【簡単解説】不動産売却は相続前？後？知って得する最適なタイミング | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

「相続した不動産を売却しようか悩んでいる…」そんな方は必見です。本記事では、不動産売却と相続の関係について、相続前・相続後それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

最適な売却タイミングを見極めるポイントや、売却時の手順、発生する税金についても詳しく解説しているので、ぜひ最後まで読んでみてください。相続で損をしないための知識が満載です。

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不動産売却と相続の関係

「相続」は、誰の人生にも訪れる可能性のあるライフイベントです。中でも、不動産の相続は、手続きの煩雑さや税金の問題など、多くの課題が伴います。不動産売却と相続は、密接に関係しており、相続の準備として、あるいは相続後の資産整理として、不動産売却が検討されるケースは少なくありません。

不動産売却と相続は切り離せない

不動産は、現金や株式と比べて、換金性が低い資産です。そのため、相続が発生した際に、多額の相続税が発生することがあります。

また、相続人が複数いる場合は、不動産の分割をめぐって、トラブルが発生することも少なくありません。このような問題を避けるためにも、不動産売却と相続の関係について、事前に理解しておくことが重要です。

相続した不動産を売却するケースが多い理由

相続した不動産を売却するケースが多いのには、いくつかの理由があります。主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。

ケース	内容	詳細
ケース1	相続税対策	相続税は、現金で納付する必要があるため、相続した不動産を売却して、納税資金を確保するケースが多く見られます。
ケース2	不動産の維持管理の負担軽減	不動産の維持管理には、固定資産税や修繕費などの費用がかかります。相続した不動産を維持管理する余裕がない場合や、遠方に住んでいて管理が難しい場合などは、売却を検討することがあります。
ケース3	相続人同士での分割が困難	相続人が複数いる場合、不動産を分割することが難しいケースがあります。例えば、土地は分割できても、建物は分割できない場合などです。このような場合は、不動産を売却して、売却代金を相続人で分割する方法が選択されることがあります。
ケース4	相続した不動産を住居として利用しない	相続した不動産を住居として利用する予定がない場合も、売却されるケースが多いです。賃貸に出すという方法もありますが、空室リスクや家賃滞納のリスクなどを考慮すると、売却を選択する方がメリットが大きいと判断されることがあります。

このように、相続した不動産を売却するケースには様々な理由があり、それぞれの状況に応じて、最適な方法を選択することが重要です。

一言メモ

不動産の売却は、高額な取引になることが多いため、専門家である不動産会社に相談しながら、慎重に進めるようにしましょう。

相続前と相続後、不動産売却のメリット・デメリット

相続前と相続後では、不動産売却のメリット・デメリットが大きく異なります。それぞれの特徴を理解した上で、どちらのタイミングで売却するのが最適なのかを検討しましょう。

相続前に不動産売却するメリット・デメリット

メリット1：生前贈与を活用できる

相続前に不動産を売却する場合、売却益を生前贈与に活用できます。生前贈与とは、生きている間に自分の財産を家族などに贈与することです。生前贈与には、年間110万円の基礎控除があり、これを超える部分に贈与税が課税されます。

ただし、住宅取得資金や教育資金など、一定の要件を満たす贈与については、非課税枠が設けられています。生前贈与を活用することで、相続税対策にもつながります。

メリット2：相続財産を減らすことができる

相続税は、相続財産の総額に応じて課税されます。そのため、相続前に不動産を売却することで、相続財産を減らし、相続税対策をすることができます。

また、不動産を売却した後の現金は、金融機関に預けておくよりも、投資信託や株式などの金融商品に投資することで、相続税評価額を圧縮できる可能性があります。ただし、投資にはリスクが伴うため、注意が必要です。

不動産売却の詳しい節税対策については「不動産売却の税金対策とは｜特別控除で税金を安くするための方法を紹介」の記事をご覧ください。

メリット3：売却益を自由に使える

相続前に不動産を売却した場合、売却益は自分の自由に使うことができます。

老後の生活資金や旅行資金など、自分の好きなように使うことができます。また、子供や孫への贈与資金に充てることもできます。

デメリット1：売却益に所得税がかかる場合がある

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税の対象となります。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。譲渡所得には、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、所有期間が5年を超える長期譲渡所得があり、それぞれ税率が異なります。所得税と住民税を合わせて短期譲渡所得は約39%、長期譲渡所得は約20%の税率が適用されます。

不動産売却時の譲渡所得税については「不動産売却時の譲渡所得税はいくら？計算方法や税率を解説」の記事をご覧ください。

デメリット2：所有する不動産がなくなる

相続前に不動産を売却してしまうと、その不動産を所有することができなくなります。住み慣れた家を手放すことになるため、愛着のある不動産の場合は、相続前に売却するかどうかをよく検討する必要があります。

相続前に不動産売却するメリット・デメリットまとめ

メリット	生前贈与を活用できる相続財産を減らすことができる売却益を自由に使える
デメリット	売却益に所得税がかかる場合がある所有する不動産がなくなる

相続後に不動産売却するメリット・デメリット

メリット1：売却するかどうかの選択ができる

相続後に不動産を売却する場合、売却するかどうかを相続人で自由に選択することができます。相続した不動産を売却せずに、賃貸に出したり、そのまま住み続けたりすることもできます。相続人の状況や希望に応じて、柔軟に対応することができます。

メリット2：相続税の納税資金に充てられる

相続税は、相続開始から10ヶ月以内に現金で納付する必要があります。相続税の納税資金が不足している場合、相続した不動産を売却して、その売却代金を納税資金に充てることができます。

注意ポイント

不動産の売却には時間がかかる場合があるため、注意が必要です。

デメリット1：相続税評価額で売却できない場合がある

相続税評価額とは、相続税を計算する際に用いられる不動産の評価額のことです。相続税評価額は、一般的に市場価格よりも低い傾向があります。

そのため、相続後に不動産を売却する場合、相続税評価額よりも低い価格でしか売却できない場合があります。

特に、需要の低い地域や築年数の古い不動産は、相続税評価額よりも低い価格でしか売却できない可能性が高くなります。

デメリット2：共有者間のトラブルが発生する可能性がある

不動産を相続した場合、複数の相続人で共有することになる場合があります。共有者間で、不動産の売却や利用方法について意見が対立し、トラブルに発展するケースも少なくありません。共有者間のトラブルを避けるためには、遺産分割協議書を作成しておくことが重要です。

相続後に不動産売却するメリット・デメリットまとめ

メリット	売却するかどうかの選択ができる相続税の納税資金に充てられる
デメリット	相続税評価額で売却できない場合がある共有者間のトラブルが発生する可能性がある