不動産投資の媒介契約にかかる仲介手数料は？計算方法や値引き交渉のコツ

不動産投資を行う際には媒介契約を結ぶ必要がありますが、これには手数料がかかります。手数料は売却価格によって決まるため、具体的にどのくらいの費用なのかを詳しく把握できていない人も多いでしょう。

この記事では、不動産投資の媒介契約にかかる手数料や仲介手数料の計算方法、値引き交渉を成功させるコツなどを解説していきます。注意点なども合わせて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の媒介契約とは

不動産投資の媒介契約は、投資用不動産の売却を行う際に不動産会社と結ぶ契約のことです。不動産の売却は自分だけで行うのが難しいため、不動産会社と媒介契約を結び、不動産売却に必要な業務を任せる形が一般的になっています。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれ内容が少しずつ異なります。例えば、一般媒介は複数の不動産会社と結べますが、専任媒介・専属専任媒介は1社としか契約できません。ただし、専任媒介・専属専任媒介は、不動産流通機構への登録や物件売却の状況報告などに義務があり、一般媒介より手厚く対応してもらいやすい傾向があります。

各媒介契約の特徴を纏めましたので下記の表をご覧ください。

各媒介契約の特徴

それぞれの媒介契約にメリット・デメリットがあるので、どの方法が自分の投資に適しているかという見極めが重要です。

媒介契約のそれぞれの違いについては、「媒介契約は3種類｜それぞれの特徴やメリットデメリットをまとめて解説」の記事をご参照ください。

媒介契約に手数料はかかる？

媒介契約の概要が分かったところで、次に手数料について見ていきましょう。媒介契約には、仲介手数料が必要です。仲介手数料が発生するタイミングは2種類あります。

それぞれ解説していきます。

売買契約成立時

媒介契約の手数料は契約時に発生するものではなく、契約した仲介業者のもとで売買に成功したときに初めて発生します。つまり、媒介契約の手数料は成功報酬型ということです。

売買契約成立時と不動産の引き渡し時

媒介契約の手数料は、売買契約成立時に全額支払うこともありますが、売買契約成立時と不動産の引き渡し時の2回に分けて支払うことが多いです。売却代金から不動産会社に手数料を支払う前提で考えているときなど、支払いのタイミングによっては手元に十分なキャッシュがない状態で焦る可能性もあるので注意してください。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は売却金額に応じて変わります。そのため、売却金額がいくらくらいになるのかをあらかじめ把握しておくようにしてください。売却金額ごとの仲介手数料は下記の通りです。

例えば、1,000万円で不動産が売却できた場合、仲介手数料は360,000円（税別）、税金を足すと396,000円となります。具体的な計算方法は下記になります。

「売却金額 × 仲介手数料の上限」となるので、売却金額を当てはめながら計算していくと、仲介手数料が計算できます。

仲介手数料の計算の特例

仲介手数料の計算方法を紹介しましたが、実は計算の特例もあります。具体的には、売買価格が400万円以下の空き家に関して、計算方法に関わらず最大18万円（税抜）の仲介手数料を請求できるというものです。これは、400万円の空き家でも100万円の空き家でも、18万円の仲介手数料が発生する可能性があるということです。

仲介手数料を知るためにはまず売却価格の査定が必要

仲介手数料は、売却価格がいくらかによって決まります。つまり、仲介手数料を知るには、始めに売却価格を知っておかなければいけません。売却価格の査定は、下記のような方法で行うことが可能です。

簡単に査定ができるのは一括査定サイトやAIサイトですが、これらは簡易的なものなので、実際に売却するときの金額との差が大きくなる可能性があります、不動産会社は依頼をする手間がかかりますが、細かい部分まで確認できる分精度が高く、実際との売却価格の差が大きくなりにくいのが特徴です。

すぐに売却したいとお考えの方は、不動産会社に依頼をしたほうが安心です。「投資用不動産の査定方法や手順は？売却時のポイントと合わせて解説」の記事で、より査定について詳しく解説しています。

仲介手数料を値引き交渉する際のコツ

仲介手数料は上限のみが定められているため、売却価格が200万円以下のときは必ず「売却価格の5％ + 消費税」を支払わなければいけないというわけではありません。下限が定められておらず、仲介手数料を決めるのはあくまでも不動産会社なので、値引き交渉をすれば費用が抑えられる可能性もあります。

仲介手数料は値引きをすることも可能ですが、交渉すれば値引きに成功するとは限りません。不動産会社が値引きに応じない場合もあります。ここでは、仲介手数料の値引き交渉を成功させるためのコツを紹介します。

契約を結ぶ前に交渉をする

仲介手数料の値引き交渉をするタイミングは、契約を結ぶ前です。契約前に仲介手数料の値引き交渉をすれば、不動産会社は「値引きに応じれば契約が取れるかもしれない」と考えるため、交渉が成功しやすくなります。

他社の仲介手数料と比較する

他社の仲介手数料と比較するのも、値引き交渉術として有効です。値引きに応じないと比較に出された他社と媒介契約を結ばれてしまう可能性があるので、不動産会社は競合の仲介手数料を引き合いに出されると断りにくくなります。

中小不動産会社にも相談してみる

仲介手数料の安さにこだわりたい場合は、中小不動産会社に相談してみるのも一つの手です。規模の大きな不動産会社は、仲介手数料に関しても社内のマニュアルがあり、担当者の裁量での値引きは不可能な場合もあります。その点、中小不動産会社は会社の規模が大きくない分、顧客のニーズにより柔軟に対応しやすい部分もあります。個々のケースに応じて、値引きなども了承してくれる可能性が高いでしょう。

仲介手数料を値引き交渉するときの注意点

仲介手数料の値引き交渉に成功すれば、不動産投資の収支に良い影響が期待できます。ただし、仲介手数料の値引きにはリスクがあることも忘れてはいけません。ここからは、仲介手数料を値引き交渉するときの注意点を解説します。

広告活動に影響が出る可能性がある

仲介手数料の値引き交渉に成功した場合、契約後の広告活動に影響が出る可能性があるので注意しましょう。仲介手数料は、不動産会社が契約者の不動産を売却するために必要とする費用です。そのため、仲介手数料が安くなると、販売活動もコンパクトにせざるを得ない場合があります。

囲い込みのリスクがある

仲介手数料の値引き交渉を行うと、囲い込みをされるリスクがあるので注意が必要です。囲い込みは、不動産会社が不動産の売主・買主の双方が自分を仲介するよう仕向け、手数料の二重取りをすることをいいます。売買が他社に流れないよう、他社が不動産の情報を求めてきてもごまかして共有しないなどの対応をされる可能性もあるのです。

仲介手数料に関するよくある質問

最後に、仲介手数料についてよくある質問とその回答を紹介します。分からないことをそのまま放置すると、いつの間にか損をしてしまう可能性もあります。疑問を解決しながら仲介手数料について知識を深めましょう。

仲介手数料が追加請求されることはある？

仲介手数料の追加請求をされることは基本的にありません。契約で取り決めた仲介手数料の中で、仲介業務に必要な費用は全て網羅されているはずなので、その範囲内であれば新たに費用の請求はなしです。

ただし、売主の希望によって、媒介契約で取り決めた範囲外の業務を行う場合は、不動産会社はかかった実費を請求できます。なお、売主の求めに応じる形なので、売主が了承しない業務の請求については無効です。

媒介契約の解除に手数料はかかる？

売主の都合で媒介契約を契約期間中に解除する場合は、契約で取り決められた業務に要した費用を請求される可能性があります。請求可能な費用は、現地調査や不動産の調査に要した費用・販売活動に要した費用などです。ただし、これらの費用の請求額は、当初媒介契約で取り決めた仲介手数料を超えてはいけないことになっています。

つまり、請求されても最大の金額は仲介手数料と同額です。なお、媒介契約は基本的に3ヶ月間です。自動更新はないので、3ヶ月の期間が満了したタイミングであれば、解除に伴う費用請求はされません。

仲介手数料ではなくクオリティに注目すべき

不動産会社選びは仲介手数料の安さだけでなく、実際の仲介業務のクオリティなども注目すべきです。どんなに仲介手数料が格安でも、売却スキルが乏しかったり仲介業務に力を入れてもらえなかったりしては意味がありません。実績やスキルが伴わない不動産会社に頼むと、いつまでも売却につながらない可能性もあります。自分が売却を希望している不動産の種類について売却実績が豊富か、販売活動に力を入れてくれそうかなどもチェックし、信頼のおける不動産会社を選びましょう。

不動産の媒介契約にかかる手数料は、売却価格によって金額が大きく左右されます。値引き交渉は可能ですが、あまり無理に値引きを迫ると、肝心の販売活動に支障が出てくる可能性もあります。さまざまな不動産会社を比較しながら、もっともバランスの良いラインを見つけることが大切です。不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料だけに注目するのではなく、トータルで信頼性の高いところを選ぶようにしましょう。

不動産売却に関する相談先にお悩みの方は、「不動産売却の相談をするならどこ？」の記事も参考にしてみてください。

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