サブリースの解約は難しい？解約の流れや手続き、正当事由を紹介

サブリース契約は、アパートなどの賃貸物件を保有するオーナーからサブリース会社が建物を丸ごと一棟借り上げて転貸するサービスです。サブリース会社に経営を任せられるので空室リスクが少ないなどのメリットがありますが、一方でデメリットも多く存在します。

この記事では、サブリース契約の解約を検討している方のために、サブリースの解約が難しい理由や解約するメリットデメリットを解説します。サブリースの解約が認められる正当事由についても説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそもサブリースとは

サブリースは、管理委託契約の一つです。賃貸物件を所有している貸主（オーナー）からサブリース会社が建物を丸ごと借り上げて、転貸しという形でサブリース会社が入居者を募ります。借主は賃料をサブリース会社に支払い、サブリース会社は貸主に賃料を支払うという仕組みです。

サブリース会社が賃貸経営を一手に引き受けるので、貸主が自ら入居者の募集や賃料回収を行う必要がありません。空室・滞納リスクを避けられる、管理業務を委託できることなどのメリットがあるため、賃貸経営に興味があるが集客のノウハウがない、賃貸経営に手間をかけたくないといった方におすすめされることが多い方法です。しかし一方で、収益性が高くない、詐欺のような条件のところも多いなどのデメリットもあります。

サブリース契約のメリットデメリットについては、「サブリースは詐欺も多い！悪徳業者に騙されないためのコツを紹介」の記事をご参照ください。

サブリースの解約が難しい理由

サブリース契約はさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットも多数存在する方法です。そのデメリットの一つに、「解約が難しい」ことが挙げられます。ここでは、サブリースの解約が難しい理由について解説していきます。

• 借地借家法が適用される
• 正当事由が必要とされる

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

借地借家法が適用される

サブリース契約の解約が難しいといわれる理由は、「借地借家法」に以下のような内容の条文が記載されていることにあります。

・賃貸人から借家契約の解約の申し入れをする場合、解約の申し入れの日から6ヶ月が経過してから終了（借地借家法27条）
・賃貸人から解約の申し入れをする場合「正当の事由」が必要（借地借家法28条）

先述したように、サブリース契約の場合はサブリース会社が借主、オーナーが貸主になります。そのため、借地借家法によって借主であるサブリース会社が保護されており、貸主であるオーナーは一方的に借主を追い出すことはできません。

正当事由が必要とされる

前項で、貸主からの解約の申し入れには正当の事由が必要と解説しました。正当事由とは、「借主に契約の違反はないが、契約を終了させても仕方がない理由」のことです。当たり前のことですが、借主であるサブリース会社が賃料不払いなどの契約違反を起こしている場合は契約を解除できます。

しかし、貸主側の都合で一方的に「契約を解除」することはできません。貸主側の都合で一方的に借主を追い出すことができたら、借りている人の住むところがなくなってしまう可能性があるためです。

サブリース会社と契約している場合も同様に、貸主側から借主であるサブリース会社に正当事由がない状態で解約をすることは認められていません。こういった理由から、サブリースの解約をするのは難しいとされています。

サブリースの解約が認められる正当事由

実際に正当の事由が認められるのはどのようなケースなのか、順番に詳しく解説します。

• オーナー自身・親族が使用する
• オーナーが金銭的な問題を抱えている
• 老朽化などによる取り壊しの必要がある
• 再開発などの止むを得ない理由がある

正当の事由であるかどうかは裁判所の判決となることがほとんどで、上記のケースは正当の事由として認められる場合が多いです。

オーナー自身・親族が使用する

オーナー自身、もしくはオーナーの親族が物件を使用する必要があるという理由で解約を申し出る場合は、正当の事由として認められる可能性が高いです。本人の経済状況などにもよりますが、オーナーが自分で住む場合は基本的に正当事由として認められるでしょう。

オーナーが金銭的な問題を抱えている

不動産投資を行う際は、物件の建築費・購入費などを補うためにローンを組むのが一般的です。ローンを組む場合は現実的なローン返済計画を立てるものですが、建物の修繕費や設備の維持費などの出費が想定以上にかさんで収益がマイナスになってしまったという例も多くあります。

また、サブリース会社と契約をする際は家賃の保証がしてもらえますが、サブリース会社の保証家賃も年数が経つと下落するため、家賃収入はどうしても減少してしまいます。家賃収入が減ってローンの支払いができずにオーナー自身の生活に支障をきたしているなどの理由があれば、正当事由として解約できる可能性が高いです。

老朽化などによる取り壊しの必要がある

「建物が老朽化して危険な状態になっていることから取り壊しの必要がある」という理由も、正当事由として認められる可能性が高いです。例えば、地震大国である日本は建築基準法で厳しい耐震基準が定められています。しかし、現在の建築基準法が定められたのが1981年6月なので、それ以前に建てられた物件は耐震基準を満たしていないことがほとんどです。

このような場合は、地震が起きた際に入居者が危険に晒されてしまう恐れがあるので、正当事由として認められるでしょう。

再開発などの止むを得ない理由がある

行政が行う区画の再開発や道路の拡張工事などの、オーナー側ではどうしようもない理由で物件を売却する必要がある場合も、正当事由として認められる可能性が高いです。

正当事由として認められない例

これまでに解説したように、基本的に解約せざるを得ない状況でないと正当事由として認められません。そのため、以下のようなケースでは、サブリース会社との契約を解除することは難しいでしょう。

上記はすべて、オーナーの事情のみが主張されており、借主側にメリットがありません。借地借家法は、このような貸主側の一方的な主張から借主を保護するためにあるので、双方にとってメリットがある方法でなければ、認められることはないでしょう。

サブリースを解約するメリット

ここまで、サブリースの解約が難しい理由について説明してきました。ここからは、貸主がサブリース契約を解約することで、どのようなメリットを得られるのかを解説していきます。

上記の2つのメリットについて見ていきましょう。

収益がアップする可能性がある

サブリース契約は、サブリース会社が管理を行ってくれるというメリットがありますが、オーナー側で家賃などの意思決定を行うことができません。さらに、サブリースの借り上げ率は相場家賃の80～90％程度に設定されていることがほとんどです。

サブリース契約を解約して一般的な委託管理に変更した場合は、自由に家賃を設定できるのに加え、サブリース会社が得ていた敷金・礼金がオーナーに入るようになるので家賃収入の上昇が期待できます。空室リスクが生まれる可能性もありますが、都内などの入居率の高いエリアにある物件は空室のリスクが低いため、安定した家賃収入を見込めるでしょう。

売却をスムーズに進めやすい

サブリース契約をしている物件の運営については、オーナーではなくサブリース会社に権限があります。さらに、先ほども解説した通り、サブリース契約では家賃が相場の80～90％に抑えられているため、売却をする際に収益性を低く見積もられてしまうというデメリットもあるのです。

このような理由から、サブリース付きの物件は投資家にあまり人気がありません。サブリース契約を解除してから売りに出したほうが早く買い手が見つかり、売買価格が高くなる可能性があります。

サブリース物件の売却については、「サブリース物件を売却する方法は？流れや注意点、高く売却するポイント」の記事をご参照ください。

サブリースを解約するデメリット

サブリースを解約するメリットを2つ紹介しましたが、ここからは解約するデメリットを3つ解説していきます。

サブリースの解約には金銭的なリスクが生じる可能性があります。メリットとデメリットを比較してご自身に合った選択をしましょう。

違約金・立退料がかかる可能性がある

サブリース契約では、解約条項に違約金が設定されていることがあるので注意してください。違約金はサブリース会社によってさまざまですが、賃料の数ヶ月分とされていることが多いです。解約を申し出る前に契約書を確認して、違約金がいくらになるのかを把握しておきましょう。

また、解約の理由が正当事由として認められない場合は、サブリース会社が解約に応じないことがあります。解約をするために立退料を上乗せして契約を解除しなければいけない可能性もあるという点を頭に入れておきましょう。

サブリース契約を締結する前に確認すべき点については、「マンション経営で失敗！？サブリース契約の失敗例や注意点を解説」の記事をご参照ください。

修繕費・清掃費がかかる恐れがある

サブリース契約中は、サブリース会社が物件の管理を行うのが一般的です。サブリース会社が適切な管理をしていた場合は問題ありませんが、不具合が放置されていると想定外のコストがかかる恐れがあります。修繕の緊急性や内容によっては早急にまとまった資金を調達しなければならないため、サブリースの解約をする前に物件の状態を確認しておきましょう。

家賃収入が低下するリスクがある

サブリース契約では家賃保証があるため、入居の状況があまり良くなくても、一定の家賃収入が得られます。しかし、サブリースの解約後に入居者の退去が続いたり、空室を埋めるために入居者を募集しても集まらないといった場合は、家賃の値下げを検討しなければいけません。

そのため、入居率が低い場合はサブリース契約時より家賃収入が低下するリスクがあるのです。サブリースを解約するメリットとして「収益がアップする可能性がある」と解説しましたが、低下するリスクもあるということを忘れないようにしてください。

サブリースの解約をする流れ

最後に、サブリースの解約を検討している方のために、サブリースを解約する大まかな流れを解説します。サブリースを解約するステップは、主に下記の3つです。

サブリースの解約後に必要な手続き

サブリース契約は解除したら終わりではなく、そのあとにいくつかの手続きが必要になります。上記で、サブリース会社による管理が適切に行われていなかった場合は、自分で修繕や清掃を行うと解説しましたが、必要に応じて業者を手配するための手続きを行うことになるでしょう。自分でどうにかなる範囲であれば良いですが、自分で対処をするのが難しい場合は、業者に委託してください。

また、サブリース契約をしている間はサブリース会社が管理を行ってくれますが、解約をしたら自分で管理を行わなければいけません。管理を委託する場合は、新たに管理会社と契約をする必要があります。

特に重要なのが、入居者との条件変更の合意書を結ぶことです。サブリースの契約をしている場合、オーナーはサブリース会社で賃貸借契約を結んでいるので、入居者には関与していません。そのため、新たにオーナーと入居者で契約を締結しなくてはいけないのです。サブリースの解約後には、これらの手続きを忘れずに行いましょう。

サブリースに不安な方は弊社にご相談ください

サブリース契約は、借地借家法によって借主であるサブリース会社が保護されているので、貸主であるオーナーが一方的に借主を追い出すことができません。そのため、正当事由がないと解約をするのが非常に難しいです。

解約ができたとしても、違約金や立退料を支払わなければいけない場合もあります。解約の申し出をする前に、契約書をしっかりと確認しておきましょう。サブリースの解約についてもっと詳しく知りたい、不動産経営に不安を感じているという方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。経験豊富な専門家が顧客のニーズに合わせた最適な提案やアドバイスを行っています。お客様にとって最適な賃貸経営をサポートしているので、ぜひお問い合わせフォームからご相談ください。

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