不動産投資に住宅ローンを利用するとバレる？リスクや裏ワザは？

不動産投資は、賢く資産を形成したい人にとって魅力的な手段である一方で、資金調達の選択肢として住宅ローンを利用することを検討されている方もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産投資ローンと住宅ローンは、一見関連しているように見えますが、実際には住宅ローンには利用できる特定の条件が存在します。

また、不動産投資に住宅ローンを利用する場合、さまざまなリスクが伴うことも理解しておく必要があります。

この記事では、住宅ローンと不動産投資ローンとの違い、無断で住宅ローンを使った際のリスク、住宅ローンを活用する際の裏技について解説します。

不動産投資で住宅ローンを利用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に住宅ローンは利用できる？

原則として、不動産投資に住宅ローンを利用する行為は禁止されています。

住宅ローンは、金融機関が住宅ローンを提供する際、借入者の物件への居住を前提としています。自己居住を目的としているため、投資目的の物件購入には使えないのです。

投資物件の場合は収益性が審査の焦点となり、住宅ローンとは異なる審査基準が適用されます。基本的に、不動産投資を目的とする場合は不動産投資ローンの利用を検討するべきでしょう。

不動産投資に住宅ローンが利用できない理由

ここでは、不動産投資に住宅ローンが利用できない理由について見ていきましょう。

具体的には、以下のようなものです。

• 貸出リスクが異なるため
• ローンの利用目的が異なるため

以下で具体的に解説します。

不動産投資に住宅ローンが使えない理由については、ワンルームマンション投資に住宅ローンは使える？条件を詳しく解説の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

貸出リスクが異なるため

不動産投資に住宅ローンが利用できない主な理由の1つは、貸出リスクの差です。金融機関は住宅ローンを提供する際に、比較的低リスクと見なされる自己居住用の物件に対して融資します。

一方、不動産投資物件は市場の変動や賃貸収益の不確実性等により、高リスクと評価される傾向です。例えば、投資物件が空室となった場合や賃料が予想よりも低くなった場合、投資家はローンの返済に支障をきたす可能性があります。

ローンの利用目的が異なるため

不動産投資への住宅ローン利用が推奨されないもう1つの理由は、ローンの利用目的の違いにあります。

住宅ローンは、個人が自ら居住するために家を購入する目的で設計された金融商品です。一方、不動産投資は資産価値の増加や賃貸収入を得ることを目的としています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

では、不動産投資ローンと住宅ローンは、どのような点が異なるのでしょうか。
ここでは、異なる3つの点を解説します。

1. ローン審査が異なる
2. 借入金額が異なる
3. 金利が異なる

具体的に解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについては、投資用マンションで住宅ローンは組めない？不動産投資ローンとの違いの記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

ローン審査が異なる

不動産投資ローンと住宅ローンが大きく異なるのは、ローン審査のプロセスです。

不動産投資ローンの審査では、投資物件の収益性や市場価値に加え、借り手の投資経験や他の資産等の要素が重視されます。例えば、投資物件が安定した賃貸収入を見込める場合、金融機関はポジティブな評価を下しやすくなるでしょう。

借入金額が異なる

借入金額の面でも不動産投資ローンと住宅ローンは大きく異なります。

不動産投資ローンでは物件の収益性を基にして、比較的大きな金額が借入できる可能性があります。例えば、大規模なアパートメントビルの購入のために数千万、場合によっては数億円の融資を受けられるケースです。

住宅ローンの場合

金利の面でも、不動産投資ローンと住宅ローンは異なる傾向があります。

一般的に、投資物件の収益性や市場の変動性等のリスク要因が考慮されるため、不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも高く設定されることが多いです。例えば、投資物件が不況期に空室となり収益が減少した場合、金融機関のリスクが高まることがあります。

不動産投資に住宅ローンの利用がバレると起こるリスク

不動産投資で住宅ローンを利用する行為は、原則として禁止されています。

しかし、住宅を取得したときは自己所有用と申告したものの、後に賃貸に出したとしても、金融機関にバレることは稀です。ただし、住宅ローンは自己居住用以外の物件に使用してはならないとされており、金融機関にバレるとペナルティが発生する可能性があります。

以下では、不動産投資で住宅ローンの利用がバレると起こるリスクをご紹介します。

以下で具体的に解説します。

金融機関から借入金の一括返済を求められる

不動産投資で住宅ローンを不正に利用したことが発覚すると、金融機関から借入金の一括返済を求められるリスクがあります。借入金の一括返済の要求は、住宅ローン契約の基本的な前提である「自己居住目的」が守られていないことに対する措置です。

例えば、住宅ローンを用いて投資目的の物件を購入した事実が後に金融機関に知られた場合、契約違反と見なされ、残っているローンの一括返済を命じられることがあります。このように不正な利用は大きなリスクを伴うため、住宅ローンの利用は適切な目的に沿った形で行うべきです。

不動産投資ローンの乗り換えについては、不動産投資ローンの借り換えはいつがお得？タイミングや流れを解説の記事で詳しくご紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。

今後金融機関との取引が厳しくなる

住宅ローンを不動産投資に不正利用した事実が発覚すると、今後の金融機関との取引が厳しくなるリスクがあります。不動産投資を継続して行うためには、金融機関との長期的な信頼関係が欠かせません。不動産投資に住宅ローンを使用していたことがバレて信用を失ってしまうと、将来的に新たな融資を受ける際に重大な影響が及ぶでしょう。

不動産投資に住宅ローンを利用したことがバレるケース

不動産投資で住宅ローンを不正利用した場合は、どのようにして発覚するのでしょうか。

ここでは、よくあるケースとして、以下の3つをご紹介します。

1. 郵便物不着の調査
2. 不動産事業者の不正利用の全件調査
3. 住宅ローンを担当する金融機関の営業マンの訪問

それぞれの裏ワザについて、ポイントをチェックしていきましょう。

郵便物不着の調査

不動産投資に住宅ローンを利用したことがバレるケースは、郵便物不着に関する調査です。金融機関から送られる重要な郵便物が住居に届かない場合、原因究明の過程で、借り手がローン契約で定められた住所に実際に居住していないことが発覚する可能性があります。

不動産事業者の不正利用の全件調査

不動産事業者による不正行為がきっかけで、全件調査が行われる場合です。

不動産事業者が関与する住宅ローンの不正利用が発覚した場合、金融機関は事業者が関与する全てのローン契約の調査を行うことがあります。

住宅ローンを担当する金融機関の営業マンの訪問

金融機関は時折、ローン契約の確認や顧客サービスの一環として、担当者が借り手の物件を訪問する場合があります。そのため、訪問中に、借り手が住んでいるはずの物件が実際には賃貸されていることや借り手が別の場所に居住していることが明らかになることがあります。

不動産投資に住宅ローンを利用する裏ワザ

最後に、不動産投資に住宅ローンを利用する裏ワザをご紹介します。

1. 賃貸併用住宅に住む
2. 実家の敷地内に家を建てる
3. 自宅と築古賃貸をセットで購入する

賃貸併用住宅に住む

不動産投資に住宅ローンを利用する裏ワザの1つ目は、賃貸併用住宅に住む方法です。

賃貸併用住宅とは自己居住部分と賃貸部分を兼ね備えた物件で、一定の条件を満たすことで住宅ローンの対象になります。具体的な条件は、金融機関ごとに異なる可能性がありますが、一般的には物件の50%以上を自己居住用として利用していれば、賃貸併用住宅全体を住宅ローンの融資を受けることが可能です。

実家の敷地内に家を建てる

不動産投資の2つ目の裏ワザは、実家の敷地内に新たな家を建てる方法です。実家の敷地内に新しい住居を建設し賃貸に出すことで、返済資金の一部を賃料収入で補うことができます。

自宅と築古賃貸をセットで購入する

最後にご紹介する裏ワザが、自宅と築古賃貸をセットで購入する方法です。具体的には、購入する自宅と同じ敷地内にある別の築古賃貸を購入すると考えてください。

最終的な判断は、金融機関の担当者次第ではありますが、自宅とその土地にある築古賃貸を住宅ローンで融資を受けて購入し、築古賃貸を法人名義で売買契約します。購入した自宅に住みながら築古物件を賃貸に出すことで、収益を得ることが可能です。

不動産投資に関してはお任せください

不動産投資の住宅ローンの利用は、一見魅力的に思えるかもしれませんが、多くの場合で金融機関の定める条件やリスク管理の観点から推奨されません。不動産投資を検討する際は、適切な融資オプションを選択し、長期的な視点で資産形成を進めることが重要です。

また、どうしても住宅ローンを利用したいと考える場合は、金融機関との透明性の高いコミュニケーションを心掛け、将来的なリスクを避けるためにも正しい手続きを行うようにしましょう。

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