「ワンルームマンションを売却したいけど売却するタイミングが分からない」、「売却する流れが知りたい」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
この記事では、ワンルームマンションを売却するときに知っておくべきこと、売却のタイミング、売却の流れなどを解説していきます。
ワンルームマンションの売却について詳しく知りたい方は、ぜひ記事をご覧ください。
ワンルームマンションを売却するときに知っておくべきこと
不動産売却をする際には、まずある程度の知識をつけておくのが大切です。ここでは、ワンルームマンションを売却するときに知っておくべきことをまとめて解説します。ワンルームマンションの売却で損をしないように、しっかりと知識をつけておきましょう。
マンションの売却価格相場
参照：国土交通省「不動産価格指数」
マンションの不動産価格指数は年々上昇しています。東京オリンピックによる地価の上昇など、さまざまな要因が合わさったことから価格指数の上昇につながったとされていますが、これからも上昇が続くとは限りません。
新型コロナウイルスなどによる情勢の変化で、今後の不動産価格指数に大きな変化が生まれる可能性もあるでしょう。現在、ワンルームマンションの売却を考えている人は、不動産価格指数が上昇している今、売却してみてはいかがでしょうか。
マンションローン残積
マンションを売却する際には、マンションのローン残積を事前に確認しましょう。売却価格がローン残積を下回る場合には、売却をしても残ったローンは自分で払わなければいけないため、結果的にマイナスになります。
マンションの売却価格でローンを支払いきれるのか、もしくはプラス・マイナスになるのか、マイナスになる場合は自分の資金で支払えるのかなど、しっかりと検討してください。
マンションの売却を決めていないのに査定をしてもらうのは抵抗があるという人は、インターネットで似た条件で売却されている物件の価格を確認するなどして、自分で売却価格をシミュレーションしてみましょう。
売却にかかる費用や税金
ワンルームマンションを売却する際には、不動産仲介手数料などの費用や所得税などの税金が必要になります。売却にかかる費用の中で一番大きな金額となるのは不動産仲介手数料で、おおよその金額は以下の計算式で算出可能です。
｛（売却額×3％）＋6万円 ｝×消費税率
その他にも、名義変更登記に必要な司法書士報酬などが必要です。
また、物件の売却額が購入価格よりも高額になった場合は、所得税や住民税などの税金の支払いが発生します。売却額がプラスにならなければ、これらの税金の支払いは必要ありません。しかし、売却額のプラスマイナスに関係なく、印紙税は求められるので注意しましょう。
媒介契約の種類
不動産売却の際には媒介契約が必要ですが、媒介契約には3つの種類があります。契約方法によって特徴が大きく変わるので、条件に合った契約方法を選びましょう。
媒介契約の種類は以下の3つです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの契約方法の特徴を紹介していきます。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べて、個人間でのやり取りも制約がありません。他の契約方法と違って契約期間にも定めがなく、電話一本で契約を終えることもできます。ただ、トラブルを防ぐため、基本的に一般媒介契約の契約期間は他と同じく3ヶ月と決めているケースが多いです。
一般媒介契約の場合、不動産会社側にレインズへの登録義務がありません。また、報告義務もなく、サポート面では最も手薄な契約方法といえるでしょう。
ちなみに一般媒介契約は明示型と非明示型の2種類があります。明示型は買い手に間に入っている不動産会社を明示する方法、非明示型は明示しない方法です。不動産会社によってどちらかは異なるため、契約を結ぶ前に確認しましょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、一つの不動産会社に不動産の販売を委託する契約方法です。他の不動産会社に並行して委託することはできませんが、個人間での取引は許可されています。
専任媒介契約を選択する場合の契約期間は最長で3ヶ月。3ヶ月経過した後は再度契約を結ぶか、他の不動産会社に委託するかなどを選択します。ただ、契約期間中に営業担当者が営業活動を行っている気配がないといった問題が発生した場合は中途解約可能です。
専属媒介契約の場合、不動産会社側には2週間に1回以上の営業活動報告義務と、契約から7日以内のレインズへの登録義務が発生します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は不動産会社1社のみと契約を結ぶ契約方法で、個人間での取引も禁止されているという点が専任媒介契約と異なります。
契約期間は専任媒介契約と同じく最長3ヶ月。不動産会社の営業活動報告は1週間に1回と頻度が最も多く、レインズへの登録も契約から5日以内と3つの契約方法の中で最も早く行うように義務付けられています。
不動産会社によってサービス内容は異なりますが、専属専任媒介契約ではハウスクリーニングなどのサービスが用意されていることがあります。また、買い手が見つからなかった際に不動産会社が不動産を買い取ってくれる買取保証が付いているなど、他の契約方法に比べてサービスが充実している場合が多いのが特徴です。
売却方法
マンションの売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があります。「買取」は不動産会社や買取業者などに直接買い取ってもらうことで、「仲介」は不動産会社に一般の不動産市場で買主を探してもらうことです。
買取は、買主を探す手間がかからない、短期間で売買が成立する、仲介手数料がかからないというメリットがある一方で、売却価格が相場よりも安くなりやすいというのがデメリットになります。
仲介は相場価格で売却がしやすいというメリットはありますが、いつ買主が現れるか分からない、契約が長期になりやすく売買が成立するまでに時間がかかる、仲介手数料がかかるのがデメリットです。売却金の現金化を急いでいない場合は、仲介を選ぶと良いでしょう。
売却するなら信頼できる不動産会社や担当者を選ぶ
ワンルームマンションの売却は大きな取引になるため、信頼できる不動産会社や担当者を選ぶ必要があります。では、信頼できる不動産会社や担当者を見つけるにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、不動産会社や担当者を見極めるときのポイントについて解説していきます。
不動産会社を見極めるポイント
不動産会社を見極める際には、不動産会社の得意分野を確認しましょう。同じ「不動産売却」という分野でも、不動産会社によって、マンションや一軒家など得意分野は異なります。
一軒家を得意としている不動産会社にマンションの売却を委託しても、良い買い手を見つけるのは難しいです。ワンルームマンションの売却をするなら、ワンルームマンションの販売実績が多い不動産会社に依頼すると、独自の売却ノウハウで買い手を見つけてくれる可能性が高いでしょう。
担当者を見極めるポイント
不動産売却で買い手とやり取りをするのは営業担当者です。そのため、営業担当者の質によって不動産が売れるかどうかが大きく左右されます。媒介契約を結ぶ前に、営業担当者の態度や仕事ぶりをよくチェックしたうえで契約を結びましょう。
営業担当者の対応が悪かった場合は、不動産会社側の都合で契約を解除することも可能です。一般的に契約解除は売り主側が言い出すものなので、契約解除するなら売り主側が違約金を払うものと考えている人も多いですが、不動産会社に非がある場合は違約金が発生しません。
契約を解除すれば大きな損はありませんが、そこまでの時間が無駄になってしまうため、できるだけ契約前に担当者を見極められるように、よくチェックしておきましょう。
ワンルームマンションを売却するタイミングは？
ワンルームマンションの売却金額は、不動産会社ごとに変わるだけでなく、売却するタイミングなどによっても大きく変わります。
ここでは、ワンルームマンションをできるだけ高額で売却するためにはどのタイミングで売却すれば良いのか、できるだけ損をしない売却タイミングはいつか、について詳しく解説していくので、ワンルームマンションの売却を考えている方は、参考にしてみてください。
路線価が上昇している
「路線価」は土地の価格のことで、不動産の評価額を算出するために参考とされる指標です。売却する物件の土地が接している道路の路線価が高くなっていると、物件も高く売れる可能性があります。
路線価は、毎年7月上旬頃に国税庁のHPに掲載される「路線価図・評価倍率表」から確認が可能です。売却する物件の都道府県や市区町村などを選択して路線価をチェックしましょう。
物件が満室で家賃が相場よりも高い
ワンルームマンションを高く売るためには、物件の空室を失くしておきましょう。空室をそのままにしておくと、購入希望者が空室を埋めるために行動しなければいけないことからマイナスな印象を持ってしまったり、買い手から値引き交渉をされて相場よりも安くなってしまったりする可能性があります。
満室になっていれば投資家からの印象も高く、売却価格も上昇しやすい傾向です。また、家賃が相場よりも高いマンションは、少し売却価格を高めに設定しても利回りを重視している投資家に購入してもらいやすいので、業者と相談しながら価格設定を少し高めにしてみても良いでしょう。
大規模修繕をする前
マンションは10年〜20年周期で大規模修繕を行います。大規模修繕の際には、「修繕積立金」の中から費用を捻出しますが、工事費用の値上がりなどによって積立金だけでは対応できないという場合には、大家側で不足分を補わなければいけないケースも少なくありません。
また、もし費用不足で大規模修繕を行えない場合には、物件の価値が下落して売却価格も安くなってしまいます。そのため、大規模修繕で自己負担が必要、大規模修繕を行う余裕がないというときは、大規模修繕の前に売却してしまうのが一番損をする心配がありません。
収支がマイナスになっている
ワンルームマンションの売却で損をしないためには、収支のマイナスが続く前に売却するようにしましょう。マンションは築年数が増すごとに管理費や修繕積立金が値上がりするので、ずっと同じ家賃を設定していても収支がマイナスになってしまう可能性があります。
そういった場合には、赤字が大きくなる前に売却するのも一つの手です。中長期的に収支を確認・予測して、赤字になる前に売却すれば損をする心配も少なくなるでしょう
競合物件が少ない
自分の売却したいマンションと条件が似ている競合物件がないときに売却すると、購入希望者が売却物件に集中してくれるので、高値での取引がしやすいです。
競合物件が複数あると、購入希望者はより好条件な物件を選ぶため、買い手がなかなかつかなかったり相場が安くなってしまったりと、売り手にとってはマイナスにつながる可能性があります。
しかし、競合物件が希望売却以上の価格で売りに出されている場合はチャンスです。条件が似ていてより安く提供できるのですから、購入希望者が集中しやすくなるでしょう。
ワンルームマンションを売却する流れ
ワンルームマンションをより好条件で売却するためのタイミングについて紹介しましたが、ここからはワンルームマンションを売却する際の流れを解説していきます。
- 売却価格をシミュレーション
- シミュレーションをもとに契約方法や不動産会社を選ぶ
- 購入希望者の対応
- 契約の締結
- 物件の引き渡し・残金の精算
マンションの売却にかかる期間は、およそ3ヶ月〜6ヶ月とされています。売却時期の希望がある場合は、早めに行動するようにしてください。
売却価格をシミュレーション
先ほども少し触れましたが、不動産を売却する際には、まず売却価格をシミュレーションしましょう。売却価格が分からなければ、マンションローン残積と売却価格との収支のプラスマイナスの判断ができませんし、売却にかかる費用や税金の想定もできません。まずは売却価格をシミュレーションして、おおよその収支を把握してから売却を検討してください。
自分で売却価格を計算する
自分で売却価格の計算をするのが最も簡単な方法です。ワンルームマンションの売却価格は、物件が将来的にどのくらいの収益を出すのかを計算する「収益還元法」で算出できます。
収益還元法の計算方法は以下の通りです。
1年間の利益÷還元利回り＝収益還元価格
この計算によっておおよその売却価格が予想できるため、まだワンルームマンションを売却するか悩んでいるという方は、一つの指標にしてみてください。
査定で売却価格を算出してもらう
不動産会社などに査定をしてもらうと、自分で計算するよりも明確な売却価格の想定が可能です。ワンルームマンションは、「立地が良い」、「防犯設備が充実している」、「バス・トイレ別」など、条件によっては査定で高評価を得られる可能性もあります。
自分で計算をすると、そういった細かい条件を考慮した売却価格の想定はできないので、不動産会社に査定をしてもらった方が確実です。
しかし、不動産会社によって査定価格に大きな差があるため、査定を依頼する際には複数の業者に依頼すると良いでしょう。
シミュレーションをもとに契約方法や不動産会社を選ぶ
売却価格のシミュレーションをしたら、その内容をもとに不動産会社を選びましょう。不動産会社が得意としている分野や営業担当者の態度、不動産会社に出してもらった査定額などを考慮して、契約を結ぶ業者を決定します。
また、売却する際の条件などを考慮して、契約方法も選ぶ必要があります。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の中から、それぞれの特徴などを確認しながら契約方法を選んでください。
購入希望者の対応
購入希望者が見つかったら、不動産会社の担当者と一緒に内覧の対応などを行います。できるだけ物件の良さが購入希望者に伝わるように、しっかりとアピールしてください。
日差しの差し込み方などによって時間帯ごとに内観の良さも変わりますから、最も物件が良く見えるタイミングで内見をすると、より高評価を受けやすいでしょう。
契約の締結
購入希望者との条件が一致したら、売買契約を締結します。売買契約時には、買主からは手付金を受け取り、不動産会社には仲介手数料の半額を支払う必要があるので、注意してください。買主からの手付金は、一般的に売買代金の10％ほどです。
物件の引き渡し・残金の精算
売買契約から1ヶ月ほど経ったら、物件の引き渡しです。引き渡しの際に、買主からは残金の支払いをしてもらい、不動産会社には残りの仲介手数料を支払います。また、必要書類や物件の鍵なども渡すため、忘れないように注意しましょう。引き渡しが完了したら法務局で所有権の移転登記を行って、取引は完了です。
ワンルームマンションが売れない場合の対策
ワンルームマンションが売れない場合には、「価格設定を誤っている」、「実質利回りが悪い」、「空室が多い」など、さまざまな原因が考えられます。明確な理由があれば対策も取りやすいですが、中には原因が分からないという人もいるでしょう。
ワンルームマンションが売れなくて悩んでいるという場合には、まず不動産会社に相談をして原因を明確にしてください。「すでに不動産会社に相談しているけど原因が分からない」という場合には、セカンドオピニオンとして別の不動産会社に相談してみるのも一つの手です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んでいる人は、他の不動産会社と並列して契約は結べないので注意してください。
まとめ
ワンルームマンションを売却する流れとしては、売却価格をシミュレーションして不動産会社を選ぶところから始まります。売却の査定価格や不動産会社の得意分野などから契約する不動産会社を検討して、条件に合った契約方法を選択してください。
その後、物件の購入希望者の対応や契約の締結、物件の引き渡しなどを行って取引は完了です。
ワンルームマンションをより高価格で売却したい場合は、タイミングが重要になります。路線価が上昇している、物件が満室、競合物件が少ないときは売却するチャンスです。チャンスを逃さないように、常に情報をチェックしておきましょう。
ワンルームマンションの売却は、不動産会社の力量が大きく影響します。どの不動産会社を選べば良いのか分からない、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社を選びたいという方は、ぜひアデプトマネジメントにお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号