないと正確な利回りを把握できません。
現行利回りの計算方法
現時点の空室状態が反映された「現行利回り」を把握するには、下記のように計算する必要があります。
現行利回り（%）= 年間の総収入（実際の収入）÷ 物件購入費 ×100
まずは想定利回りを計算して物件選びの参考にしたら、ある程度の物件数に絞り込んで、より詳細に利回りの計算をしていくと良いでしょう。
表面利回り
表面利回りとは、投資マンションから得られる「収入」だけを考慮して計算するものです。想定利回りと同様に「支出」が計算に含まれていないため、実際に管理をする際には計算した表面利回りの数値よりも下回るでしょう。
表面利回りは物件の広告や資料に掲載されることも多いですが、広告や資料に記載されている利回りを参考にする場合は、実際よりも高い利回りであるケースが多いという点に注意してください。
表面利回りの計算方法
表面利回りの具体的な計算方法は下記の通りです。
表面利回り（%）= 年間の総収入 ÷ 物件購入費 × 100
基本的な計算方法は想定利回りと同様ですが、異なるのは年間の総収入の捉え方です。想定利回りの場合は常に満室の状態で算出しますが、表面利回りは現在の空室状況も考慮しながら算出できます。なお、広告媒体に掲載されている数値は、主に「想定利回り（満室状態）」で算出された「表面利回り」です。
実質利回り
実質利回りとは、マンション投資における収益性をより正確に把握するためのものです。収入だけを計算する想定利回りや表面利回りとは異なり、さまざまな経費を考慮した上で計算をします。
実質利回りで考慮される経費としては、管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間の家賃収入から1年間にかかる費用、仲介手数料や登記費用などの物件購入時にかかる費用などが挙げられます。収支のバランスを把握した、より現実的な利回りを把握できるでしょう。
実質利回りの計算方法
実質利回りの具体的な計算方法は下記の通りです。
実質利回り（%）=（年間の総収入 – 諸経費）÷（物件購入費 + 購入時の経費）× 100
紹介した3つの利回りの中で、もっとも現実的な数値で計算できるのが実質利回りです。投資マンションを検討する際は、実質利回りも把握した上で選ぶようにしましょう。
マンションの利回りの相場
投資マンションの利回りを計算しても、その数値が高いのか低いのかが分からなければ意味がありません。マンションの利回りを判断するためには、前もって相場を知っておくことが大切です。
条件が近いようなマンションだったとしても、新築マンションと中古マンションでは状況が大きく異なり、利回りの相場も変わってきます。ここでは、それぞれの利回り相場を確認し、どちらのほうが利益があるのかを判断するポイントを紹介します。
新築マンションの場合
新築マンションの利回りの相場は、一般的に2～5％とされています。新築マンションへの投資は初期投資の費用が大きくなることが多いため、利回り自体は比較的低くなっていますが、長期的に見ると回収できる金額は大きくなります。
新築マンションを投資対象にする場合は、利回りだけでなく収入額もよく考慮して判断することが大切です。
中古マンションの場合
中古マンションの利回りの相場は一般的に3～7％の範囲であり、新築マンションと比べると高い傾向です。理由としては、新築マンションに比べると購入価格を比較的安く抑えられるという点が挙げられます。しかし、その安さゆえに回収できる金額がそれほど大きくない可能性があるため、注意が必要です。新築と中古のどちらが良いのか、それぞれの特徴を把握した上でしっかりと検討してください。
地方ごとのマンションの利回りの相場
地方ごとのマンションの利回りはいくらくらいが相場なのでしょうか。第48回「不動産投資家調査」で利回り相場に関する記述がありましたので紹介します。
投資マンションの利回りは、築年数だけでなく地域によっても変化します。そのため、購入したい地域の利回りの相場はどのくらいなのかという点も事前に調べておきましょう。
| 地域 | 利回りの相場 |
|---|---|
| 東京（城南） | 3.9％ |
| 札幌 | 5.0％ |
| 仙台 | 5.1％ |
| 横浜 | 4.5％ |
| 名古屋 | 4.6％ |
| 京都 | 4.8％ |
| 大阪 | 4.4％ |
| 神戸 | 4.8％ |
| 広島 | 5.2％ |
| 福岡 | 4.7％ |
東京以外の主要都市はあまり大きな数字の変化はありませんが、札幌や広島は比較的高い数字になっています。投資を考える際はこのような地域差をしっかりと理解しておき、総合的な判断を下すことが重要です。
投資マンションの利回りについては、「投資用マンションの利回りの最低ラインは10％？計算方法や相場まとめ」の記事でも解説しています。
マンションの利回りに関する注意点
一見、利回りが魅力的に見える物件だったとしても、場合によっては損をしてしまう可能性があります。利回りの高い物件が必ずしも優れた投資物件とは限りません。マンションの利回りに関しては、下記の点に注意しましょう。
- 高すぎる利回りには気をつける
- 利回り以外の条件にも注目する
- 表面利回りだけでなく実質利回りも確認する
以下では、具体的に解説します。
①高すぎる利回りには気をつける
一般的な相場よりも高い利回りを提示する物件が市場に出ていることがありますが、その背景にはさまざまな要因が考えられます。物件の利回りが高すぎると感じる場合、実際の家賃収入や物件の価値とはかけ離れた条件で計算されている場合があります。
利回りだけに注目していると、そうした違和感が読み取れない可能性があります。物件の選定時には利回りだけでなく、多角的に物件を判断するようにしましょう。
利回りが高い物件で考えられるリスクについては、「利回りが高い物件に潜むリスクとは？メリットとデメリットを解説 」の記事をご参照ください。
②利回り以外の条件にも注目する
マンション投資を検討する際は、利回り以外の条件にも注目してみてください。例えば、物件価格が非常に安いために利回りが高くなっているのであれば、その安さの理由をしっかりと理解しておかなければなりません。
安い価格の背景には立地の悪さや築年数の経過など、物件の魅力を低下させる要因が隠れている場合があります。
特に、1981年以前に旧耐震基準で建てられた古い物件は、金融機関からの融資が難しくなることがあるため、投資の際には注意が必要です。
③表面利回りだけでなく実質利回りも確認する
これまでに解説した通り、表面利回りは経費や空室のリスクを考慮していないため、実際の運営においては想定していた利回りよりも収益が下がることが考えられます。さらに、物件の周辺環境や立地条件も利回りに大きく影響する可能性も少なくありません。
空室状態や諸経費などを加味したシミュレーションを行い、可能であれば実際に現地に行って交通の利便性や周辺の商業施設なども把握することをおすすめします。良好な立地や設備が整っているエリアは空室のリスクが低くなる傾向があるため、マンション投資におけるリスクを抑えられるでしょう。
マンション投資を行う際のリスクについては、「マンション投資・不動産投資のリスクとは？失敗理由やメリットについて」の記事で詳しく解説しています。
利回り以外で確認しておくべきポイント
利回りはマンション投資を行う際に注目すべき大きな指標ですが、それだけで物件を選ぶのは危険が伴います。利回り以外で確認しておきたい重要なポイントとしては、主に下記の4つが挙げられます。
- 立地条件
- 資産性
- 金利
- 物件の改修・修繕
それぞれのポイントを具体的に解説していきます。
①立地条件
立地条件は投資の成功を左右する重要なポイントです。人気エリアに位置する物件はその地域の需要が高いため、入居希望者が多く集まる傾向があり、空室のリスクを抑えられます。さらには、物件自体の需要も高まるため、将来的に売却を考えた際にも買い手を見つけやすいというのも大きなメリットです。
参考までに紹介すると、首都圏の人気エリアトップ10は下記の通りです。
| 順位 | 駅名 |
|---|---|
| 1位 | 横浜（JR京浜東北線） |
| 2位 | 吉祥寺（JR中央線） |
| 3位 | 大宮（JR京浜東北線） |
| 4位 | 恵比寿（JR山手線） |
| 5位 | 新宿（JR山手線） |
| 6位 | 目黒（JR山手線） |
| 7位 | 池袋（JR山手線） |
| 8位 | 鎌倉（江ノ島電鉄線） |
| 9位（同率） | 渋谷（JR山手線） |
| 9位（同率） | 東京（JR山手線） |
ただし、あまりにも利回りが低いと赤字になってしまう可能性があるので、バランスを考えた上で選ぶようにしてください。
②資産性
マンション投資は一時的な収益を目的とするものではなく、長期的な視野での利益を見込むものなので、資産性のある物件を選ぶ必要があります。資産性が高い物件であれば物件自体の価値が維持されやすく、家賃も容易に下がることが少ないのが特徴です。
立地が人気エリアである、物件に面している道路状況が良い、RC構造の物件などは、資産性が高いと判断される傾向があります。
③金利
銀行から借入をして物件を購入する場合、金利は投資のコストとして直接影響します。物件の資産性が高いと銀行からの信頼性も高くなるため、銀行から低金利で融資を受けることも可能です。
その理由としては、銀行がその物件の価値や将来性を高く評価し、リスクが低いと判断しているからです。利回りが低くても低金利で借入ができれば、高利回りで高金利で借入をする場合と同じくらいの収益が得られるでしょう。
④物件の改修・修繕
マンション投資を行う際には、物件のメンテナンス状態もしっかりと確認しておきましょう。メンテナンスが適切に行われていない物件を購入すると、将来的に高額な改修や修繕の必要が生じるリスクが高いです。これによって初期の予算よりも多くの費用が発生して、経営の安定性に影響を及ぼすこともあります。
投資用マンションの購入時に注意すべきポイントについて詳しく知りたい方は、「投資用マンションの購入で後悔するのはどんな人？後悔しない方法とは」の記事もご参照ください。
マンション投資が不安なら弊社にご相談ください！
マンション投資において、利回りは収益性を判断する重要な要素です。ただし、利回りの相場は築年数やエリアなどによって変わってくるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。
また、利回りだけでなく、立地や建物のメンテナンス状況なども収益性に大きく関わってきます。マンション投資を行う際は、さまざまな条件を考慮した上で、不動産経営のリスクを総合的に判断するようにしましょう。
「マンション投資を始めたいと思っているが、利回りがどのくらいの物件が良いのか分からなくて不安」といった悩みを抱えている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。
アデプトマネジメントでは、不動産売買から管理やコンサルティングまで行っているため、物件の利回り相場などを把握した上で的確なアドバイスをすることも可能です。ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号