利回りが高い物件に潜むリスクとは？メリットとデメリットを解説

不動産投資を行う際に、「多くのリターンを得たいから利回りが高い物件を選びたい」という方も少なくないのではないでしょうか。しかし、利回りが高い物件にはさまざまなリスクが潜んでいます。

この記事では、不動産投資における利回りとは何か、利回りの高い不動産に潜むリスク、高利回り物件・低利回り物件のメリットデメリットなどについて解説していきます。利回りが高い物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資における利回り

不動産投資において、利回りは大きな判断材料となります。利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれだけの利益を出せるのかを割合で表したものです。つまり、利回りが高ければ高いほど、投資のリターンが大きいということになります。

しかし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあるので、それぞれを理解した上で投資を行わないと、大きな失敗につながる可能性があります。ここでは、不動産投資における利回りについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、物件の価格に対して得られる家賃収入を表面的な収益として表す数値のことで、「グロス利回り」ともいわれます。表面利回りの計算方法は下記の通りです。

• 年間家賃収入（想定）÷ 物件の購入価格 = 表面利回り

不動産投資によって得られる年間の収入を不動産の価格で割ることで、大体の利益を把握します。しかし、これは不動産を管理する際にかかる費用などが含まれていないシンプルな計算なので、実際には表面利回りほどの利益を得ることはできません。

実質利回り

実質利回りは、不動産投資によって得られる収入から必要な出費を差し引いた、実質的な収益として表す数値のことです。実質利回りの計算方法は下記の通りです。

• 年間家賃収入 – 年間経費 ÷ 物件の購入価格 + 購入時諸経費 = 実質利回り

表面利回りに対して実質利回りは、実際に手元に残るお金を不動産価格で割ることで実質利回りを算出できます。不動産の修繕費や管理費、保険料、税金など、不動産投資にかかる経費はさまざまです。

不動産投資の利回りにおける相場

一般的に、投資物件の利回りは5%前後とされています。利回りの相場は、物件の立地や築年数などによっても異なります。都心と地方を比べると、地方のほうが物件の利回りが高くなりやすいです。新築だと3%前後のものが多く、中古だと7%前後、条件次第では10%を超えることもあります。

また、一般的に築年数が古いほど利回りが高くなる傾向で、新築マンションなら2～5％程度、中古マンションなら3～7％程度です。物件選びは利回りだけを見て行うものではありませんが、利回りも重要な指標の一つなので、注目して見るようにしてください。

不動産投資の利回りについては、「不動産投資の利回りの最低ラインは？狙い目の物件の特徴も合わせて解説」の記事をご参照ください。

高利回り物件に潜むリスク

不動産投資では、利回りが高い物件ほど大きな収益を得られる可能性が高まります。しかし、利回りが高い物件にはリスクも存在しているので、利回りの高さだけで選ぶと、利益どころか赤字になってしまう可能性もあります。

高い利回りの物件には下記のようなリスクが存在します。

• 空室リスクが高い
• 維持管理費用・修繕費用がかかる
• 流動性が低く売却時にもリスクがある

しっかりとリスクを理解した上で、あくまでも利回りは指標の一つとして考えていかなければ、うまく収益を得ることはできないでしょう。それぞれ解説していきます。

空室リスクが高い

利回りが高いというのは、得られる収益に対して物件の価格が安いということになります。物件の価格が安い場合、ある程度築年数の経った中古の物件という可能性が高いです。

中古物件はしっかりと運用できれば利回りが高くなるのですが、やはり新築の物件と比べると人気が落ちるため、空室のリスクが高くなる傾向にあります。耐久面に不安を感じる方が増える、設備が不十分で不便に思う人が増えるなどの理由から人気が落ちやすく、空室を埋められなくなって行ってしまうのです。

維持管理費用・修繕費用がかかる

空室リスクの項目でも解説した通り、利回りが高い物件は築年数が経っている中古の物件の可能性が高いです。中古物件は比較的安価に購入できますが、新築と比較すると維持管理費用や修繕費用がかかることが多くなります。

運用するための出費が大きくなれば、実質利回りは低くなってしまいます。表面利回りがとても高い中古物件の場合、実質利回りとのギャップがとても大きい可能性もあるので、そういった点もリスクとして把握しておく必要があります。

流動性が低く売却時にもリスクがある

一般的に、物件は新築の方が人気が高く、中古物件になると人気が低くなります。そのため、中古物件は安価で手に入れやすいという面はありますが、売却するときにも安価にする必要があります。そもそも買い手がなかなか付かないという可能性もあるでしょう。

つまり、高い利回りの物件は売却時の流動性が低く、なかなか現金化しにくいというリスクもあるわけです。運用がうまくいかなかった場合や、何らかの理由で現金が必要になった場合などに、流動性が低い不動産は扱いが難しくなります。

投資用物件の利回りに関する注意点については、「投資用マンションの利回りの最低ラインは10％？計算方法や相場まとめ」の記事で解説しています。

高利回り物件のメリットとデメリット

高利回り物件は収益が高い一方でリスクもあると解説しましたが、ここでは高利回り物件のメリットデメリットを解説していきます。高利回り物件に投資をする際には、どのようなメリットとデメリットが存在しているのかを把握しておきましょう。

高利回り物件のメリット

利回りが高い物件への投資をする最大のメリットは、投資金額に対して大きな利益を見込める点です。利回りは物件を満室で運用することができた場合の最大利益を計算したものなので、そもそも利回りが低い物件では、うまく運用したとしても計算上の利回りより大きな収益を得ることができません。

高利回り物件のデメリット

利回りの高い物件のデメリットは、利回り通りの収益になりにくいという点です。利回りが高い物件は中古物件や地方の物件が多いですが、こういった物件で運用に慣れていない初心者が大きな利益を得るのは難しいでしょう。すでに紹介しているように、売却時の流動性も低いため、売却して運用から撤退するのも難しくなります。

高利回り物件のメリットとデメリット

低利回り物件のメリットとデメリット

高利回り物件のメリットデメリットを解説してきましたが、運用の際には低利回りの物件についても知っておきましょう。投資をする前に低利回りの物件についても知った上で判断していくことが大切です。

低利回り物件のメリット

低利回り物件のメリットとして挙げられるのは、空室リスクの低さです。利回りが低い物件は、新築や都心部や都心部へアクセスの良い築浅の物件が多い傾向にあります。そういった物件は賃貸としての人気も非常に高いので、空室リスクが低くなりやすいです。

つまり、計算上の利回りは低いものの、計算された利回りにかなり近い利益をコンスタントに出しやすい物件の可能性が高いということです。また、このような人気の物件は売却時の流動性も高いため、現金化したい場合もスムーズになります。

低利回り物件のデメリット

低利回り物件の最大のデメリットは、投資金額に対して大きな利益を得ることができないという点です。利回りは物件から得られる最大の利益なので、それ以上に儲けることはできません。いくら空室リスクが低いとしても、そもそも利益がほとんど出ない不動産を運用していても意味がありません。

低利回り物件のメリットとデメリット

物件購入時に利回り以外で注目すべきポイント

投資として物件を購入する場合、注目しがちなのは利回りですが、利回りだけでは一概に自分が投資すべき物件かどうか決定することはできません。それ以外にも注目するべきポイントはいくつかあります。

1. 市場性を見極める
2. 資金計画を立てる
3. 売却時も想定する

利回りはあくまでも指標の一つであると認識して、他の注目すべきポイントも考慮して投資先を見極めていくようにしましょう。

①市場性を見極める

物件を購入する場合、市場性は無視できない要素の一つになります。つまり物件が賃貸としてどれだけニーズがあるかどうか、また長期に渡ってニーズがあるかどうかを判断する必要があるのです。

物件周辺の人口や人の動きを調べて、将来的にも需要があるかどうかを判断しましょう。投資用物件を探していると、同じくらいの利回りで魅力的な物件が見つかることがありますが、そういった場合どの物件が市場性が高いかを比較することで絞り込みができます。

②資金計画を立てる

どのような物件へ投資をするかを考えた場合、資金計画についても考えていく必要があります。資金計画では、自己資金がどのくらいか、借入額とその返済はどうするかといったことを決めていきます。

もちろん物件の価格によって計画の内容は変わってくるため、購入する物件を選ぶのと並行して計画を考えましょう。

物件の購入の大部分を借入でまかなった場合は手元に現金を残しておけるため、ある程度の出費には耐えられますが、一方でローンで返済する総額は増えてしまいます。自己資金の割合を増やして現金がほとんど無い状態では、空室などで運用が傾く可能性が出てくるでしょう。

③売却時も想定する

不動産投資では、売却時のことも想定しておくことも大切です。そもそも、不動産投資における収益には、家賃からの収益と売却益の2つがあります。どんな理由で売却をするとしても、より高い金額で売却できたほうが良いのは間違いないでしょう。

利回りがとても高い物件だったとしても、田舎の中古物件では売却するのが難しいですし、利回りが低い物件でも都心のマンションなどであれば売却もそれほど難しくありません。

投資用不動産の売却については、「投資用マンションを高く売却するタイミングと注意点を徹底解説」の記事をご参照ください。

高利回り物件をお探しなら弊社にご相談ください

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれだけの利益を出せるのかを割合で表したものです。利回りが高い物件はそれだけ多くの収益が得られる可能性がありますが、同時に「空室リスクが高い」「維持管理費用・修繕費用がかかる」「流動性が低く売却時にもリスクがある」などのリスクもあります。

そのため、利回りの高さだけに注目して投資することは非常に危険です。不動産投資をする場合にはさまざまなことを考える必要があるため、どうしても初心者にとっては難しく感じる部分も少なくありません。

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高利回り物件の購入を検討している方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントでは、不動産売買から管理やコンサルティングまで行っているため、高利回り物件のリスクなどを把握した上で的確なアドバイスをすることも可能です。ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。