「媒介契約」は、不動産取引になじみがないと耳慣れない言葉でしょう。しかし、土地や建物の売買をする際には、宅建業者と媒介契約を締結する可能性が高いので、しっかりと内容を把握しておきましょう。
この記事では、媒介契約の基礎知識や種類、それぞれの契約方法のメリットデメリットなどを解説します。
不動産取引に興味がある、媒介契約の種類やそれぞれの違いが知りたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
媒介契約の基礎知識
媒介契約は、不動産売買や賃借などの契約を成立させるために、宅建業者に依頼して協力してもらうことをいいます。媒介契約の内容によって、不動産売却・購入の条件や手数料などが変わってくる可能性があるので、しっかり内容を理解しましょう。
ここでは、媒介契約やレインズ（REINS）などの基礎知識を分かりやすく説明していきます。
媒介契約とは
より好条件で不動産を売買するためには、宅建業者に依頼して買い手・売り手を探してもらうのが一般的です。宅建業者は集客ノウハウがある他、後述のレインズを活用して売買の相手方をスムーズに探せます。
たくさんの候補から取引相手を探した方が有利ですから、ほとんどの場合は宅建業者に相談することになるでしょう。
このときに、宅建業者と取り交わすのが媒介契約です。媒介契約は法的に一定のルールが設けられており、取引の公正さや円滑さが確保されています。媒介契約を利用することで、売り手・買い手ともに短時間・好条件で取引相手が見つかる可能性が高まるだけでなく、不動産トラブルを未然に防ぐ効果もあるのです。
レインズ（REINS）
レインズは国土交通大臣が関与している、不動産取引のための大規模なデータベースです。全国の売買希望者の情報が登録されており、ITテクノロジーを使って希望条件の取引相手を探せます。
全国各地の宅建業者が利用しているのでデータ量は極めて膨大で、取引事例が掲載されていることから適正な売買価格なども把握しやすいのが魅力です。非常に役立つシステムなのですが、活用できるのは宅建業者のみとなっています。そこで、宅建業者と媒介契約を結んで、レインズのメリットを最大限に活用するのが一般的です。
媒介契約には3種類ある
媒介契約には3つの形式があり、どれを契約するかは自由に選べます。しかし、それぞれの形式ごとに特徴が違うので、しっかりと把握してから慎重に検討した方が良いです。
ここでは、媒介契約の3種類それぞれの特徴を解説していきます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
特徴や違いを理解して、自身のニーズや物件の状況などにあった適切な契約方法を見つけましょう。
一般媒介契約
もっとも制限が緩く、自由度が高いのが一般媒介契約です。他の契約方法では1社しか選べませんが、一般媒介契約では複数の宅建業者と同時に媒介契約を結べます。重複して依頼する際には、他の宅建業者に関して明らかにする明示型と、伏せておく非明示型があるので、気になる人は事前に確認しておきましょう。
さらに、自身で取引先を探すことも可能、レインズへの登録が義務付けられていないといった点が特徴的です。
しかし、一般媒介契約は宅建業者にとっても制限が緩く、宅建業者に販売状況の報告義務や契約の有効期限がありません。販売状況の報告がないと販売状況や買い手の反応が分かりにくいですし、有効期限がないと宅建業者はあまり積極的に活動を行ってくれないので、契約する際には頭に入れておきましょう。
専任媒介契約
一般媒介契約と後述の専属専任媒介契約の中間に位置する、バランス重視の契約方法が専任媒介契約です。
一般媒介契約と違って複数社に取引相手探しの依頼をすることができず、契約する宅建業者は1つだけとなっています。依頼者本人が売い手や買い手を見つけるのは可能ですが、一定の費用は発生するので注意しなければいけません。
宅建業者に対しては、レインズへの登録と一定期間ごとの販売状況の報告が義務付けられていますが、専属専任媒介契約に比べると要件は若干緩めです。なお、契約には3カ月までの有効期限があるため、宅建業者は積極的に活動を行ってくれるでしょう。
専属専任媒介契約
もっとも制限が多くて、できることが限られているのが専属専任媒介契約です。契約する宅建業者は1社のみで、依頼主が自身で取引相手を探すことも基本的にできません。
制限は厳格ですが、その分宅建業者に対する制限も微しいです。レインズへの早期登録が必須、専任媒介契約に比べて高頻度の販売状況報告義務などの条件があり、専任媒介契約と同じく3カ月の有効期限もあるため、3つの契約方法の中で1番宅建業者が積極的に動いてくれるでしょう。
一般媒介契約のメリットデメリット
3つの契約方法を検討していく上で、それぞれのメリットデメリットを把握することは重要でしょう。ここではまず、一般媒介契約のメリットデメリットを解説していきます。
一般媒介契約は、制限が少ないのがメリットでありながらデメリットでもあります。それはなぜなのか、詳しく見ていきましょう。
メリット
一般媒介契約でもっとも大きなメリットといえるのは、複数社と契約できることです。数多くの宅建業者の中から信頼できるところを1社だけ探すのは大変なので、複数候補を選べるのはとても大きな魅力でしょう。
さらに、他の会社も選べることで宅建業者同士にライバル意識が生じて、より積極的な行動が期待できます。宅建業者は売買契約ができないと利益が得られないため、素早い行動を意識してくれるでしょう。
また、レインズの登録データは公開されるので、登録すると自身の情報が知られる可能性があります。不動産売却を行っていることを周囲に知られたくない場合、レインズへの登録義務がないというのはメリットの1つです。
デメリット
複数社と契約できる分、宅建業者同士がライバル関係になることもあれば、逆に競合企業の存在を察知して委縮する可能性もあります。
宅建業者は売買契約までしないと利益がありません。そのため、勝ち目がないのに頑張っても無駄になってしまうと、広告宣伝費を削るなどの消極的な態度になる可能性があります。
また、報告義務がないので状況がどうなっているのか分かりにくく、販売状況が知りたい場合は自身で問い合わせて確認しなければいけません。加えて、レインズに登録しない場合は、自身の情報が知られないというメリットがありますが、取引相手を見つけられる可能性が下がるというデメリットもあります。。
専任媒介契約のメリットデメリット
専任媒介契約はある程度の自由度はありますが、一般媒介契約に比べると裁量の幅が限られているので、利用する際は冷静に検討することが大切です。
では、専任媒介契約のメリットデメリットについて、詳しく解説していきます。
メリット
宅建業者は自社だけに依頼されていることから、他社に契約を奪われるリスクがなく、積極的に営業活動を行っても無駄になりません。そのため、熱心に対応してくれる見込みがあります。
また、自分で取引相手を探せるのも大きなメリットでしょう。自身のコネクションやノウハウも活用したいという人には特に向いています。報告頻度は少なめですが販売状況報告も宅建業者から行ってくれるので、自分から問い合わせる手間がありません。
デメリット
1社だけに依頼することになるので、その宅建業者の能力によって取引が大きく左右されてしまいます。その宅建業者が力量不足だった場合、取引相手がなかなか見つからず苦戦する可能性もあるでしょう。
また、自身で取引相手を探せるのはメリットですが、その場合費用の支払いが必要です。宅建業者が取引相手を見つけてくれず自分で取引を成立させた場合でも、一定の費用が発生するので注意しましょう。
専任媒介契約を行う際には、信頼できる宅建業者を見極めなくてはなりません。
専属専任媒介契約のメリットデメリット
もっとも制限が厳しく、自由度が低い反面、安全性も担保されているのが専属専任媒介契約の特徴です。
そんな専属専任媒介契約のメリットデメリットについて詳しく解説していくので、参考にしてみてください。
メリット
専属専任媒介契約では他にライバルがいませんし、依頼主が取引相手を見つけるのも原則的に禁じられているので、宅建業者が積極的に営業活動をしてくれる可能性が高いです。媒介契約の3種類の中で、もっとも宅建業者の責任が大きい契約方法といえるでしょう。
また、レインズへの登録も迅速に行う必要があり、レインズを活用したい依頼主にとっては大きなメリットです。早めにレインズを使える分、選択肢が広がりやすいでしょう。
専任媒介契約よりもこまめに販売状況報告を行ってくれるため、依頼主が状況を判断しやすいのも魅力です。
デメリット
依頼できるのは1社に限定される上に、自身で取引相手を探すのも困難です。つまり、取引の命運のほぼ全てを、専属専任媒介契約を結んだ相手に委ねることになります。そのため、宅建業者が実力不足だと、甚大な影響が生じかねません。
営業が下手でも他の会社に依頼することができませんし、もしも自身で取引相手を見つけた場合には違約金が必要になってしまいます。結果的に契約の有効期限が切れるまで、時間を無駄にしてしまう可能性もあるでしょう。
優秀な会社を選ばなければ失敗してしまうので、付き合いのある宅建業者がなければ徹底的にリサーチしなければいけません。
それぞれの契約方法に向いている人
3種類の媒介契約には、それぞれ異なるメリットデメリットがあります。そのため、どの方法が良いのかは人によって違いますし、状況によっても変わってくるでしょう。
では、それぞれの方法にはどんな人が向いているのでしょうか。ここでは、一般媒介契約が向いている人、専任媒介契約・専属専任媒介契約が向いている人について解説していきます。
一般媒介契約
人気物件を扱う際には、一般媒介契約が向いています。駅近などの人気物件は小規模な宅建業者でも契約をまとめやすいので、ライバルが多くても積極的な営業活動を行ってくれるでしょう。さらに、ライバルに対抗する形で好条件な契約を狙ってくるので、1社に任せるよりも良い結果になりやすいです。
また、1社だけに任せるのは不安なときも、リスク分散のために一般媒介契約を検討すると良いでしょう。媒介契約にかかる費用自体は、1社だけでも複数社でも変わりません。そのため、契約する宅建業者を絞り込めないときにも便利です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約
専任媒介契約は自身でも取引相手を見つける見込みがあって、宅建業者にはさらなる好条件の相手を探してほしいときにおすすめです。また、他の2つの方法に比べてバランスが良いので、他の媒介方法と迷ったときには、まず専任媒介契約を選ぶという考え方もできます。
専属専任媒介契約は、宅建業者にとって責任が大きく負担がかかるため、宅建業者は早めの成約を望んでいます。ですので、早期に取引を成立させたいという場合には、専属専任媒介契約がおすすめです。
媒介契約の契約・更新方法は？
ここまで3種類の媒介契約の特徴について解説しましたが、ここからは実際に媒介契約を結ぶときの手続きや更新方法について紹介します。
契約・更新方法もそれぞれで異なるため、ここで確認しておきましょう。契約方法まで詳しく理解しておくことで悪徳業者に騙されるリスクも軽減できるので、参考にしてみてください。
一般媒介
他の方法でも必要ですが、一般媒介契約の締結には書面を用意する必要があります。これは媒介契約書面と呼ばれており、不動産の売買取引を行う際には欠かせません。この書面の交付は、宅建業者に義務付けられてます。
一般媒介契約は自由度が高いので、契約の段階で条件を決めておきましょう。レインズへの登録の要否や、契約期間についても契約時に定めておくことができます。有効期限は、一般的に3カ月以内としている人が多い傾向です。
契約期間を定めた場合は宅建業者から更新手続きの通知がきますので、それを放置すると解除になります。更新する場合は、所定の更新契約書を作成してください。
専任媒介契約
こちらも媒介契約書が必要になり、宅建業者に交付義務があります。一般媒介と比べて契約時に決められる条件は少ないですが、報告義務を10日に1度にするなどの取り決めは有効です。
報告義務は2週間に1回以上という決まりなので、逆に報告義務を1カ月に1度にするというような条件にはできません。
契約期限が過ぎると更新が必要です。自動更新ではないので、手続きを忘れないようにしましょう。こちらも一般媒介と同様に、宅建業者からの更新通知に対して契約を続けるかどうか決めて、更新する場合は更新契約を結びます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、基本的には専任媒介契約と同じ方法での契約です。宅建業者（宅建業者）が媒介契約書を作成して、依頼主に交付するのが義務となります。
報告義務は1週間以内に1度、レインズへの登録も5日以内という制限があるので、これに反することはできません。このような法律的な取り決めがない部分は、ある程度自由に設定できます。例えば、報告方法はメールで行うといった条件は定めても問題ないようです。
更新手続きも他と同じで、契約満了後は自動的には更新されません。宅建業者からの更新通知がきたら更新しましょう。
一般売却以外の選択肢もあるがおすすめはできない
不動産売却には、媒介契約を結んで売る一般売却以外にも以下のような方法があります。しかし、制限やデメリットが多いので注意しなければいけません。
- 任意売却
- リバースモゲージ
- 競売
基本的には、売り手が自由に価格を設定できて、売り手が権利を持っている一般売却を利用するのがおすすめです。ですが、どうしても他の方法を利用したいという人のためにそれぞれの方法を紹介していきます。
任意売却
任意売却は、まだ物件に債務が残っている状態で使われる手段で、具体的には住宅ローンが残っているときに物件を売ります。
ローンの債権者にとってはリスクが生じるので、自由な売買はできません。さらに、ローン債権者の同意を得ることが必要な上に、売却価格も債権者が設定します。ただ、売却価格自体は、一般売却とあまり変わらないケースが多いようです。
しかし、それでも安心はできません。任意売却を行うとブラックリストに掲載される他、下手をすると競売になり、さらに不利な条件での売却になる可能性があります。
リバースモゲージ
リバースモゲージは、手持ちの物件を担保にしてお金を借りて生活する方法です。単なる借金と違い、借入額は債務者（物件の持ち主）の死亡時に、家や土地を自動的に売ったお金で返済します。リバースモゲージは主に、年金暮らしの高齢者に利用されています。
しかし、これにも落とし穴があるので注意しましょう。担保価値が下がると物件の売却利益だけでは返済できない恐れがあり、返済できなかった場合は相続人となった子供たちが肩代わりすることになります。
競売
これは一例ですが、住宅ローンを返済しないときに、ローン債権者が土地建物を差し押さえて、オークションにかけるというのが競売です。債権者は競売で得たお金で、借金を返してもらいます。
この方法は、物件所有者にはハイリスクです。まず、差し押さえは法的根拠に基づいて行われるので、確実に住まいを追い出されてしまいます。
その後にオークションで物件を売るのですが、それで借金が帳消しになるとは限りません。物件の売却利益がローン返済に足りないと、不足分は借金として返す義務があります。つまり、住まいを失っても売買代金は一切手に入らず、借金だけが残る恐れがあるのです。
まとめ
媒介契約はより好条件で不動産を売買するためには、宅建業者に依頼して買い手・売り手を探してもらう方法です。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれの方法にメリットデメリットがあります。
一般媒介契約は、自由度が高く複数の業者に依頼できますが、業者にとっての制限も緩いのであまり積極的に行ってくれません。
専任媒介契約は、複数社に依頼することはできませんが自分で売り手や買い手を見つけることが可能、回数は多くないものの業者が販売報告を行ってくれる、という点がメリットデメリットです。
専属専任媒介契約はもっとも制限が厳しく自由度がない反面、業者が積極的に動いてくれます。しかし、業者選びに失敗すると影響が大きいので、しっかり業者を選ばなければいけません。
今まで利用したことがある業者などがないと、業者選びは難しいでしょう。そんなときには、不動産投資の実績と経験が豊富な不動産会社にアドバイスをもらうのがおすすめです。
媒介契約で不安を抱えている人は、ぜひアデプトマネジメントにお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号