投資マンションの購入にかかる費用は？注意点も合わせて解説

不動産投資を始めるために投資用マンションを購入したいと思っている方は多いでしょう。しかしその中には、「購入するのにどのくらいの費用がかかるのか不安」「購入するときにどんな点に注意すべきなのか知っておきたい」などの疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、投資用マンションと居住用マンションの違い、投資用マンションの種類、購入費用、注意点などをまとめて解説していきます。投資用マンションについて知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

投資マンションとは

投資用マンションは、名称からも想像がつくように、人に貸して収益を得るために購入するマンションのことです。一般的にマンションというと、借りるまたは購入して自分が住むことを想像するかと思います。

しかし、借りる人がいるということは、自分の持っているマンションを貸すこともできるのです。購入したマンションを貸せば収益が得られる他、さまざまなメリットがあるため、投資方法として人気があります。

居住マンションとの違い

居住用のマンションと投資用のマンションは、建物の構造などに大きな違いがあるわけではありません。しかし、居住用のマンションと投資用のマンションでは、購入される物件の特徴が異なります。

• 投資用のマンション
  単身者向けの部屋が多い（ワンルーム・1K・1LDK等が多い傾向）
• 居住用のマンション
  ファミリータイプが多い（2LDK・3LDK等が多い傾向）

投資マンションの種類

投資用マンションと一括りにされますが、実際には投資用マンションにも種類があります。具体的には、区分マンションと一棟マンションがあるので、購入する前にそれぞれがどういったものなのか知っておくと良いでしょう。

状況によって、どちらの投資マンションが最適なのかが変わってくるので、自分の投資スタイルから購入するマンションを決定してください。

区分マンション

区分マンションは、簡単にいうと部屋単位で購入して所有する投資マンションのことです。マンションには何部屋も存在しますが、その中の1部屋だけを購入できます。この場合、他の部屋は別の人が購入することになるため、当然ですが自分が権利を持つのは購入した部屋のみです。

区分マンションは資金が少なくても投資を始めやすく、管理も簡単というメリットがあります。また、売却したい場合でも1部屋単位なら扱いやすいので、流動性が高いというのも特徴の1つです。

一方で、入居者が決まらないといった空室リスクが高く、空室になってしまえばその期間中一切収入がなくなってしまう点はデメリットといえるでしょう。

一棟マンション

一棟マンションは、その名の通りマンションを一棟丸ごと購入して運用します。建物そのものの権利を得られるため、非常に自由度が高いです。ただし、マンションを一棟購入するわけですから、購入に必要な費用が高く参入しにくいですし、流動性が低く短期間で売却するのは難しくなります。

一方で、部屋数が多くなるため収入を得やすく、資産価値が高いのがメリットです。一棟マンションは区分マンションとは異なり、土地も所有します。建物は経年劣化などのさまざまな理由で価値が下がっていきますが、土地自体の価値は維持し続けられます。

投資マンションを購入するメリット

ここまで、投資用マンションの特徴や種類について解説しましたが、投資用のマンションを購入すると具体的にどのようなメリットがあるかご存じでしょうか。ここでは、投資用マンションを購入するメリットについて解説していきます。

• 家賃収入が得られる
• 資産価値が暴落するリスクが低い
• 生命保険の代わりになる
• 税金対策ができる

メリットを把握して、投資用マンションを購入するかどうかの判断の参考にしてみてください。

家賃収入が得られる

投資用マンションを購入するもっとも分かりやすいメリットが、家賃収入です。購入したマンションを人に貸して賃料を得ることで、自分の収入になります。

収入源を増やすのはリスクヘッジにもなりますし、本業だけに頼らなくても生きていけるという心のゆとりがあれば、生活に余裕が出てくるでしょう。

資産価値が暴落するリスクが低い

投資にはさまざまな種類がありますが、投資用のマンションの価値が短期間で一気に暴落するようなリスクは比較的低いです。例えば、株式やFX、暗号資産などのトレードでは、短期間で一気に資産価値が暴落してしまうリスクが常に存在しています。

もちろん不動産でも、自然災害などが原因で資産価値が暴落するリスクは0ではありません。しかし、そういった稀なケースを除けば、マンション需要が一気になくなることは考えにくいため、資産価値が安定する投資といえます。

生命保険の代わりになる

投資用のマンションを購入する場合、ローンを組む人がほとんどでしょう。もちろん一括購入しても構いませんが、金額が大きいため、ローンを組んで賃料で返済をまかなうのが一般的です。

不動産投資でローンを組む際には、団体信用生命保険への加入が求められます。団体信用生命保険に入ると、ローン返済が終わる前に亡くなってしまった場合などに、保険金によってローンが完済されるのです。

税金対策ができる

投資用マンションの購入は、税金対策にもつながります。不動産投資はリスクが少ないとはいえ、短期的に収益がマイナスになる可能性も0ではありません。その場合、マイナス分を他の収入と損益通算することで、節税効果が得られる場合があるのです。

また、確実に節税効果を得る方法として、相続も考えられます。現金の相続や生前贈与などに場合に比べて、不動産の相続は税額を算出するための評価額が2割から3割程度低くなることがほとんどです。結果として税額が小さくなるため、節税効果があります。

マンション投資の節税効果については、「マンション・不動産投資で節税はできる？」の記事で詳しく解説しています。

投資マンションの購入にかかる費用

投資用マンションを購入する場合、全額を一括で支払うケースはほとんどありません。多くの場合、ローンを組んで購入することになります。では、実際に投資を始める際にマンションを購入する費用は、どの程度用意しておけば良いのか気になるという人も多いでしょう。

一般的に、投資用マンションの金額のうち20％～30％が初期費用として必要とされています。頭金として10％程度、手続きの手数料や税金で10％〜20％程度がかかるため、最低でも20％、できれば30％程度の金額を用意しておく必要があると考えておきましょう。

投資マンションを購入するときの注意点

投資用マンションを購入する前には、注意しておくべきポイントを整理しておくことも重要です。何も知らないままマンションを購入すると、思ったように運用できずに利益を出すどころか赤字になってしまう可能性があります。

マンションの購入はかなり金額が大きい投資になるので、失敗しないように事前にしっかりと注意点を確認しておきましょう。

• 住宅ローンと不動産投資ローンの違いを把握する
• 居住用とは異なる観点から物件を選ぶ必要がある

順番に見ていきましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いを把握する

一般的に不動産を購入する際のローンというと、住宅ローンを想像する方も多いと思います。しかし、投資用マンションを購入する場合に活用するのは、不動産投資ローンです。居住用の不動産を購入するのではなく、賃貸事業をして収益を得ることを目的としているため、不動産投資ローンを利用する必要があるのです。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなるというデメリットがある一方で、借りられる金額の上限が10倍以上になるといったメリットもあります。また、融資の審査に物件自体の収益性を加味するという点も、住宅ローンと不動産投資ローンの違いです。

居住用とは異なる観点から物件を選ぶ必要がある

居住用のマンションであれば、自分が長期的に住むことを前提に物件を絞り込んでいけば良いですが、投資用のマンションでは別の観点で購入する物件を選ぶ必要があります。長期的に運用して利益を出すためには、空室リスクをできるだけ下げなければいけません。

そのため、空室にならないように人気が高いエリアを選ぶ、需要の多い単身向けの物件を選ぶといった視点で考えましょう。注意点を把握しないまま投資用マンションを購入すると後悔する可能性が高いです。

後悔しないためにはどうすれば良いのか知っておきたいという方は、「投資用マンションの購入で後悔するのはどんな人？後悔しない方法とは」の記事もご参照ください。

投資マンションの購入に関するよくある質問

投資用マンションの購入の経験がない人は多いかと思います。そのため、さまざまな疑問を抱えている人もいますよね。今回はその中でもよくある質問について回答していきます。また、今回紹介する内容以外にも疑問点があれば、事前にしっかり調べて疑問を解消しておくことをおすすめします。

投資マンションに自分で住んでも良い？

投資用に購入したマンションに自分が住んでも良いのかという疑問を持っている方もいるでしょう。自分で購入したマンションなので条件さえクリアしていれば住むことは可能です。

しかし購入時にローンを組んでいた場合は、投資用として組んだローンの目的と異なってしまうため、自分で住むことはできません。ローンの目的を変更するのは基本的に難しいです。そのため、ローンが残っていない物件、かつ所有している部屋に人が住んでいないことが条件になります。この条件をクリアできれば自分の投資用マンションに住むこと自体は可能となります。

居住用に購入したマンションを投資に活用できる？

居住用に購入したマンションを投資用として運用することが可能か気になる人もいるでしょう。結論からいえば可能です。ただし、先ほどと同様にこちらもローンの問題があります。住宅ローンは不動産投資ローンよりも有利な条件が多いため、途中で目的を変更するのは難しいです。

ローンの支払いが終わっている部屋であれば、問題なく貸し出しできます。海外赴任などの事情によって、ローンが残っているにも関わらず部屋を長期に渡って利用できないようなケースであれば、金融機関へ相談することで賃貸として活用できるケースもあります。

居住用マンションを投資に活用したい方は、「購入したマンションを賃貸に出す方法は？注意点も合わせて解説」の記事をご参照ください。

投資用マンションの購入は弊社にご相談ください

投資用のマンションを購入して運用したいというニーズは増えていますが、知識がない状態では管理運用していくのは非常に難しいのが現実です。収入源を複数確保できる、生命保険の代わりにできる、税金対策ができるなどのさまざまなメリットがありますが、そのメリットを得るためには、基礎的な知識や注意点をあらかじめ把握しておきましょう。

投資用マンションの購入や不動産投資に自信がない方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。

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