不動産の売買や相続、権利関係の確認に欠かせない「不動産登記簿謄本」。この公的書類は、不動産の所有者や担保権など重要な情報が詰まっていますが、その「取得方法」や複雑な「見方」に不安を感じていませんか？この記事では、不動産登記簿謄本の基本から、取得方法、さらには各部の詳細な見方まで、初心者でも完全に理解できるよう徹底解説します。
これを読めば、あなたは不動産登記簿謄本の情報を正確に読み解き、不動産を安全に扱うための知識が身につきます。
不動産登記簿謄本とは？その重要性と役割
不動産登記簿謄本（ふどうさんとうきぼとうほん）とは、不動産の所有権や、抵当権などの権利関係、そしてその不動産の物理的な状況（所在、面積、構造など）を公に記録した公的書類です。
この書類は、法務局が管理する「登記記録」の内容を証明するものであり、正式には「登記事項証明書」と呼ばれます。紙媒体で発行されるものが「登記簿謄本」と呼ばれていましたが、現在はコンピュータ化が進み、データとして管理されている登記記録を証明する書類を指すことが一般的です。
不動産登記簿謄本が示す情報とは
不動産登記簿謄本には、不動産の現在の状態や過去の権利変動の履歴など、多岐にわたる情報が記載されています。これらの情報は、大きく分けて「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの欄で構成されており、それぞれ異なる役割を持っています。
以下に、各欄が示す主な情報とその概要をまとめました。
各欄の名称と記載される主な情報、概要
| 各欄の名称 | 記載される主な情報 | 概要 |
|---|---|---|
| 表題部 | 土地の場合：所在、地番、地目（土地の種類）、地積（面積） 建物の場合：所在、家屋番号、種類（用途）、構造、床面積 |
不動産の物理的な状況（どこに、どのような不動産があるか）を示します。土地と建物で記載項目が異なります。 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項 所有者の氏名、住所 所有権移転の原因（売買、相続など）と日付 差押え、仮差押え、仮登記などの情報 |
不動産の所有者に関する情報を記録します。いつ、誰から誰へ所有権が移転したか、現在の所有者は誰かなどが分かります。 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利に関する事項 抵当権、根抵当権、地上権、賃借権、地役権などの設定情報 権利の種類、債権額、債務者、設定日など |
所有権以外の権利（担保権や利用権など）に関する情報を記録します。特に、不動産を担保にお金を借りている場合（抵当権など）の情報がここに記載されます。 |
これらの情報を通じて、対象となる不動産がどのような状態であり、誰が所有し、どのような権利関係が設定されているかを客観的に把握することが可能になります。
不動産登記簿謄本の取得方法を解説
不動産登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の権利関係や物理的状況を公的に証明する重要な書類です。この章では、不動産登記簿謄本をどのように、どこで取得できるのか、初心者の方でも分かりやすく解説します。
不動産登記簿謄本はどこで取得できる？
不動産登記簿謄本を取得する方法は、主に以下の3つがあります。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、ご自身の状況や緊急度に合わせて最適な方法を選択できます。
オンラインで不動産登記簿謄本を取得する方法
インターネットを利用したオンライン申請は、時間や場所を選ばずに手軽に登記情報が取得できる便利な方法です。ただし、オンラインで取得できるのは「登記情報」であり、紙媒体の「登記簿謄本（登記事項証明書）」とは異なる点に注意が必要です。
オンライン申請は、法務省が運営する「登記情報提供サービス」を利用して行います。このサービスでは、登記簿謄本の内容と同一の登記情報をPDF形式でダウンロードできます。
法務局の窓口で不動産登記簿謄本を取得する方法
法務局の窓口で直接申請する方法は、最も確実で、公的な証明力を持つ登記簿謄本（登記事項証明書）の原本を取得できる方法です。
急ぎの場合や、オンラインでの取得が難しい場合に適しています。
不動産登記簿謄本は、原則として全国どこの法務局でも取得可能です。対象の不動産を管轄する法務局でなくても問題ありません。
郵送で不動産登記簿謄本を取得する方法
法務局へ直接出向くことが難しい場合は、郵送で登記簿謄本を申請・取得することも可能です。この方法も、公的な証明力を持つ登記簿謄本（登記事項証明書）の原本を取得できます。
郵送先は、全国どこの法務局でも構いません。
誰でも不動産登記簿謄本を取得できる？
不動産登記簿謄本（登記事項証明書）は、原則として誰でも取得することが可能です。対象の不動産の所有者でなくても、また、その不動産に利害関係がなくても、自由に取得できます。
これは、不動産登記制度が「公示制度」に基づいているためです。不動産に関する権利関係を広く一般に公開することで、不動産取引の安全と円滑化を図る目的があります。
不動産登記簿謄本に関する注意点
不動産登記簿謄本は、ある時点での不動産の情報を記録したものですが、不動産に関する権利関係は常に変動する可能性があります。例えば、所有権の移転、新たな担保権の設定、住所変更など、さまざまな登記が日々行われています。
そのため、不動産取引や相続、担保設定などの重要な局面では、必ず最新の不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、内容を確認することが極めて重要です。古い情報に基づいて判断すると、様々なリスクに直面する可能性があります。
登記簿謄本と現況が異なる場合の対処法
不動産登記簿謄本に記載されている情報と、現地の状況（現況）が異なるケースが稀に発生します。これは、登記が何らかの理由で現況に追いついていない場合に起こり得ます。
このような差異がある場合、不動産の取引や権利関係において重大な問題を引き起こす可能性があります。
登記簿謄本と現況の差異の具体例
| 差異の項目 | 登記簿謄本の内容 | 現況 | 考えられる問題 |
|---|---|---|---|
| 地目 | 宅地 | 畑（農地） | 農地転用許可が必要、融資の条件に影響 |
| 地積（面積） | 100㎡ | 実測120㎡ | 境界紛争、固定資産税の不整合 |
| 建物 | 未登記 | 建物が存在 | 所有権の主張が困難、担保評価に影響 |
| 建物の構造・種類 | 木造瓦葺2階建 | 鉄骨造3階建に増改築 | 建築基準法違反の可能性、火災保険の適用外の可能性 |
| 所有者 | 故人の名義 | 相続人が居住 | 相続登記未了、売却・担保設定ができない |
これらの差異は、不動産を売買する際や、金融機関から融資を受ける際に大きな障害となることがあります。特に、現況と登記簿謄本の情報が一致しない不動産は、金融機関が担保として評価しづらく、融資が実行されないケースもあります。
不動産投資をする際の融資について知りたい方は「不動産投資融資の落とし穴を回避！失敗しないための注意点と対策」の記事をご参照ください。
差異が見つかった場合の対処法
もし登記簿謄本と現況に差異が見つかった場合は、速やかに専門家に相談することが重要です。自己判断で問題を放置すると、後々のトラブルに発展する可能性が高まります。
- 土地家屋調査士
地目変更登記、地積更正登記、建物表題登記など、不動産の物理的状況に関する登記の専門家です。現況との差異を調査し、正しい登記内容に修正するための手続きをサポートします。 - 司法書士
所有権移転登記、相続登記、抵当権設定登記など、不動産の権利に関する登記の専門家です。所有者名義の変更や、権利関係の整理が必要な場合に相談します。 - 不動産会社
取引の仲介を行う中で、登記簿謄本と現況の差異を発見した場合、適切な専門家への橋渡しをしてくれます。
専門家と連携し、必要な登記申請を行うことで、登記簿謄本の内容を現況に合致させ、不動産取引を円滑に進めることが可能になります。特に、売買契約を締結する前にこれらの問題を解決しておくことが、後のトラブルを避ける上で不可欠です。
不動産を売却する際の諸費用について知りたい方は「不動産売却の諸費用を徹底解説！仲介手数料から税金まで分かりやすく紹介」の記事をご参照ください。
不動産登記簿謄本で詐欺やトラブル回避のポイント
不動産取引においては、残念ながら詐欺やトラブルのリスクがゼロではありません。不動産登記簿謄本は、そのようなリスクを回避するための重要な手がかりとなります。
不審な点がないか、細部にわたって確認する習慣をつけましょう。
注意すべき具体的な項目と兆候は以下の通りです。
所有者名義の確認
登記簿謄本の権利部（甲区）に記載されている所有者の氏名、住所が、取引相手の身分証明書と一致するかを厳重に確認してください。名義が異なる場合、あるいは法人名義なのに個人が代表を名乗る場合などは、なりすましの可能性があります。
また、所有者が短期間に頻繁に変わっている場合は、転売を繰り返す詐欺グループの可能性も考えられます。特に、直近で所有権が移転しているにもかかわらず、その経緯が不透明な場合は警戒が必要です。
登記原因と日付の確認
所有権移転の登記原因（売買、相続、贈与など）と日付を確認します。不自然に古い日付や、説明のつかない登記原因がある場合は注意が必要です。
例えば、売買契約を締結する直前に所有権が移転しているにもかかわらず、その経緯が不明瞭な場合などです。
権利部（乙区）の確認
権利部（乙区）に、多額の抵当権や根抵当権が設定されているにもかかわらず、売主がその事実を隠している場合や、「仮登記」「差押え」「仮差押え」といった登記がされている場合は、その不動産に法的な制約があることを意味します。これらの登記があるにもかかわらず、説明がない、あるいは無視して取引を進めようとする場合は注意が必要です。
特に、見慣れない権利や、通常の取引では設定されないような複雑な権利が設定されている場合は、司法書士などの専門家に相談して内容を精査してもらいましょう。
共同担保目録の確認
共同担保目録に記載されている不動産が、取引対象の不動産以外にも多数あり、かつ多額の債務が設定されている場合は、その不動産が連鎖的にトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
売主が複数の不動産を担保に入れて借入を繰り返している場合、破産などのリスクが高まる可能性があります。
共同担保目録について知りたい方は「共同担保目録とは？メリット・デメリットについても紹介」の記事をご参照ください。
不自然な取引条件
市場価格から見て異常に安い価格で売り出されている、あるいは契約を急かす、現金での支払いを強く要求する、重要書類の提示を渋るといった場合は、詐欺を疑うべき兆候です。
こういった不自然な取引条件は、冷静な判断を妨げ、詐欺師が有利な状況を作り出そうとしている可能性があります。
詐欺やトラブルを防ぐための対策
詐欺やトラブルを未然に防ぐためには、以下の対策を徹底しましょう。
- 本人確認の徹底
取引相手の運転免許証、パスポートなどの顔写真付き公的身分証明書で、登記簿謄本の所有者名義と一致するかを厳重に確認し、可能であればコピーを取らせてもらいましょう。 - 専門家への相談
不動産取引は専門知識が必要です。司法書士、弁護士、信頼できる不動産会社など、専門家に相談し、契約内容や登記簿謄本の確認を依頼しましょう。彼らは不審な点を見抜くプロです。 - 複数の情報源との照合
不動産会社からの情報だけでなく、自分自身で法務局から登記簿謄本を取得し、内容を確認することが重要です。また、不動産の周辺住民や管理会社に話を聞くなど、多角的に情報を収集しましょう。 - 契約内容の十分な理解
契約書の内容を十分に理解しないまま署名・捺印することは絶対に避けましょう。不明な点があれば、納得がいくまで質問し、必要であれば専門家のアドバイスを求めましょう。
不動産登記簿謄本は、不動産の「履歴書」とも言える重要な書類です。その内容を正しく読み解き、不審な点に気づくことで、詐欺やトラブルから身を守るための強力なツールとなります。
不動産登記簿謄本の取得から見方まで完全解説まとめ
不動産登記簿謄本は、不動産の所有者や権利関係、物理的状況を証明する極めて重要な公的書類です。本記事では、その取得方法から、表題部・権利部（甲区・乙区）など各部の詳細な見方までを網羅的に解説しました。
これにより、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぎ、ご自身の財産を確実に守るための知識と安心を得られたことでしょう。不動産取引では、普段聞きなれないような専門用語や普段見慣れない書類が少なからず関係してきます。正確な情報を読み解く力を身につけ、賢い不動産活用に役立ててください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
