ワンルームマンション投資は、少額の資金から始められる投資として人気があります。しかし、投資である以上100%儲かることはありません。からくりを理解していないと、思わぬ損失を被ってしまう可能性があります。
本記事では、ワンルームマンション投資のからくりや成功するポイントを解説します。
ワンルームマンション投資で利益がでるからくり
ワンルームマンション投資は、下記2つによって利益がでます。
- 運用益（インカムゲイン）
- 売却益（キャピタルゲイン）
それぞれの内容やからくりについて詳しく解説します。
ワンルームマンションを売却するタイミングについては、「ワンルームマンションを売却するタイミングや流れを分かりやすく解説」の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
運用益（インカムゲイン）
運用益（インカムゲイン）とは、ワンルームマンションに入居者が住むことで得られる家賃収入のことです。
例えば、月額賃料10万円のワンルームマンションに入居すれば、オーナーは毎月10万円の運用益（インカムゲイン）を得られます。
つまり、ワンルームマンション投資では、入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入を得られます。これがワンルームマンション投資で利益がでるからくりの一つである、運用益（インカムゲイン）の仕組みです。
売却益（キャピタルゲイン）
売却益（キャピタルゲイン）は、自身が保有しているワンルームマンションの価格が購入時よりも値上がりすることによって得られる利益のことです。
例えば、1,000万円で購入したワンルームマンションが1,200万円で売却できれば、200万円の売却益（キャピタルゲイン）を得られます。
売却益（キャピタルゲイン）が期待できるのは、主に下記のようなケースです。
- 立地条件に恵まれ、資産価値が高く、売却時に高値で取引される
- マンションの周辺で都市開発が行われ、価格が値上がりする
インカムゲインとキャピタルゲインの違いまとめ
| インカムゲイン | キャピタルゲイン | |
|---|---|---|
| 利益 | 家賃収入 | 不動産の売却益 |
| 金額 | 小さい | 大きい |
| リスク | 低い（比較的安定） | 高い（不安定） |
売却益（キャピタルゲイン）を得るためには、物件選定の段階で立地条件や周辺環境を十分に吟味したり、売却時期を見極めたりするなど、戦略的な投資判断が求められます。
ワンルームマンション投資が節税になるからくり
ワンルームマンション投資が節税になるのは、下記が理由です。
- 減価償却ができる
- 必要経費にできるものが多い
- 損益通算できる
それぞれの内容について詳しく解説します。
ワンルームマンションで節税できる仕組みについては、「ワンルームマンション投資で節税はできる？仕組みや注意点を解説」の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
減価償却ができる
ワンルームマンション投資が節税になるからくりの一つが、減価償却ができることです。
減価償却とは、マンションのような長期間使用できる高価な資産について、その取得価額を資産の耐用年数に応じて毎年少しずつ費用として経費計上していく会計処理のことです。
ワンルームマンション投資で得られる収益は、不動産所得として所得税や住民税の課税対象となります。課税所得は以下の計算式で求められます。
課税所得＝収入 － 経費 － 各種控除
マンションの減価償却費は、上記計算式の経費に含まれるため、マンションの減価償却費が大きいほど課税所得を減らせます。
建物部分は法定耐用年数に応じて毎年一定額を減価償却費として計上できるため、ワンルームマンション投資は長期に渡って節税効果が得られます。
必要経費にできるものが多い
ワンルームマンション投資では、家賃収入を得るための費用を必要経費として計上できます。これにより、課税所得を減らせるため、節税効果が期待できます。
主な必要経費には、下記のようなものがあります。
必要経費に出来るもの
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 管理費 | エレベーターのメンテナンス費用や消防設備の法定点検の費用 |
| 管理委託料 | 入居者の募集や家賃の回収、トラブル対応などを管理会社に委託する場合に発生する費用 |
| 保険料 | 火災保険料や地震保険料などの、事故や災害に備えるための保険料 |
| 修繕積立金 | 大規模修繕のための費用として積み立てられる費用 |
| リフォーム費用 | 壁紙の張替えや破損した部分の修繕にかかる費用 |
これらの必要経費を適切に計上することで、課税所得を減らし、節税効果を最大化できます。
損益通算できる
ワンルームマンション投資では、損益通算により節税できます。損益通算とは、不動産所得や山林所得などで発生した赤字を、給与所得などと相殺して申告できる制度のことです。
例えば、ワンルームマンション投資で100万円の赤字が発生し、給与所得で200万円の黒字があった場合、損益通算を行うことで、課税対象となる所得を100万円に減らせます。
ワンルームマンション投資で赤字が発生するケースとしては、家賃収入よりも管理費や保険料、減価償却による経費が上回った場合などが挙げられます。
不動産所得が赤字の場合、土地取得のために借りたローンの利息は原則として損益通算できないので注意が必要です。
ワンルームマンション投資で損をするからくり
ワンルームマンション投資で損をするからくりは、下記の通りです。
- 儲からない物件に投資してしまう
- 投資シミュレーションを過信しすぎる
- 偽装入居や退去予定隠しにあってしまう
- 大規模修繕工事が近いことを隠される
投資である以上、100%儲かることはないことを頭に入れておきましょう。
ワンルームマンション投資のリスクについては、「ワンルームマンション投資のリスクとは？回避する方法もあわせてご紹介」の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
儲からない物件に投資してしまう
ワンルームマンション投資で損をするからくりの一つが、儲からない物件に投資してしまうことです。
特に投資初心者は、不動産投資の知識や経験が不足しているため、営業担当者の巧みな営業手法に惑わされて、儲からない物件を購入してしまうことがあります。
例えば、販売担当者が下記のように言葉巧みに誘導してくるケースがあります。
- 希望者が多数のため、抽選となっている
- 今回だけの特別値引きを行っている
- 期間限定の優良物件である
これらの営業トークを鵜呑みにして、儲からない物件を購入してしまうと、大きな損失を被ることがあります。
投資シミュレーションを過信しすぎる
投資シミュレーションを過信しすぎると、損する可能性があります。
投資物件を検討する際は、購入後の利益シミュレーションを担当者から説明されることが一般的です。シミュレーションでは、将来の家賃収入や売却価格、経費などを予測し、投資物件の収益性を試算します。
しかし、シミュレーションはあくまでも予測であり、前提条件の設定によって結果は大きく変わります。例えば、数年後に高く売却できる、高めの家賃設定でも満室が継続する、家賃の下落が長期間ないものとして計算するなど、現実とかけ離れた条件設定をすることで、利回りを良く見せることが可能です。
投資を検討している際は、ポジティブな意見しか入ってこないため、シミュレーション通りにいかないリスクを見落としてしまう可能性があります。
偽装入居や退去予定隠しにあってしまう
偽装入居とは、実際は空室であるにもかかわらず、入居者がいるかのように装うことです。
物件購入時に賃貸借契約書を確認し、入居中であることを売主側から説明されたとしても、引き渡し直後に入居者から退去通知が出されるケースがあります。
これは偽装入居の代表的な手口といえるでしょう。また、売主側が入居者の退去予定を把握しているにもかかわらず、それを隠蔽している場合もあります。さらには、架空の賃貸借契約を形式上整えることで入居を偽装するなど、悪質なケースも存在します。
偽装入居や退去予定隠しは、物件購入者側から見破ることは難しいのが実情です。その結果、物件引き渡し後に長期間の空室が発生し、大きな損失を被る可能性があります。
大規模修繕工事が近いことを隠される
中古のワンルームマンションを購入する際、売主側が大規模修繕工事の実施時期が近いことを隠蔽し、売買契約を締結するケースがあります。
ワンルームマンションは、築10～20年の間に大規模修繕工事を実施するのが一般的です。大規模修繕工事では、外壁塗装やエレベーター、給排水設備の修繕などが行われ、多額の費用がかかります。仮に物件購入のタイミングが大規模修繕工事の実施時期と重なった場合、物件の引き渡し後に管理組合から大規模修繕工事の費用を請求されるでしょう。
大規模修繕工事の金額は数百万円に及ぶこともあり、想定外の出費となって投資計画に大きな影響を与えてしまいます。
ワンルームマンション投資のからくりを理解した上で成功するポイント
ワンルームマンション投資のからくりを理解した上で成功するには、下記を押さえておきましょう。
- 不動産投資に関する知識を深める
- 物件情報の収集を徹底する
- 長期的なシミュレーションを行う
- 投資目的に合った不動産会社を選定する
不動産投資に関する知識を深める
ワンルームマンション投資で成功するためには、不動産投資に関する知識を深めることが大切です。不動産投資の知識がないまま投資を始めてしまうと、利益を出すどころか、大きな損失を被るリスクがあります。具体的には、下記のような知識を学ぶ必要があります。
- 不動産投資のメリットとデメリット
- 物件選定の基準と注意点
- 収支計画の立て方
- 関連する法律や税制の知識
- 不動産市場の動向
これらの知識を身につけることで、営業担当者の話を鵜呑みにせず、自分で物件の良し悪しを判断できるようになります。
関係する法律や税金の知識があれば、トラブルを未然に防いだり、節税効果を最大限に活用したりできます。
物件情報の収集を徹底する
ワンルームマンション投資で成功するためには、物件情報を徹底的に収集しましょう。ワンルームマンションは数が多く、自分の求める最適な物件に出会える確率は決して高くありません。特に中古マンションの場合は定価がないため、物件の価値を正確に判断するのは難しいです。
そのため、徹底的に物件情報を収集し、比較検討することが必要です。具体的には、下記のような方法で物件情報を集めましょう。
- 不動産情報サイトを活用する
- 不動産会社に直接問い合わせる
- 気になる物件があれば現地調査を行う
物件情報を収集する際は、物件価格の相場感を知ることも重要なポイントです。
日頃から物件サイトで情報収集を行い、相場観を養っておくことで、適正価格で物件を購入しやすくなります。
長期的なシミュレーションを行う
長期的なシミュレーションを行うことで、必要な自己資金の額や、物件の収益性を事前に把握できます。これにより、自分の資金力に見合った物件選びが可能になり、無理のない投資計画を立てられるでしょう。また、シミュレーション結果をもとに、その物件を購入すべきかどうかの判断材料にもなります。
シミュレーションを行う際は、現実的な条件設定が重要です。例えば、管理費の値上げやリフォーム代、空室期間などを考慮することが考えられます。現実的に起こりえる値上げやリスクを考慮せずにシミュレーションを行うと、現実との乖離が生じ、シミュレーションの意味がなくなってしまいます。
シミュレーションを行う際は、少し厳しめの条件での試算がおすすめです。
投資目的に合った不動産会社を選定する
自分の投資目的に合った不動産会社を選ぶことで、適切なアドバイスを受けられ、リスクを最小限に抑えられます。
不動産会社を選ぶ際は、その会社の得意分野を確認しましょう。収益物件の目利きが得意な会社もあれば、ワンルームマンション投資に特化している会社もあります。自分の投資目的に合致した会社を選ぶことで、より的確なアドバイスを受けられるでしょう。
また、下記も不動産会社選びの参考になります。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| デメリットやリスクの説明 | ・投資物件のメリットだけでなく、デメリットやリスクについても丁寧に説明してくれる会社を選ぶ ・リスクを隠さず、透明性のある説明をしてくれる会社は信頼できる |
| 実績（売買棟数・管理戸数） | ・多くの売買や管理の実績を持つ会社は、豊富な経験とノウハウを蓄積している ・実績の多さは、不動産会社の信頼性を示す一つの指標になる |
| ネット上の評判 | ・ネット上の口コミや評判を確認することも重要 ・実際に物件を購入した投資家の生の声は、不動産会社の信頼性を測る上で参考になる |
自分の投資目的に合った不動産会社を選定することが、ワンルームマンション投資成功の第一歩となります。
ワンルームマンション投資のお悩みはご相談ください
本記事では、ワンルームマンション投資のからくりや成功するポイントについて詳しく解説しました。
ワンルームマンション投資は、運用益や売却益などで利益がでる投資方法です。一方で、儲からない物件に投資してしまったり、偽装入居などに合ってしまったりすると損するリスクがあります。成功するためには、不動産投資の知識を深め、物件情報を徹底的に収集し、長期的なシミュレーションを行うことが大切です。
さらに、自分の投資目的に合った不動産会社を選ぶことで、ワンルームマンション投資を成功に近づけられます。
アデプトマネジメントは、大阪を拠点に全国規模で事業を展開する不動産会社です。ワンルームマンション投資の実践やノウハウも豊富です。豊富な物件情報と経験豊富なスタッフが、お客様のニーズに合わせた最適な物件探しをサポートいたします。ワンルームマンション投資をご検討されている場合は、ぜひ、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
