転勤や引越しなどで、自宅用に購入したマンションを住み替える方もいるはずです。その際には、マンションを「賃貸に出す」という選択肢もあります。しかし、「そもそも中古マンションを賃貸に出せば儲かるのか」というような疑問をお持ちの方もいるでしょう。
そこで今回は、住宅ローンを組んで購入した分譲マンションを賃貸に出す方法やその際の注意点をご紹介します。近々マンションを住み替える予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
マンションを賃貸に出す利点は？
購入したマンションを賃貸に出すことで得られる主な利点は、以下の3つです。
- 家賃収入を得られる
- マンションの劣化を防げる
- 節税効果が期待できる
それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
家賃収入を得られる
マンションを賃貸に出せば、家賃収入が入ってくるのが大きなメリットです。購入したマンションを所有することで継続的な不労所得が得られ、場合によっては老後の貴重な資産にもなるでしょう。自分の都合に合わせて、後から売却を検討しても良いです。
マンションの劣化を防げる
再び自分で住む予定がある場合は、マンションを売却せずに、信頼できる人に貸すのが得策です。空き室のまま長期間放置すると、マンションの老朽化が早まります。遠方に引越をする方は、清掃や換気といったメンテナンスを定期的に行うのは困難でしょう。その点、賃貸に出しておけば、マンションの劣化を防げるのがメリットといえます。
節税効果が期待できる
マンションを賃貸に出すと、税金面のメリットが期待できます。マンション賃貸に関する経費は所得から差し引くことができるので、確定申告時にきちんと計上すれば節税が可能です。家賃収入は総合課税に該当するため、給与などその他の所得と合算して課税されます。そのため、万一赤字を出したとしても損益をある程度カバーできるでしょう。
マンション投資の節税方法については、「マンション・不動産投資で節税はできる？」の記事で紹介しておりますので、そちらもご参照ください。
マンションを賃貸に出すことで起こるリスクは？
マンションを賃貸に出すとさまざまなメリットがありますが、デメリットがない訳ではありません。マンション賃貸に関する主なリスクは、以下の2点です。
- 空き室になる可能性がある
- 貸し出しには費用がかかる
順を追って、ポイントをチェックしていきましょう。
空き室になる可能性がある
マンションを賃貸に出す際の最大のリスクは、入居者が見つからず、一定期間空き室になる可能性がある点です。空き室の間も、賃貸用のマンションを維持管理するための費用は支払わなければなりません。安定した家賃収入が確保できないと、むしろ赤字になるケースもあるので注意しましょう。
貸し出しには費用がかかる
マンションの貸し出しには何かと費用がかかる点もデメリットです。賃貸に出す前にリフォームや改修工事を行うなら、その費用を負担する必要があります。固定資産税や保険料といった固定費は、空き室の状態でも支払わなければなりません。日常清掃や集金を管理会社に任せる場合は、委託料もかかります。
マンションを賃貸に出す際には、必要経費と自分の負担のバランスを考慮して、最適な賃貸契約を選択するのがポイントです。賃貸契約の種類については後ほど紹介していきます。
購入したマンションを賃貸に出す方法
続いては、自宅用に購入したマンションを賃貸に出す方法を詳しく見ていきましょう。マンションを貸し出すまでの流れは、以下の通りです。
- 不動産会社を探す
- 契約方法を選ぶ
- 不動産会社と契約を結ぶ
- 入居者を募集する
- 賃貸契約を結ぶ
具体的な手順を確認していきましょう。
不動産会社を探す
初めに賃貸契約を仲介してくれる不動産会社を決めましょう。自分で入居希望者を見つけることもできますが、借主と契約を締結する際には、法的な書面のやり取りなど専門知識が必要となります。そのため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
空き室の発生リスクやトラブルを避けるためにも、賃貸契約の仲介実績が豊富で、入居者探しやその後のサポートに力を入れてくれる不動産会社をしっかり選びましょう。
契約方法を選ぶ
不動産会社が決まったら、次に契約方法を選択します。マンションを賃貸に出す際の契約方法は、下記の3種類です。
- 普通借家
- 定期借家
- サブリース
以下、それぞれのタイプの特徴を見ていきましょう。
普通借家契約
「普通借家」は、もっとも一般的な契約方法です。契約期間は1年以上から設定可能ですが、2年毎に更新の手続きを行うのが通例となっています。
普通借家契約の場合、特別な理由がない限り、貸主側から一方的に契約更新を拒否することができません。契約期間が満了するまでは、自分で住んだり、マンションを売却したりできない点に注意しましょう。
定期借家契約
「定期借家」は、自分の都合で契約期間を決定できます。借主の同意が得られれば、1年未満の短期契約も可能です。入居者が希望すれば契約更新もできますが、期間満了時に一旦契約は終了します。
購入したマンションに再び自分で住みたい方や先々売却を予定している方は、定期借家契約を選択すると良いでしょう。ただし、定期借家は貸主側に都合の良い契約方法なので、入居希望者が見つかりにくいのが難点です。
サブリース契約
「サブリース」とは、不動産会社にマンションを貸し出し、その会社が入居希望者に又貸しする方法です。サブリース契約のメリットは、面倒な管理を不動産会社に一任できたり、空き室が発生しても家賃を保証してくれたりする点です。
その分、委託料が高くつくため、毎月入ってくる家賃収入が減ってしまうのがデメリットといえます。
不動産会社と契約を結ぶ
契約方法が決まったら、不動産会社と契約を結びましょう。不動産会社との契約には以下の2種類があります。
- 媒介契約
- 代理契約
2つの契約の違いをきちんと理解しておきましょう。
媒介契約
「媒介契約」は、自分で入居者を決定する方法です。入居希望者の募集や宣伝活動は不動産会社が行いますが、最終的な決定権はマンションのオーナーにあります。信頼できる入居者を自分で見極めたい方は、媒介契約を選択すると良いでしょう。
代理契約
「代理契約」は、入居者の募集から決定まで全て不動産に任せてしまう方法です。すでに新居に住んでいて入居希望者と面談するのが困難な方や、なるべく早く借主を見つけてもらいたい方は、代理契約を選びましょう。
入居者を募集する
不動産会社と契約を結んだら、入居者の募集を行います。その際には、家賃の金額を適正価格に設定するのが非常に大事なポイントです。家賃が高すぎると入居者が見つかりにくくなり、低すぎると毎月の収支が赤字になるケースもあり得ます。
周辺の家賃相場をリサーチしたり、不動産会社の担当者と相談したりしながら、最適な家賃設定を心掛けましょう。
賃貸契約を結ぶ
入居希望者が現れたらマンションの内見をしてもらいます。内見に立ち合うこともできますが、マンションの鍵を預けておいて、不動産会社のスタッフに代行してもらうのが一般的です。
双方の合意が得られたら賃貸契約を結びましょう。契約の際に必要な手続きや書類については、不動産会社の担当者にご確認ください。
購入したマンションを賃貸に出す際の注意点
購入したマンションを賃貸に出す際に気を付けたいポイントは、次の3つです。
- 契約方法に注意する
- 賃貸期間中も管理しなければいけない
- 入居に関するルールを決めておく
順を追って、要点を確認していきましょう。
契約方法に注意する
上記の通り、普通借家契約は、貸主側の都合で契約更新を拒否することができません。将来的に自分で住む場合は、予定に合わせて定期借家契約を結んでおくと良いでしょう。サブリース契約は、家賃設定や管理体制などにまつわるトラブルの報告が多いので避けたほうが無難です。利用する場合は、信頼できる業者をしっかりと選定しましょう。
住宅ローンが残っていたら金融機関へ相談する
住宅ローンは、原則としてマンションを購入した本人とその家族が住むことが必須条件です。無断で賃貸に出すと、ローンの重大な契約違反にあたる可能性があるので気を付けましょう。
一部の例外はあるものの、マイホーム用に購入したマンションを貸し出す場合は、住宅ローンより金利が高い不動産投資ローン（アパートローン）への借り換えを要求されるケースが一般的です。ローンを切り替えると、住宅ローンに関する税控除が受けられなくなる点にも注意してください。住宅ローンが残っている場合は、融資を受けている金融機関に必ず相談しましょう。
賃貸期間中も管理しなければいけない
マンションを賃貸に出す場合、賃貸期間中も貸主（マンションの所有者）に管理責任がある点に注意しましょう。遠方に住んでいて管理が難しい方は、管理会社に委託すると安心です。
入居に関するルールを決めておく
入居者とのトラブルを避けるために、あらかじめ喫煙やペットなどに関する禁止事項を設けておくと良いでしょう。ただし、ルールが厳しすぎると入居者が見つかりにくくなるので注意が必要です。マンションを賃貸に出す際には、仲介を依頼する不動産会社と入居に関するルールについて打ち合わせしておきましょう。
マンションを賃貸に出す場合の費用
最後に、マンション賃貸に出す場合の費用を以下の3つに分けてご紹介します。
- 初期費用
- 定期的にかかる費用
- 税金
順番にポイントをチェックしていきましょう。
事前準備や契約時にかかる費用は？
マンションを賃貸に出す際にかかる初期費用は、次のようなものです。
- 修繕費
- ハウスクリーニング代
- リフォーム費用
- 不動産会社に支払う仲介手数料
マンションを賃貸に出す際に修繕やリフォームを行う場合は、そのための費用が必要です。中古マンションは状態によって家賃相場が大きく異なりますし、見栄えが良いほうが入居者も見つかりやすいでしょう。予算に応じてハウスクリーニングやリフォームを施しておいたほうが後々プラスになるはずです。
借主との賃貸契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。仲介手数料の上限は、法律で「家賃1か月分＋消費税」と決められています。交渉次第で安くしてもらえる可能性もあるので、相談してみると良いでしょう。なお、入居者を募集する際の宣伝費は、不動産会社が負担してくれるのが一般的です。
定期的にかかる費用は？
マンション賃貸に関する主なランニングコストは次の通りです。
- 管理費・修繕積立金・固定資産税
- メンテナンス代
- 管理委託料（※管理会社を利用する場合）
自分が住んでいたときの管理費・修繕積立金、固定資産税は引き続き支払うことになります。貸し出し中に設備の修理やメンテナンスが必要になった場合は、原則としてマンションのオーナーに費用を負担する義務があるので注意しましょう。マンションの管理を業者に委託する場合は、そのための費用が別途かかります。管理委託料の相場は、家賃収入の5%（※サブリース契約は10%）程度です。
税金はどのくらいかかる？
マンションを賃貸に出すと以下のような税金がかかります。
・所得税（＋復興特別所得税）
・住民税
・固定資産税
マンションを賃貸に出すことで得た家賃収入には、所得税（※復興特別所得税を含む）と住民税が課税されます。家賃による収入（不動産所得）は「1年間の家賃収入 – 経費」の式から計算して、確定申告しましょう。
何がどこまで経費に含まれるか知りたい方は、「不動産投資で計上する経費によって節税効果が変わるって本当？」の記事をご参照ください。
マンションの賃貸契約の仲介もアデプトマネジメントにお任せください
今回はマイホーム用に購入したマンションを賃貸に出す方法について、詳しくご紹介してきました。大事なポイントは、自分に最適な契約方法や信頼できる不動産会社をきちんと選ぶことです。
不動産会社や管理業者の選択に失敗すると、せっかく不労所得の収入源ができても、収支がマイナスになったり、入居者とのトラブルに悩まされたりすることにもなりかねません。さらに、家賃の金額や入居に関するルールを適切に設定することも非常に大切です。
賃貸物件の仲介実績が豊富なアデプトマネジメントには、マンションを賃貸に出すオーナー様を十全にサポートする体制とスタッフが揃っております。マンションの賃貸契約の仲介に関するご希望やご相談は、こちらから受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号