投資マンションの管理会社の選び方は？注意点や変更方法について

「不動産投資をしたいけど、マンション管理を自分でする自信がない」「投資マンションの管理を委託したいけど、管理会社をどうやって選べば良いのか分からない」など、投資マンションの管理にお悩みの方は多いのではないでしょうか。

そんな方のためにこの記事では、投資マンションの管理会社の業務内容や依頼するメリットデメリット、管理会社選びのポイントなどを解説していきます。マンション投資を始めたい、今は自分で管理しているけど会社に任せたいと考えているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産管理会社とは

不動産管理会社はその名の通り、不動産を管理してくれる会社を指します。不動産投資の家賃収入だけで生活するのであれば問題ありませんが、本業の傍らで不動産の管理業務も平行して行うのは非常に負担が大きいです。その負担を軽減するために、費用を支払って不動産の管理を代行してもらうサービスを利用するのです。

不動産管理会社は大きく分けて、管理委託を行うタイプとサブリースを行うタイプの2種類が存在しています。一般的に、管理会社というと前者の委託を指します。サブリースは、サブリース会社が不動産を借りて又貸しするような仕組みで、制限が多いのが特徴です。

サブリースについて知りたい方は、「ワンルームマンション投資のサブリース契約を成功させるには？」の記事をご参照ください。

管理会社の業務内容

不動産管理会社にお願いすれば管理業務を代行してもらえるというのは、それだけでも運用が非常に楽になるのが分かります。しかし、具体的にはどのような業務を行ってくれるのでしょうか。

不動産管理会社が行っている業務内容は、大きく分類すると下記の2つです。

• 賃貸管理
• 建物管理

どちらも投資マンションを購入して運用する場合に必要ですが、ノウハウがない状態で素人が行うのは少し難しいです。どのような内容なのか、詳しく見ていきましょう。

賃貸管理

入居者の募集から退去までの一連の流れを行うのが賃貸管理で、入居者とのやり取り全般が含まれます。具体的には、入居者の募集や契約、家賃の集金、滞納時の対応などが業務内容です。退去時の立会いやクリーニング、設備の故障や近隣トラブルといったクレームへの対応業務も賃貸管理の業務内容の一部です。

建物管理

建物管理は、建物を綺麗な状態で維持するために行うメンテナンスのことです。簡単な日常的な清掃や1年に1～2回程度行うような大規模な清掃などが対象となっています。

共用部分の設備に問題がないかの点検なども業務内容の一部です。点検には法律で定められているモノもあるので、必ず行う必要があります。また、法律上必須とされるモノでなくても、資産価値を落とさないためには必要になるでしょう。

賃貸管理と建物管理の業務

投資マンションの管理を管理会社に任せるメリット

投資マンションを運用する場合、もちろん自分で全ての管理業務を行っても問題ありませんが、多くの場合は管理会社へ任せることになるでしょう。ここでは、投資マンションの管理を管理会社に任せるメリットを紹介していきます。

• 自分で管理をする手間がなくなる
• 自宅から離れた地域にある物件も購入できる
• マンション管理のプロに意見をもらえる

それぞれ見ていきましょう。

自分で管理をする手間がなくなる

まず最初に挙げておきたいメリットは、管理をする手間がかからなくなるという点です。先ほども少し触れましたが、投資マンションを購入する人の中には、働きながら並行して不動産投資を行う方が多い傾向にあります。本業を行いながら管理業務をするのはとても難しいので、代行してもらえるというのは大きなメリットでしょう。

もちろん、自分で管理する時間的な余裕があったとしても、管理をするのが手間に感じる人は少なくありません。特に、家賃回収やクレーム対応はトラブルにつながる可能性もあるため、プロが代行してくれるのは大きなメリットといえます。

自宅から離れた地域にある物件も購入できる

投資マンションを自分で管理する手間がなくなれば、住んでいる地域から遠い地域にある物件も投資先として選べるようになります。自分で管理する場合、遠くに投資マンションを購入すると頻繁に移動が必要になって負担が大きいです。

そのため、どうしても近所で物件を探す必要がありますが、地方に住んでいる方などは魅力的な投資先を見つけるのが難しくなります。管理会社を利用すれば遠くの物件でも気にせずに投資できるようになるため、選択肢を一気に増やせるようになるでしょう。

マンション管理のプロに意見をもらえる

投資マンションの管理が初めての場合、疑問点や不安点を抱えてしまう人は多いでしょう。空室を避けるためにはどうすれば良いのか、補修や修繕の計画をどのように立てれば良いのかなど、管理者が考えるべきことは多岐に渡ります。

不動産投資初心者がこれらの判断を自分だけで行うのは大変ですが、管理会社を利用していればアドバイスを求めることが可能です。プロからアドバイスをもらえるというのは、大きなメリットといえるでしょう。

マンション投資に関する相談相手については、「マンション投資はどこに相談するべき？相談相手を選ぶポイントを紹介」の記事でも紹介しています。

投資マンションの管理を管理会社に任せるデメリット

投資マンションの管理を管理会社に任せるメリットはさまざまですが、もちろんデメリットも存在します。投資マンションの管理を管理会社に任せる場合は、デメリットも把握してから利用するべきかどうかの判断をしましょう。

• 管理手数料がかかる
• 管理がずさんな管理会社もある

それぞれ解説していきます。

管理手数料がかかる

投資マンションの管理を管理会社へ任せる場合には、手数料がかかります。投資の目的は利益を出すことなので、手数料がかかると利益が減ってしまうというのはデメリットといえるでしょう。

管理の手間と手数料を天秤にかけた際に、管理会社へ任せたほうが良いと判断する人が多いですが、どのくらいの手数料がかかるのかはあらかじめ確認しておくべきです。管理手数料の相場は、家賃の3～5%程度とされています。管理会社によっては別途事務手数料などがかかることもあるので、事前にチェックが必要です。

管理手数料は経費として計上できます。管理手数料の経費の計上については、「賃貸経営で経費として計上できる項目は？注意点と合わせて解説」の記事をご参照ください。

管理がずさんな管理会社もある

多くの管理会社はしっかりと業務を行ってくれますが、中には管理がずさんな管理会社もあります。管理がずさんな場合、入居者とトラブルに発展してしまったり、清掃や修繕が不十分だったりと、さまざまなデメリットにつながりかねません。最終的には空室となって、賃料を得られず損失が出てしまう可能性もあります。

自分で管理会社についてしっかりと調べて、信頼できるところを選ぶようにしましょう。また、事前の調査だけでなく、定期的に物件の様子を見に行くことも大切です。頻繁に行く必要はありませんが、たまに時間を見つけて現地を確認すれば、管理がしっかり行われているかどうかが分かります。建物の老朽具合やゴミや汚れなどを見るだけでも、ある程度の管理レベルが分かるでしょう。

管理会社を選ぶポイント

管理会社を利用しようと思っても、どこが良いのか分からないという人もいますよね。ずさんな管理をするような管理会社に依頼してしまわないように、管理会社選びには十分注意しなければいけません。ここでは、管理会社を選ぶポイントを解説します。

1. 投資マンションの管理実績が豊富
2. 広告に力を入れている
3. 定期的に報告をしてくれる

ポイントを確認して、信頼できる管理会社に依頼をしましょう。

投資マンションの管理実績が豊富

まず最初に見るべきポイントは、投資マンションの管理実績です。これまでの管理実績が豊富であれば、その仕事ぶりが分かります。特に注目すべきなのが、自分と似た条件の物件を扱っている実績があるかどうかが重要です。

例えば、ワンルームマンションを管理会社に委託する場合、ファミリー向けの物件しか実績にないのであればほとんど意味がありません。条件が違えば建物の劣化の仕方やクレームの種類なども全く異なってくるため、自分が委託したい条件と似た実績があるかどうかをチェックするようにしましょう。

広告に力を入れている

管理だけを任せたい場合は広告に力を入れているかどうかを判断する必要はあまりありません。しかし、管理を任せる際には、入居者の募集についても管理会社にそのまま依頼する人が多いです。

入居者の募集は、知名度やターゲット層へどれだけ情報を届けられるかが重要になってくるため、広告に力を入れる必要があります。

昔ながらのチラシなども意味がないわけではありませんが、基本的にはネットでどれだけ集客できるかが大切です。事前に調べてみて、募集がどのように行われているのかをチェックすると良いでしょう。

定期的に報告をしてくれる

管理は基本的に全て管理会社に任せることになりますが、投資マンションを所有しているのは自分です。利益が出ても赤字になっても、影響を受けるのは持ち主である自分自身になります。

そのため、定期的な報告を受けて、管理状況がどうなっているのかを確認することが大切です。入居者で部屋が埋まっている間は連絡がそれほどなくても問題はありませんが、空室になってしまった場合や募集してもなかなか埋まらない場合などは、定期的に連絡がなければ対策も取りにくくなります。

投資マンションの管理に関するQ＆A

最後に、投資マンションの管理に関するよくある質問をまとめました。これまでの記事を読んでまだ疑問が残るという方は、ぜひ参考にしてみてください。

管理会社に依頼するときの注意点は？

管理会社に依頼をすれば、ほとんどの業務を任せることが可能ですが、あくまでも自分が所有している不動産なので、完全に任せきりにしないように注意しましょう。管理業務自体を任せていても、管理状況がどうなっているのかを把握しておかなければ、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

中には悪徳な業者も存在しているということを忘れずに、しっかりと管理会社が仕事をしてくれているのかを確認するのを忘れないようにしてください。自分で確認をした際に不明点や疑問点がある場合は、担当者に聞いてみると良いでしょう。

管理会社を変更することはできる？

不動産の管理会社を変更することは可能ですが、無条件で簡単に変更できるものではありません。

管理会社との管理委託契約の内容によって条件などは異なりますが、解約を伝えてから実際に解約が成立するまでに一定期間が必要などの条件が設けられている場合があります。例えば、1ヶ月や3ヶ月などの設定された期間を過ぎてからでなければ解約できないなどの条件です。

投資マンションの管理は弊社にお任せください

投資マンションを購入して資産運用するといった方法は一般に広まり、現在では普通のサラリーマンでも不動産投資ができる環境になってきています。しかし、実際に管理まで自分でできるかどうかは別問題です。

そのため、多くのケースでは管理会社を利用することになりますが、管理会社を選ぶ際には、管理をしっかり行ってくれてしっかりと信用できるところを選ばなければいけません。

投資マンションの管理会社選びにお悩みの方は、ぜひアデプトマネジメントをご利用ください。不動産の売買はもちろん、賃貸管理業務やコンサルティング業務まで幅広く行っているため、不動産投資に関するお悩みをまとめてご相談いただけます。

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