ワンルームマンション投資のリスクとは？回避する方法もあわせてご紹介

ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクの可能性もあります。リスクを考えないと、運用中に致命的な損失を出し、大きな後悔につながるかもしれません。投資を成功させるためには、これらのリスクを事前に想定し、適切な対策を準備しておくことが重要です。

ワンルームマンション投資を始める前に押さえておきたいのが、運用中に発生し得るリスクです。リスクが起きたとき、適切な対応をとり損失を最小限にとどめられるかどうかが、投資成功のカギと言えるでしょう。本記事では、ワンルームマンション投資の具体的なリスクや後悔しやすい点、リスク回避のポイントなどを解説します。

ワンルームマンション投資のリスクとは？

まずは、ワンルームマンション投資の具体的なリスクを解説します。不動産投資は始めれば必ず利益を得られるとは限りません。次のようなリスクが常にあり、実際に発生すれば損失を受ける可能性もあります。

• ローンの金利上昇リスクがある
• 空室のリスクがある
• 入居期間が短い
• 資産価値が下がることもある
• 利回りが低い
• 節税・年金対策にならない
• 出口戦略が限定される

順番に見ていきましょう。

ローンの金利上昇リスクがある

不動産投資は、不動産購入をローンで行った場合、ローンの金利上昇リスクがつきまといます。不動産投資のローンの金利には、金利が固定される「固定金利」と、市場の状況によって金利がアップダウンする「変動金利」があります。

ローン購入時には、基本的に変動金利の方が利率が低いため、変動金利を選ぶ人がほとんどです。しかし、変動金利によってもし利息が高くなれば、その分支出は多くなるので、投資の利益が少なくなります。

空室のリスクがある

ワンルームマンションは空室リスクが高いことも留意しておきたいところです。総務省統計局が発表している「住宅・土地統計調査」によると賃貸の空室率は、全国で約18%となっています。

空室になってしまうと、家賃収入はゼロになってしまうため、経営が上手くいかなくなってしまう可能性があるでしょう。

入居期間が短い

ワンルームマンション投資は、入居者の入居期間が短い傾向にあることもリスクの1つです。その理由は、ワンルームという間取りが単身者向きであるため。特に、若い世代の単身者に人気のある間取りだからです。

ワンルームに住んでいた単身者は、収入が増えた際やライフスタイルに変更が生じたときに、より広い間取りの部屋へ引越すケースがよく見られます。つまり、入居しても長く住み続けることが少ないため、空室期間が発生しやすく、家賃収入が不安定になりやすいということです。

資産価値が下がることもある

これはワンルームマンションに限定した話ではありませんが、不動産投資には資産価値が下がるリスクが常につきまといます。基本的に建物は年数が経つほど価値が落ちていきます。

土地の価値は地価の動向に影響を受けますが、その将来的な評価は一概には決められません。例えば、地域が再開発されて人気エリアとなった場合、その土地の人気と価値が上昇する可能性があります。しかし、もちろんその逆の状況も起こり得ます。

利回りが低い

ワンルームマンション特有のリスクには、利回りが低いことも挙げられます。ワンルームマンションで投資をしているのは1室のみです。

つまり、どんなに上手くいっても家賃収入はワンルームからしか得られないということです。そのワンルームマンションが物件としてとても価値が高く、高額な家賃収入が見込めるなら話は別ですが、基本的には部屋数が少ないので利回りはそれほど大きくは見込めません。

節税・年金対策にならない

不動産投資を節税目的や、将来の年金替わりとして行う人も見られます。しかし、ワンルームマンション投資は、節税・年金対策にはあまり合致しないと考えられます。ワンルームマンションは不動産投資としては規模が小さいため、経費もそれほど多くは発生しません。大きな利益を見込むのは難しいものの、黒字は維持できる可能性があります。

このような状況では、毎年の確定申告時に結果的に納める必要が出てくる税額は利益分に加えられてしまうでしょう。さらに、ワンルームマンションの利回りは低いため、大きな売却益を見込むことは難しく、将来の年金としても頼りにするのは困難です。

出口戦略が限定される

ワンルームマンションのシンプルな特性から、出口戦略も限定的となります。具体的には、物件を長期保有するか、売却するか、この二つの選択肢しかありません。

ワンルームマンションは不動産投資の中でもコンパクトな部類に入ります。そのため、仮に損失が発生したとしても、それが大きな額になる可能性は低いです。しかし、出口戦略の選択肢が少ないため、損失リスクにつながる可能性もあることを理解する必要があります。

ワンルームマンション投資を後悔する理由

ワンルームマンションのリスクを考えず投資をスタートさせ、後悔する結果につながっているケースも少なくありません。続いて、ワンルームマンション投資を後悔する理由で、よくあるものを紹介します。

• 高い価格で購入してしまった
• 収支がマイナスになってしまった
• 予想外に費用がかかってしまった
• 長期的な視点での収支シミュレーションを行っていなかった

順番に見ていきましょう。

高い価格で購入してしまった

利回りが低い物件で収支のバランスを取るためには、初期費用をできる限り抑えることが大切です。初期費用でウエイトが最も大きいのは物件の購入費用です。そのため、高い価格のワンルームマンションを購入してしまい、なかなか収支が黒字に転じる見込みが立たないと後悔している人が多々見られます。

収支がマイナスになってしまった

不動産投資を始めれば儲けられると考える人もいるかもしれません。しかし、先述したようにワンルームマンション投資にはリスクも伴います。このようなリスクを想定しないまま投資をスタートしてしまい、結局収支がマイナスになって後悔する人もいます。

予想外に費用がかかってしまった

予想していたより多く費用がかかってしまい、収支に影響が出ることも後悔につながりやすいポイントです。例えば、リフォーム費用や設備交換費用などがあります。初期費用を抑えようととにかく安い中古物件などを購入するのもそれはそれで考えものです。

長期的な視点での収支シミュレーションを行っていなかった

不動産投資は先の先まで予想しながら収支計画を立てなければいけません。なぜなら、不動産を保有している間、資産価値の上昇や下落、物件の修繕など、収支に影響があることが起こり続けるからです。

長期的な視点で収支シミュレーションを行っていないと、物件を保有しているうちに収支が想定外の方向に進んでいくかもしれません。

ワンルームマンション投資でリスクを回避するためには？

さまざまなリスクの可能性があるワンルームマンション投資ですが、リスクをよく理解した上で回避を考えて動くことも大切です。ここからは、ワンルームマンション投資でリスクを回避するためのポイントを紹介します。

サブリース・家賃保証に惑わされない

ワンルームマンション投資では、サブリース・家賃保証に惑わされないことが重要です。サブリースや家賃保証は、入居状況に関係なく家賃の一定の割合の収入が得られるメリットがあります。

しかし、ワンルームマンションはそもそもの利回りが低いため、サブリースや家賃保証で家賃満額の収入が見込めないとなると、利益はさらに下がります。物件の条件によっては、サブリースや家賃保証を利用せずとも、入居者が見つかりやすいかもしれません。家賃収入ゼロを避けたい気持ちで安易に選択せず、見極めましょう。

サブリース会社には詐欺をはたらく悪質な業者も存在するので注意が必要です。詳しくはサブリースは詐欺も多い！悪徳業者に騙されないためのコツを紹介で紹介しています。

着実に収益をあげられるプランを立てる

ワンルームマンションでドカンと大きな収益を上げるのはとても難しいと言えます。そのため、一か八かの投資ではなく、着実に収益をあげられるプランを計画することが大切です。家賃収入の額だけでなく、運用中にかかる必要経費も全て細かく見込みながら、地道に利益を得られる筋書きを考えましょう。

立地条件・適正価格のマンションを選定する

前の項目でもふれた通り、ワンルームマンションは初期費用のコストカットを意識することが大切ですが、物件の購入価格のみ重視してしまうと後から想定外の費用がかかるなどの落とし穴もあります。

また、安さに気を取られて立地条件を確認しておらず、購入後に人気の低い条件だと気付くことなども防ぎたいところです。立地条件に問題はないか、価格は適正かなどをチェックしながらマンションを選定しましょう。

ローンの条件が有利な物件を選ぶ

不動産投資のために利用できるローンはさまざまです。また、物件の条件によっても利用できるローンは異なります。運用中に避けたいのは、収支のバランスが崩れ、ローンの返済が困難になる状況です。ワンルームマンション投資を始める時点で、ローンの条件が有利な物件を選び、できる限り運用中のリスクを減らすことも重要です。

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

ワンルームマンション投資で失敗をしないためには、信頼できる不動産会社を選ぶこともポイントと言えます。不動産会社は不動産投資においてパートナーとも言える存在。大切な物件の投資について、しっかり相談できる実績・ノウハウ豊富な不動産会社を見つけましょう。

ワンルームマンション投資ならアデプトマネジメントにご相談ください

今回紹介したように、ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクも付き物です。そんなとき、頼れる味方としてアデプトマネジメントを利用してはいかがでしょうか。

アデプトマネジメントは、大阪を拠点に全国規模で事業を展開する不動産会社です。不動産の買取・売却・仲介・賃貸管理・運用コンサルティングなど、幅広い業務で高い実績があり、ワンルームマンション投資のノウハウも豊富です。お客様に寄り添った対応を大切に、丁寧なサポートをいたします。ぜひお気軽にご相談ください。

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ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがあります。しかし、不動産投資にはある程度のリスクが付き物です。大切なのは、リスクをあらかじめ想定し、できる限り対策を用意しておくこと。また、不安や疑問点などは1人で悩まず、信頼のおける不動産会社に相談しながら解決していくことも、成功のポイントです。ワンルームマンションの投資についてのご相談は、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。