不動産投資で収支がマイナスになっても良いケースとは？ | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

「不動産投資では収支がマイナスになっても良いと聞いたけれど、本当なのか」と気になっている人もいるのではないでしょうか。確かに、不動産投資における収支はマイナスになっても良い場合はあります。しかし、マイナスでは問題があるケースもあるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収支がマイナスになっても良いケースやマイナスになる理由、マイナス収支にならないための対策方法などを解説していきます。不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

INDEX

不動産投資における収支

アパートやマンションなどの物件を所有し、賃貸物件として貸し出すことで利益を得るのが不動産投資です。その際には、収支のバランスを取ることが非常に重要なポイントになります。ここでは、不動産投資における収支について見ていきましょう。

収入

不動産投資の主な収入を挙げると、家賃・礼金・契約更新料があります。その中でも収入の柱となるのが家賃で、物件を貸し出す対価として入居者から受け取るお金です。家賃は基本的にオーナーが自由に設定できます。

また、礼金は契約時に入居者からお礼として受け取るお金で、家賃の1〜2か月分が相場です。敷金と混同されやすいですが、敷金は原状回復費を差し引いて返金しなければいけないものなので、収入には該当しません。

契約更新料は、入居者が契約を更新する際に受け取ります。

支出

不動産投資の主な支出は、ローン返済金・管理費・修繕費・税金などです。ローン返済金はローンを利用して投資物件を購入した際に借り入れをした金融機関に支払うお金で、支出の大きな割合を占めています。

また、専門の業者に賃貸管理を委託する場合には、委託料などの管理費が必要です。その他、建物や設備の修繕費、固定資産税などの税金なども支払わなければいけません。

マンション投資に興味があるという方は、「マンション投資は収支がプラスでなくても良い？その理由とは」の記事でマンション投資の支出についても解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資は収支がマイナスでも良いって本当？

「不動産投資は収支がマイナスでも大丈夫」という話を聞いたことがある人もいるかと思います。実際、不動産投資の収支がマイナスになっても問題ない場合はあります。しかし、収支がマイナスだと問題になるケースもあるので、一概に収支がマイナスでも良いとはいえません。ここでは、収支がマイナスでも良いケースを紹介していきます。

マイナスでも良い場合

不動産投資の収支がマイナスでも良いのは、将来的に得られる家賃収入が現在のマイナス分よりも大きい場合に限られます。例えば、駅から近いなどの利便性の良い場所にある物件は築年数が経過していても入居希望者が多い傾向にあるため、ローンを完済した後にも家賃収入が見込めます。また、人気の高いエリアにある物件なども家賃は下がりにくいです。将来的に得られるリターンのほうが大きければ、収支がマイナスでも問題ありません。

マイナスでは問題がある場合

基本的に、賃貸物件は築年数が経過するにつれて家賃が下がっていきます。やはり新築や築浅物件のほうが人気は高いので、築年数が経過すると入居者が集まりにくくなるからです。立地が良いなどの理由で家賃が下がらない物件もありますが、これは珍しい例といえます。

今後の家賃が下がっていくことが予想できる場合は、赤字が膨らんでいくと不動産投資を続けるのが難しくなるでしょう。

また、会社員として働きながら副業として不動産投資をしている人は、本業の収入が落ちてローンの支払いが困難になるといった事態も考えられます。

不動産投資で収支がマイナスになる理由

不動産投資において収支がマイナスになっても良いケースがあると紹介しましたが、できればマイナスは避けたほうが良いです。ここでは、不動産投資で収支がマイナスになる理由について解説していくので、収支をプラスにするためにも、参考にしてみてください。

家賃が下がる

不動産投資では、家賃が収入の大部分を占めています。そのため、家賃が下がった途端にマイナス収支になってしまうというケースも珍しくありません。家賃を下げざるを得ない理由としては、入居者が集まらないことが挙げられます。

近隣に次々と新しい賃貸物件が建てられた場合、どうしても新しいほうに人気が集まります。厳しい競争にさらされるので、入居者を獲得する手段として家賃を下げる必要があるのです。

また、家賃は周辺相場などにも左右されるので、近くの大学が拠点を移してしまったなどの理由でエリア自体の人気が下がってしまうこともあります。

空き室で収入が入らない

空き室になると家賃収入が得られず収入がゼロということになってしまうため、オーナーにとって大きなリスクです。さらに、入居者がいない間も、建物の管理費や修繕費、固定資産税などの経費は発生します。空き室の期間が長引けば長引くほど支出が大きくなり、あっという間に収支がマイナスになってしまうでしょう。

金利が上昇する

不動産投資では、ローンを利用して物件を購入する人がほとんどです。しかし、その場合には借り入れた額に加えて金利も支払わなければなりません。ローンの金利が上昇すると、その分だけ支払総額が増えてしまいます。

不動産投資では数千万円単位の融資を受けるため、金利が1％違うだけでも支払額には大きな差が出てしまいます。金利の上昇によって収支がマイナスに陥るケースもあるので注意が必要です。日本は現在低金利ですが、世界的には金利は上昇する傾向にあるので、今後は大きく上昇する可能性もあるでしょう。

「不動産投資の失敗例から見る対処法とは｜失敗しない方法を解説」の記事で、不動産投資における失敗例を紹介しているので、ぜひそちらもご参照ください。

マイナス収支にならないための対策方法

不動産投資でマイナス収支にならないためには、事前にさまざまな対策をしておくことが大切です。ここでは、具体的な対策方法を6つ紹介します。

物件は慎重に選ぶ
実質利回りを確認する
リスクを想定して備える
金利の低い金融機関を選ぶ
経費を抑える
信頼できる不動産会社を探す

順番に見ていきましょう。

物件は慎重に選ぶ

不動産投資の成功は、物件選びでほぼ決まるといっても過言ではありません。そのため、物件選びは慎重に行う必要があります。物件を購入する際は、立地や周辺の家賃相場、エリアのニーズなど細かい部分も情報収集をして物件を選ぶようにしましょう。

例えば、大学生をターゲットにした賃貸物件の場合、大学のキャンパスの周辺は人気があるので入居者が集まりやすいです。しかし、キャンパスが移転するような事態になれば、需要が大きく低下してしまいます。今後の街作りの計画などもリサーチして選ぶことが大切です。

実質利回りを確認する

不動産投資の指標となるのが利回りですが、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入額で割って算出するものです。しかし、この計算には、不動産投資をする上で必要な経費が考慮されていません。固定資産税や修繕費、管理費などの経費は考えられていないのです。

そういった必要な経費を組み込んで計算するのが実質利回りになります。こちらのほうが表面利回りよりも現実的な数字なので、不動産投資をする際には実質利回りをきちんと確認するようにしましょう。

不動産投資の利回りについては、「不動産投資の利回りの最低ラインは？狙い目の物件の特徴も合わせて解説」の記事をご参照ください。

リスクを想定して備える

不動産投資では、あらゆるリスクを想定して備えることが非常に重要です。家賃の低下が予想できる場合には、魅力的なリフォームやリノベーションを行って物件の価値を上げるなど、想定できるリスクとそれに対する対策を考えておくようにしましょう。

他にも、空き室のリスクに備えるには、需要の高いエリアの物件を購入する、サブリース契約を利用するなどの方法が挙げられます。サブリース契約は空き室でも家賃を得られる保証制度ですが、手数料が割高なので本当に必要かどうかを検討する必要があるでしょう。メリットとデメリットを把握した上で、対策を考えてみてください。

金利の低い金融機関を選ぶ

不動産投資のローンの金利は、利用する金融機関によって大きく異なります。金利が少し違うだけでも支払額には大きな差が出るので、できるだけ金利の低い金融機関を選ぶことが重要です。

また、同じ金融機関でも借り入れの期間や申し込んだ人の信頼性などによって金利が変わってきます。不動産仲介業者に勧められるままにローン契約を結ぶのではなく、自ら積極的に情報収集をして、損をしないようにしましょう。

経費を抑える

不動産投資でマイナス収支を防ぐためには、経費を抑えることも対策の1つとして挙げられます。削減できる経費の例としては、清掃費や工事費などがあるでしょう。

賃貸物件では、入居者が退去する際に室内全体をクリーニングするケースが多いです。また、壁紙を交換するなどのリフォームを行う場合もあります。その際にかかる清掃費や工事費は経費になりますが、内容をよく吟味してコストをできるだけ抑えれば経費の削減につながります。家賃を高く設定するためといって大規模なリフォームを行ってしまうと、リフォーム代のほうが高くつく可能性も考えられるので注意してください。