ワンルームマンション投資のサブリース契約を成功させるには？

「ワンルームマンション投資をしたいけど、自分で管理する余裕がないからサブリース契約を検討している」という方もいるのではないでしょうか。サブリースは自分で管理をする手間がなく、マンション投資にかける時間を大幅に減少できます。しかし一方で、さまざまなデメリットやリスクも存在します。

この記事では、ワンルームマンション投資でサブリース契約をするメリットデメリット、サブリース契約を成功させるポイントなどを詳しく解説していきます。ワンルームマンション投資でサブリース契約を結ぶことを検討しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそもサブリース契約とは

サブリースは不動産投資を行う際に利用される契約で、オーナーが賃貸物件をサブリース会社や不動産会社に貸して、その物件を会社からお客さんに又貸しするという仕組みです。

通常、投資用のワンルームマンションを購入した場合に、それを管理するのは手間がかかります。しかし、サブリース契約なら管理を会社に任せつつ賃料を受け取れます。自分で管理するよりも賃料は下がりますが、管理の手間が省けるのは大きなメリットといえるでしょう。

これだけ聞くと、とても良い制度のように思えますよね。しかし、これまでサブリース契約にはいくつかの問題点があり、さまざまなトラブルが起こりました。その結果、サブリース契約の問題点を解消するために法律が変更されたのです。

サブリース契約によって起きたトラブルについて知りたい方は下記記事をご参照ください。

2020年に施行されたサブリース新法

サブリース新法とは、2020年12月15日に施行された法律です。これまで、サブリース会社との契約では、契約期間中に賃料を一気に引き下げられたり、契約解除時に違約金を求められたりするなどのトラブルが多発していました。

オーナーにとってのメリットが大きい契約のように見えて、実は大きな損をしてしまう契約も存在していたのです。これらを是正するために、2020年に法律が新しくなり、誇大広告や不当な勧誘が禁止されました。

ワンルームマンション投資をサブリースで行うメリット

先ほど、サブリース契約の良い点として、管理の手間が省けるなどと紹介しましたが、その他にはどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは、ワンルームマンション投資をサブリースで行うメリットを5つ紹介します。

1. 空室のリスクがなくなる
2. 収入が安定して計画性が高まる
3. 賃貸管理業務を任せられる
4. 入居者とのトラブル対応もしてもらえる
5. 確定申告がしやすい

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

①空室のリスクがなくなる

サブリースはマンションの管理をサブリース会社に任せられるため、オーナー側で入居者を入れるための活動や努力をする必要がありませんし、なにより空室のリスクがないというのが最大のメリットです。

ワンルームマンション投資で管理も自分で行うとなると、利益は大きくなりますが、空室になってしまったときに賃料が全く入ってこなくなります。空室になっても、入居者が入るまでの間にかかるさまざまなコストはなくならないため、どんどん支出は増えていくでしょう。長期的に空室の状態が続くと、利益がなくなってマンション投資を失敗するリスクが高くなります。

しかし、サブリース契約を結んでいれば、入居者探しなどはサブリース会社が行ってくれるので、オーナー側の負担や不安はありません。さらに、サブリースは、サブリース会社に物件を貸している状態なので、その時点で一定の賃料を受け取れることが確定しています。そのため、マンションが空室になってしまったとしても、決められた保証分の賃料が入ってくるというメリットがあるのです。

マンション投資における空室などのリスクについては、下記記事をご参照ください。

②収入が安定して計画性が高まる

空室リスクを無視してワンルームマンション投資をできるというのは、常に安定した収入を得られるということです。月々決まった金額が入ってくるので、ローンの返済や修繕のための積立などを含めて長期的な計画が立てやすくなります。

例えば、自分で物件を管理する場合は、空室になったときのリスクに備えて資金に余裕を持たせておかなければいけません。しかし、手元にお金を置いておかなければいけないとなると、別の投資に資金を投入するといった動きが取りにくくなります。

③賃貸管理業務を任せられる

サブリース契約をすると賃貸管理業務を任せられます。自分でワンルームマンション投資を行う際には、入居者の募集や家賃回収などの賃貸管理業務が発生します。もちろん退去時にもさまざまな業務を行う必要がありますし、入居者からの問い合わせへの対応などもしなければいけないなど、管理業務は何かと大変です。

普段は別の仕事をしている人だと、何かと忙しくて管理の時間が取れないというケースも珍しくありません。時間が取れない人や管理業務が面倒に感じる人にとって、賃貸管理業務を任せられるのは非常に大きなメリットといえるでしょう。

④入居者とのトラブル対応もしてもらえる

マンション投資では、入居者が必ずしも良い人とは限らないので、トラブルが起こる可能性もあります。具体的には、何ヶ月も家賃を滞納している、無断でペットを飼い始めているなどのケースです。

こうしたトラブルが発生した際に、自分で管理している人は全て自分で対応しなければなりません。一方でサブリース契約であれば、そういった入居者とのトラブルへの対応もサブリース会社が行ってくれます。

自分で管理している場合に特に怖いのが家賃滞納ですが、サブリース契約では毎月きちんとサブリース会社から賃料が支払われるので、収入がなくなるという心配を大きく軽減できるのです。

⑤確定申告がしやすい

ワンルームマンション投資を行っていると、さまざまなお金の流れが発生します。マンション投資で一定の収入を得ている人は、マンション投資にかかった費用や得た収入などを全て確定申告しなければいけないため、非常に面倒です。

しかし、サブリース会社に管理してもらえば、確定申告が非常に簡単になります。本来であれば物件を管理する際に何度も発生する金銭のやりとりですが、その部分はサブリース会社が行うことになるのです。投資を行っている側のお金の流れは、サブリース会社に貸したことでサブリース会社からの賃料を受け取っているという部分だけで完結します。

ワンルームマンション投資をサブリースで行うデメリット

ここまで、ワンルームマンション投資をサブリース契約で行うメリットを解説しましたが、もちろんデメリットも存在します。サブリース契約をしたときに後悔しないように、メリットとデメリットを比較しながらしっかりと検討してください。

1. 常に一定の賃料が保証されるわけではない
2. 自分で管理するよりも収入が安い
3. 売却をするのが難しい
4. オーナーからは契約解除がしづらい
5. 中途解約されるリスクがある

デメリットもきちんと確認して、自分が投資したいワンルームマンションでは契約をするべきなのか、考えていきましょう。

①常に一定の賃料が保証されるわけではない

ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリットで、空室でも賃料未納でもサブリース会社からの支払いがあると説明しました。しかし、常に一定の賃料が受け取れるわけではありません。

実際には、サブリース契約をしていても一定期間で賃料の見直しが行われます。その見直しによって、今までよりも賃料が引き下げられる可能性があるのです。

もちろん自分で管理するよりは安定した収入になりやすいですが、ずっと同じ金額が受け取れるわけではないという点は抑えておく必要があります。

②自分で管理するよりも収入が安い

サブリース契約によってワンルームマンション投資を行う場合、サブリース会社も利益を出せるように保証賃料の金額を設定しています。そのため、自分で物件の管理をするよりも賃料が安いのが特徴です。多くの場合、賃料のうち1割ほどが手数料となっているため、物件の賃料相場の9割程度の収入に減るということです。

③売却をするのが難しい

サブリース契約をしていると、物件の売却が難しいです。サブリース契約をしたワンルームマンションは自分の物件であるものの、サブリース契約中は賃貸として貸している状況です。

この状況では自由に売買できないため、売却したくなった場合はまず契約の解除が必要です。この契約解除に時間がかかって、売り時を逃してしまうというケースも珍しくありません。

④オーナーからは契約解除がしづらい

ワンルームマンション投資のサブリース契約において非常にネックとなるのが、契約解除のしにくさです。賃貸を貸している側からの契約解除は、正当な理由が必要になります。例えば、建物が老朽化してしまったために修繕を行う必要があるといった場合です。

これは本来、賃貸を借りている人が急に追い出されてしまうのを防ぐためのルールですが、サブリースにおいてはオーナーがサブリース会社へ貸しているという状態になるので、同様に解除が難しいと判断されてしまうのです。

⑤中途解約されるリスクがある

オーナーからのサブリース契約解除が難しい一方で、借りている側のサブリース会社からは比較的簡単に途中解約できてしまいます。まともなサブリース会社であれば、それほど無茶な解除のされ方はしませんが、それでも途中解約のリスクがないとはいえません。

ワンルームマンション投資をサブリースで成功させるには？

ここまで、ワンルームマンション投資でサブリース契約を結ぶデメリットを解説しました。さまざまなデメリットやリスクがある中で、サブリース契約を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか。

ここでは、成功させるために気をつけるべきポイントを4つ解説します。

1. 価格が適正かどうかを確認する
2. 物件の特徴・立地をよく確認する
3. 中古のマンションを選ぶ
4. 信頼できるサブリース会社・不動産会社を選ぶ

具体的にどのようなポイントに注意していればワンルームマンション投資に成功させられるのか、詳しく紹介します。

①価格が適正かどうかを確認する

サブリース契約では、契約内容をしっかりと確認して、保証賃料などが適正かどうかをチェックしておきましょう。契約を結んでから契約内容に不満をいうことはできないので、必ず契約前に気になる点がないかを見ておくようにしてください。解約時に違約金などがかかる場合には、違約金の金額や条件なども合わせて確認しておきましょう。

また、ワンルームマンション投資においても、まずは購入する物件が適正価格かどうかが重要です。相場よりも高い物件を買ってしまえば利益を出すのは難しいですし、逆に掘り出し物を見つけられれば利益を出しやすくなります。

②物件の特徴・立地をよく確認する

物件に収益性がないと、サブリース会社がなかなか入居者を見つけられず、賃料の見直しによって大幅に保証賃料が下がってしまう可能性があります。そのため、購入する物件の特徴や立地などもあらかじめ調べておきましょう。

基本的に物件の価値は時間が経つと落ちてしまいますが、立地条件が良い物件は人気があり、価値が維持しやすいです。また、最新の設備が導入されているなど、物件の特徴によっては価値を高く維持できることもあります。

そういった情報をよく確認してから購入すれば、賃料の大幅な減少リスクを抑えられて、ワンルームマンション投資の成功率アップにつながるでしょう。

③中古のマンションを選ぶ

新築の物件は、購入した直後に売却したとしても、中古価格として一気に値段が下がってしまうという特徴があります。そのため、あまり年数が経っていないうちに売却をしたいと思ったときに、損をする可能性が高いです。一方で、中古であれば購入した直後に売却してもそれほど差がありません。

また、中古のマンションは比較的安価で購入できるため、ワンルームマンション投資の初心者にとっては少額から始められる比較的リスクが少ない物件といえます。もちろん他の条件を含めて総合的に考える必要はありますが、中古のマンションへ投資をしたほうが大幅に売却金額が減少するリスクを抑えられるでしょう。

信頼できるサブリース会社・不動産会社を選ぶ

ワンルームマンション投資をサブリース契約で行う場合は、信頼できるサブリース会社・不動産会社を選びましょう。先ほども解説したように、サブリース契約は途中解約をされるなどのリスクがありますが、信頼できるサブリース会社ではないとそのリスクが高くなります。安心して管理を任せられる会社かどうか、しっかりと見極めるようにしてください。

さらに、マンション投資では、自分で知識を身につけて判断できるようにするのも大切ですが、自力で得られる情報や経験というのは限界がありますから、どうしても不動産会社に頼る部分も出てきます。そんなときに、信頼できる不動産会社を選んでいれば、適切なアドバイスやサポートをしてもらえるなど、不安や悩みの解消のお手伝いをしてくれるでしょう。マンション投資を行う際には、信頼できる不動産会社を探すようにしてください。

サブリースの詐欺に騙されないためのポイントは下記記事をご参照ください。

ワンルーム投資のご相談はアデプトにお任せ

ワンルームマンション投資において、サブリース契約は非常に重要な仕組みです。しかし、サブリースにはさまざまなメリットやデメリットがあるため、契約をする際には自分に必要かどうかをしっかりと見極めなければいけません。

また、サブリース契約を行う会社や契約内容によっても、投資の成功率は大きく変わってきます。ワンルームマンション投資に失敗したくないという方は、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。ワンルームマンション投資に不安や悩みを抱えている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。

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