大阪の不動産投資・マンション売却をする際の6つのポイント

大阪万博の開催が決定し、再開発も盛んに行われている大阪。海外からの観光客も多く、根強い人気のあるエリアですので、マンションの価格も安定していて、不動産投資やマンション売却を考えている方も多いのが現状です。

そこで、大阪で不動産売却・マンション売却を考えている方のために、不動産売却の流れ、相場傾向や売却相場、不動産会社選びのコツ、売却する際のポイントをご紹介いたします。

不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れの全体像を把握しておきましょう。不動産売却のステップは大きく分けて7つ。

1. 相場を調べる
2. 査定依頼
3. 価格決定
4. 不動産会社との仲介契約
5. 売却活動・交渉
6. 買付申込み・売買契約
7. 決済・引き渡し

1つずつどんなことをしていくのか詳しく解説していきます。

【ステップ1】相場を調べる

自分のマンションがいくらで売れるのか、おおよその予想を地域の相場で調べておきます。面積、エリア、築年数、駅から徒歩何分かなど、条件と合わせて相場を調べておくことで、売却した後の収益と思っていた価格の差が減り、納得のいくマンション売却が可能です。

この際、自分で調べるのも良いことですが、自身の事情やスケジュールなどを合わせて相談できる不動産会社に相談し、専門家によるアドバイスを参考にするのも良いでしょう。

【ステップ2】査定依頼

不動産会社に査定依頼をします。この時、複数の不動産会社で査定額を確認することをおすすめします。査定時には不動産会社と契約をしなければならなかったり、料金を請求されたりすることはありませんので、担当してくれる不動産会社を見極めるチャンスです。納得のできる説明をしてくれる不動産会社を見つけることが大切です。

【ステップ3】価格決定

なるべく高い価格で売り出しをしたい気持ちは誰にでもありますが、高すぎると買い手がつかなかったり、安すぎても何か問題のある物件なのではないかと思われてしまったりすることもありますので、相場に合わせた適切な価格で決定をすることが大切です。

また、買い手が現れなかったときのために、多少の値下げとなっても納得のできるような価格設定にしておくと良いでしょう。

【ステップ4】不動産会社との仲介契約

不動産会社との仲介契約をするときには、会社の規模などで選ぶのではなく、担当者や対応から判断すると良いでしょう。

また、査定額ももちろん重要です。マンションの売却や買取を専門としている業者は安く買うことが商売ですので、「足元を見てくる」と感じることも多くあります。理想として考えている金額と限りなく近い査定額を出してくれた不動産会社の対応をしっかりと見て、仲介契約を結びましょう。

【ステップ5】売却活動・交渉

仲介してくれる不動産会社が決まったら、次は売却活動と買主との交渉です。

購入検討者に物件を見学してもらう「内見」は、物件の印象を左右する重要なイベントです。掃除をしたり、ハウスクリーニングをしたりすることも大切になってきます。

【ステップ6】買付申込み・売買契約

購入希望者が現れた場合には、「購入申し込み書」を見て、契約の条件を確認します。記載された内容で良ければ、契約手続きに進みます。

購入希望者との価格交渉をする場合には、売り出し価格から値引きを申し出るケースが多くあります。納得できる価格で売却できるよう、売り出し価格は最低価格よりも高めに設定しておきましょう。承諾できない場合は、もう一度条件を調整し、交渉することになります。

【ステップ7】決済・引き渡し

契約が決まった場合には、不動産会社の宅地建物取引士から買主に対して、重要事項を説明してもらいます。重要事項の説明を受ける前には、しっかりと内容を理解してから契約に臨みましょう。

正式に売買契約を結ぶことができましたら、買主から契約金（手付金）を受け取ります。

売買物件の設備（エアコン・照明器具など）や、売買契約時の物件の状況などを明確にしておきましょう。不動産会社に対しての仲介手数料を支払い、不動産売却は完了です。

大阪の不動産売却の相場傾向

大阪万博の開催で不動産売却の需要が高まっている大阪ですが、エリアによって相場の傾向は異なります。

相場の傾向に合わせて買ってもらうターゲットとなる客層や売却価格を決めていくことが、スムーズに高く売却をすることにつながります。

ここでは、中心部・オフィス街・南部エリア・北部エリアに分けて相場の傾向をご紹介します。

中心部での住宅市場は順調

大阪の中心部となる「梅田」「難波」といった中心部のエリアは、開発が進められており、タワーマンションなども建築が進んでいます。

中心部での住宅市場は順調で、今後も大幅な下落はしないと予想されます。ですので、ほかのエリアよりも高い価格で売却を決めることができるでしょう。

オフィス街の不動産売却は厳しめ

大阪市内の中心オフィス街である中央区エリアは、現在住居用のタワーマンションなどが建築されています。

また、新型コロナウイルスの影響もあり、オフィスを使わず、テレワークで仕事を進める人が増えてきました。そのため、企業がオフィスを縮小し、オフィス用の物件が多く売りに出されることが予想されます。

オフィス街での不動産売却であれば、オフィス用として売り出すよりも住居用で売り出した方がスムーズに進めることができるでしょう。

南部エリアには地震予測もあり…

大阪の河内長野市や和泉市などがある南部エリアでは、相場に大きな変化がなく、安定した市場といえますが、大阪市内よりも再開発が積極的ではないため、マンションよりも一戸建ての方が需要が高い傾向があります。

新型コロナウイルスの影響で、テレワークを実施する企業が増えてきたことから、中心部よりも郊外で広い部屋に住みたいと考えている方も多いので、適正価格で売り出すことで買い手は比較的見つかりやすいでしょう。

北部エリアの郊外は今が売り時？

万博公園のある吹田市や、豊中市などの北部エリアは、市内へのアクセスも良く、自然が多いエリアとして人気が高いです。それに加え、大阪中心部のオフィス街に通っていた人がテレワークの推進により郊外へ移住を考え、北部エリアに人が流れてくることが予想されます。

大阪のエリア毎の相場傾向

エリア	地域名	相場傾向
中心部	梅田・難波など	価格が下がりづらく、高い価格で売却を決めやすい
中央区エリア	大阪市中央区	オフィス用よりも住居用の方がスムーズに売却しやすい
南部エリア	河内長野市・和泉市など	マンションよりも一戸建ての方が需要が高い
北部エリア	吹田市・豊中市など	テレワークの推進により人が流れる傾向あり

大阪の主要エリアの不動産売却相場一覧

では、大阪主要エリアの不動産売却相場を一覧でご紹介します。

売却価格の参考情報としてお役立てください。

大阪市中央区の不動産売却相場

大阪市浪速区の不動産売却相場

大阪市西区の不動産売却相場

大阪市北区の不動産売却相場

大阪市福島区の不動産売却相場

大阪市天王寺区の不動産売却相場

大阪市都島区の不動産売却相場

大阪市港区の不動産売却相場

大阪市此花区の不動産売却相場

大阪市阿倍野区の不動産売却相場

大阪市淀川区の不動産売却相場

大阪市城東区の不動産売却相場

堺市北区の不動産売却相場

堺市堺区の不動産売却相場

※築年数や構造、間取りなどでも相場は変動いたします。詳しくは弊社までお問い合わせください。

不動産売却時の会社選びのコツ

では、不動産売却にとって重要な、不動産会社選びのコツをご紹介します。
会社選びのコツは大きく分けて4つ。それぞれ詳しく解説していきます。

• 複数の不動産会社に見積もりを出してもらう
• 大阪の売却事例が多い会社を選ぶ
• 査定価格についての説明が細かい会社を選ぶ
• スピード重視なら買取を行っている会社もおすすめ

複数の不動産会社に見積もりを出してもらう

まずは、複数の不動産会社に見積もり依頼（査定依頼）をしましょう。

1つの不動産会社に任せてしまうと、知識がないと思われて、相場より安く買われてしまったり、損をする可能性もあります。また、担当者や対応があまり良くないという懸念点も出てきてしまいます。納得のいく不動産売却をするのであれば、必ず複数の不動産会社に相談をしてから選ぶようにしましょう。

大阪の売却事例が多い会社を選ぶ

大阪で不動産売却をしたいのであれば、大阪で売却事例が多い会社を選びましょう。不動産会社によっては賃貸に強い、購入に強い、など様々な特徴があります。売却の事例が多く、さらに大阪に特化した不動産会社を選ぶことによって、知識や相場なども明確に教えてくれることが多いでしょう。

その時には、「何か月ほどで売れたか」「値引きはしたか」「いつごろ売却したか」など、一歩踏み込んだ具体的な質問を具体的に答えてくれる会社なら安心です。

査定価格についての説明が細かい会社を選ぶ

査定価格を出してもらった際に、査定価格についての説明を細かくしてもらえる会社を選ぶと、納得のいく不動産売却ができます。

価格を出してもらい、「なぜこの価格なのか」「この価格から最終的にはいくらで売り出すのか」「なかなか売れなかった場合は、どのように対応するのか」など、担当者の売り出し方法や戦略を聞くのも良いでしょう。また、専属のスタッフがマンツーマンで査定価格の説明をしてくれる会社が良いでしょう。

相場がこのくらいだから、という一点で査定するのではなく、物件の付加価値や今後の価格予想、値引き予測なども細かく説明してくれる会社の方が安心です。

スピード重視なら買取を行っている会社もおすすめ

いち早く売却を済ませたい、という場合には、不動産買取を行っている不動産会社もおすすめです。

買取による売却の場合は、不動産会社が直接不動産を購入するため、仲介手数料がかかりません。また、売却した建物に欠陥が合った場合でも、瑕疵担保責任を心配する必要がありません。

大阪で不動産を売却する際のポイント

これまで、大阪の不動産売却の相場や不動産会社の選び方についてご紹介してきましたが、最後に大阪で不動産を売却する際のポイントを6つご紹介します。

1つずつ詳しく紹介していきます。

複数の不動産会社に見積もりを出してもらう

不動産会社に見積もり依頼（査定依頼）をする際には、大手企業の不動産会社と中小の不動産会社の複数で出してもらうことにすることがポイントです。

特に大阪での不動産売却の場合は、地域の情報に精通していて、優良顧客<との結びつきの強い中小企業をおすすめします。

大手不動産会社も、大手だからこその幅広いネットワークで買い手を探してくれるというメリットもありますので、大手、中小のどちらもいくつかの不動産会社の話を聞いて、対応を比較しましょう。

売り出したい時期や希望価格を事前に決めておく

不動産を売り出したい時期や、希望価格を事前に決めておくことも大切なポイントです。時期や希望価格を調べずに、全てお任せしてしまうと、想定より安く売ってしまったり、失敗だったと後で後悔することにつながります。

不動産売却では、売り出すタイミングや、エリアの相場価格など、自分でも大まかに調べておき、売り出したい時期や希望価格を決めておくと、不動産会社との査定比較や買主との交渉もうまくいきやすいでしょう。

媒介契約の種類を把握する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動をしてもらうための媒介契約を結びます、媒介契約は、3つの種類がありますので、契約内容をよく把握しておきましょう。

• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 一般媒介契約

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社に仲介を依頼する媒介契約ですが、自力で買い手を見つけた場合には、不動産会社を介さずに契約することができます。

契約の有効期限は最大で3ヵ月で、不動産会社には指定流通機構（REINS）への登録が契約締結日から7日以内に登録することと、2週間に1度以上の仲介業務の実施状況を報告する義務があります。

自力で買い手の目途は立っているものの、さらに好条件の買い手を探したい、という時には利用しやすい媒介契約となっています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。専属専任媒介契約を結ぶと、ほかの不動産会社で仲介を依頼することができなくなります。

専任媒介契約との違いは、不動産会社が見つけた売却先としか取引することができない点です。契約の有効期限は最大で3ヵ月で、不動産会社には指定流通機構（REINS）への登録が契約締結日から5日以内に登録することと1週間に1度以上の仲介業務の実施状況を報告する義務があります。

不動産会社が3ヵ月以内に買い手を探さなければ仲介ができないため、高い確率で買い手が見つかることが売却する側のメリットとなります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能です。自力で探した買い手と契約することも可能です。契約の有効期限もなく、指定流通機構（REINS）への登録も任意です。業務の実施状況を報告する義務もありません。

公開間口が広がるため、幅広い買い手に見つけてもらえる可能性があります。ですが、複数社に依頼するため、不動産会社にとっては安定性の低い依頼となりますので、積極的に活動してくれない可能性があり、売却までに時間がかかってしまう場合があります。

媒介契約についてもっと知りたい方は「媒介契約書とは｜媒介契約の種類ごとに契約書の書き方を詳しく解説」の記事をご参照ください。

不動産売却の費用・手数料を把握する

不動産売却には、仲介手数料や登記費用、引っ越し費用など、様々な費用がかかります。不動産売却でかかる費用は以下の通りです。

費用名	費用の目安
仲介手数料	売却額×3%＋6万円＋消費税
抵当権抹消登記費用	1,000円（司法書士に依頼する場合は1万円～5万円）
住宅ローン返済手数料	5,000円～
ハウスクリーニング費用	3万円～
測量費用	50万円～
解体費用	100万円～
契約書類発行費用	1枚300円程度

仲介手数料の相場は？

売買が完了したときに不動産会社に支払う仲介手数料は、相場ではなく法律で上限が定められています。売買価格によっても仲介手数料の上限は決まっていますので、表にまとめました。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引額の5%＋消費税
200万円以上400万円以下	取引額の4%＋2万円＋消費税
400万円以上	取引額の3%＋6万円＋消費税

不動産売買では、例外もありますが、売主と買主の双方が売買の仲介依頼をした不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は成功報酬として支払われるため、売却活動を行った時点で発生するのではなく、売買契約が成立したタイミングで発生します。

不動産売却に関するアドバイスや、チラシ制作、広告掲載、検討者への物件案内、売却条件の交渉や契約手続きなどを行ってくれた担当者や不動産会社に支払うもので、基本的に仲介手数料以外の追加徴収はありません。

不動産売却の必要書類を把握する

不動産売却には、様々な書類が必要になります。書類が必要なタイミングは、売却する前に用意しておきたい書類と、売買契約が締結した時に必要な書類、売買決済時に必要な書類の3つに分けられます。1つずつ詳しく解説していきます。

売却する前に必要な書類

不動産を売却する前に必要な書類は以下の2つです。

• 購入時のパンフレット
• 住宅ローン残高証明書

不動産を購入した時にもらったパンフレットは、不動産売却に必ず必要なものではありませんが、物件の築年数や間取りなど、必要な事項が全て記載されているため、買主を募集するための図面がスムーズに作成できます。

もし、パンフレットをなくしてしまっている場合には、施工会社や管理会社などに問い合わせると、場合によっては再発行してくれます。この時、有料である可能性もありますので注意してください。

売買契約締結時に必要な書類

売買契約締結時に必要な書類は以下の6つ。

• 印鑑証明書
• 住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）
• 登記済権利書
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証・検査済証
• 管理規約

印鑑証明書

印鑑証明書は、所有権移転登記の際に1枚必要となります。また、物件が共有名義となっている場合は名義人全員分の印鑑が必要となりますので、親族が遠方に住んでいる場合は早めに準備しておいた方が良いでしょう。

住民票

住民票は、現住所と登記上の住所が一致している場合には必要ありません。必要な場合は、3ヵ月以内のものを用意しておきましょう。

登記済権利書

登記済権利書は売買契約時に見せるときに必要です。渡すのは決済時となりますので、早めに準備しておいてください。

固定資産税納税通知書

不動産を所有している人には、固定資産税と都市計画税が課税されています。不動産売買では、引き渡し時期に応じて税額を売主と買主で按分しますので、それぞれの負担額を算出するために固定資産税納税通知書が必要となります。契約時には媒介契約を結んだときになるべく早めに提示する必要があります。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証・検査済証は、建物が建築基準法にのっとって立てられているかどうかを確認する用途で使用します。買い手のつきやすさや売却価格に大きく影響しますので、媒介契約時に不動産会社に求められます。

管理規約

マンションの場合は、共有部の使い方などが記載されている管理規約も必要になります。手元にない場合は、マンションの管理会社に連絡すれば手配してくれます。

売買決済時に必要な書類

売買決済時に必要な書類は以下の2つです。

• 固定資産税評価証明書
• 登記関連書類

固定資産税評価証明書は、税額の確認のためや、所有権の移転登記をする際に必要になります。土地と建物でそれぞれ別に必要です。都税事務所や県税事務所で取得が可能です。

決済当日には司法書士に登記を委任しますので、「委任状」「登記原因証明情報」などが必要になります。これらの書類は司法書士が作成しますので、必要なのは捺印のみで個人で用意する必要はありません。

不動産売却の際の注意点！

不動産売却で一番気にするのは税金関係なのではないでしょうか。不動産を売却したときには、売って得をした利益に税金がかかります。売却する前に、どのような税金がかかるのかを確認しておきましょう。

不動産売却で発生する税金

不動産売却で発生する税金は、下記の3つです。

• 印紙税
• 譲渡所得税
• 住民税

売買契約時には「印紙税」を、売却後に確定申告する時には「譲渡所得税」「住民税」がかかります。売却で利益が出ない場合には、「譲渡所得税」と「住民税」はかかりません。

相続した物件を売却する際は譲渡税・相続税に注意！

両親が住んでいたマンションや一戸建てを相続し、その後売却する際には、譲渡税・相続税がかかります。

相続後に子がその家を自宅として居住していたか、居住していなかったかで税金に違いが出ます。条件によっては譲渡税・相続税が大きく異なりますので、どういう特約を使うと税が軽減されるのか確認するため、売却前にコンサルタントを活用し、相談しておくと安心です。

大阪の不動産売却に関するよくある疑問

最後に、大阪の不動産売却に関するよくある疑問にお答えします。

• ホームステージング・ハウスクリーニング・リフォームは必要？
• 不動産投資にコンサルタントはつけるべき？
• 不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？

ホームステージング・ハウスクリーニング・リフォームは必要？

法的な義務として、ハウスクリーニングなどを行わなければならないという義務はありません。ですが、部屋の汚れを値引きの材料にされないためや、早期に売却したい場合などには、ハウスクリーニングに費用をかけたほうが安心です。

不動産投資にコンサルタントはつけるべき？

不動産投資は、メリットだけではなくデメリットやリスクが伴うものです。公平性・客観性を持ったアドバイスをもらうためにも、デメリットやリスクをきちんと説明してくれるコンサルタントは必要です。

いつ売却すればプラスになるのか、今の相場はいくらなのか、購入後のトラブルなど、どんなことでも対応してもらえるコンサルタントについてもらうだけで、安心できます。

不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？

不動産会社は、査定する物件と似た条件の物件の最新売却事例や販売実績を比較して査定額を出します。一部の大手不動産会社では独自のマニュアルを用いていますので、マニュアルの違いによって査定額に差が生じます。

このばらつきは、不動産会社での取引事例や顧客数を影響していますので、似たような物件の取引事例が多いほど適正な価格を算出できます。

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