不動産売却時に確定申告は不要？必要な人と不要な人の違いとは

確定申告は人によって不要なケースもあるので、建物や土地などの不動産を売却した後に必要なのかどうかが分からないという方もいるでしょう。

この記事では、不動産売却後の確定申告が必要なケースと不要なケースをそれぞれ解説していきます。確定申告が必要なのに忘れてしまった場合はどうなるのかも説明していくので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却後の確定申告が不要なケース

そもそも確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間で発生した所得を計算して、所得に応じた税金を納めるための手続きです。そのため、不動産の売却によって得る「譲渡所得」がなければ、納める税金がないので確定申告を行う必要はありません。

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 -（譲渡費用 + 所得費）

上記の計算で譲渡所得がゼロ、もしくはマイナスになるようであれば、確定申告をしなくても問題ありません。

譲渡所得税について詳しく知りたい方は、「不動産売却時の譲渡所得税はいくら？計算方法や税率を解説」の記事を確認してみてください。

譲渡所得がなくても確定申告で節税になる場合も

譲渡所得の計算をしてマイナスだった場合は、確定申告をすることで節税につながる可能性もあるので、注意してください。節税につながる方法としては、下記のような例が挙げられます。

ローンの残高よりも低い金額で不動産を売却した場合などは、確定申告をして節税になるかを確認してみましょう。

不動産売却後の確定申告が必要なケース

ここまで確定申告が不要なケースについて解説しましたが、ここからは反対に、確定申告が必要なケースについて説明していきます。

• 譲渡所得がプラスになっている
• マイホームの売却時に特別控除を申請する
• 税金負担を軽減する特例を申請する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得がプラスになっている

譲渡所得を計算した金額がプラスになった方は、プラスになった金額に対する税金を納める必要があるため、確定申告をしなければいけません。

マイホームの売却時に特別控除を申請する

マイホーム（居住用財産）の売却によって譲渡所得を得た場合は、最大3,000万円の控除が受けられる特例があります。この特例を申請する際には、特例の条件に該当しているか否かを確認する必要があるため、確定申告を行わなければいけません。

税金負担を軽減する特例を申請する

上記の「3,000万円の特別控除」の他にも、以下のような税金の負担軽減の特例があります。

上記のような特例を利用する際は、必ず確定申告が必要です。不動産売却をする際には、利用できる特例がないかを確認して、当てはまるものがあれば申請してみましょう。

不動産売却の確定申告の方法については、「不動産売却後の大きな壁は確定申告！確定申告の方法や書類の種類を詳しく解説」の記事をご参照ください。

確定申告が不要でも税務署から「お尋ね」が来る場合も

これまでに解説したように、不動産売却で譲渡所得がゼロ、もしくはマイナスになる場合は、確定申告をしなくても問題ありません。

しかし、確定申告の必要がない場合であっても、税務署から「お尋ね」という書類が来る場合があります。以下では、税務署から来る「お尋ね」はどのような書類なのかという点から詳しく紹介します。

そもそも「お尋ね」とは

税務署から来る書類である「お尋ね」というのは、不動産売却をしているのに確定申告をなぜしていないのか、という内容の書面です。不動産の売却をした翌年に、確定申告をしなかった方に書面で届くとされています。しかし、どのような基準で判別して書類を送っているのかなどの細かい基準は公開されていません。

税務署では、不動産の売却情報や登記情報を確認できます。不動産の売却は大きなお金が動くので、「税務署が譲渡所得が発生したのでは」と判断して「お尋ね」を送っているのです。

2013年頃から「お尋ね」が活発化

税務署から届く「お尋ね」の書類は、2013年頃より活発に発送されるようになりました。「お尋ね」の発送が活発化するようになった理由は、不動産投資を行う富裕層や無申告者が所得を申告していなかったり、課税していなかったりした問題が多数発生したことが挙げられます。

納税者自身が所得金額を計算して、確定申告をした内容に合わせて課税するため、正しく確定申告をしている方ばかりとは限りません。そのため、納税者の所得を正しく把握するために、税務署からの「お尋ね」で積極的に声をかけるようになったのです。

税務署から「お尋ね」文書が来るタイミング

不動産申告が必要ないケースであれば、「お尋ね」が来ても慌てる必要はありません。しかし、急に文書が来るとどうしても不安に感じてしまうという方もいるでしょう。そこで、ここでは「お尋ね」文書が来るタイミングについて解説していきます。

事前にタイミングを知って、文書が届いても慌てず対応できるようにしましょう。

不動産を取得したとき

不動産を取得した際には「購入した資産の買い入れ金額などに関するお尋ね」が来ることがあります。特に、不動産を共有名義で購入した場合は注意が必要です。共有持分と収入を比較した際に不相応と判断された場合に疑われてしまいます。他にも、住宅ローンを利用せずに住まいなどの不動産を一括購入した場合にも疑われやすいです。

不動産を売却したとき

不動産を売却した際も、「お尋ね」の文書が届く確率が高いです。先ほども解説したように、税務署は登記情報を確認できるので、不動産売却によって大きな金額が動いたことを把握できます。

不動産売却時には譲渡所得税が発生する可能性が高いです。そのため、細かく調査をした後に不審な部分が見つかった場合は、「お尋ね」の文書を発行して不審な部分を指摘して問い合わせをします。

不動産で得た所得の変動が激しいとき

物件の運営をしている場合は、不動産所得の変動が激しいときに「お尋ね」の文書が来る可能性があります。不動産の所得が大きく増えたときに、税金を少しでも安くするために積極的に節税対策を行う方は多いでしょう。そのため、本来は計上できない経費を計上していないかなどを、税務署が確認します。

間違ったことをしていない場合は、「お尋ね」の内容に正確に回答するだけで良いので、特に問題は発生しません。不動産所得は所得の変動が激しいことも珍しくないので、怪しまれるケースは少なくないでしょう。

確定申告が不要だと思って忘れてしまった場合はどうなる？

確定申告に慣れていないと、不動産売却を行った際に確定申告をするのを忘れてしまった、譲渡所得の計算を間違っていて申告をすべきなのに不要だと勘違いをしてしまったなどのトラブルが起きるケースも考えられるでしょう。

ここでは、確定申告を忘れてしまった場合のペナルティについて解説していきます。

税務署から調査される

確定申告をしていないと、税務署に「税務調査」をされます。きちんと納税者が税務報告を行っているか否かを、税務署の調査官が自宅に訪問をして調査するのです。個人事業主やフリーランスの場合であっても、税務調査の対象となります。

延滞税が課される

延滞税は、納付期限までに本来納める必要がある税金を納付していない場合に、追加で支払わないといけない税金です。期限の後に申告をした際は、遅れた納税期間分の延滞税が加算されます。加算される延滞税の税率は支払うタイミングによって異なり、最高で年14.6％です。支払うべき延滞税の金額は、国税庁のサイトでシミュレーションできます。

国税庁のサイトでシミュレーションされる方は延滞税の計算方法（国税庁）をご参照ください。

無申告加算税が課される

無申告加算税というのは、確定申告の期限を越えて申告をした場合や無申告に場合に、追加で支払う必要がある税金のことです。無申告加算税で課される金額は、50万円までの納税額の場合は納税額の15％、50万円を超えた納税額の場合は納税額の20％となります。

無申告の場合に課される税金については、「マンション投資の確定申告の手順は？必要書類や申告方法について紹介」の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

銀行の融資が受けられなくなる恐れがある

個人事業主やフリーランスは、確定申告によってその年の事業所得が確定してから、決算書の作成を行うのが一般的です。しかし、確定申告をしていないと決算書の作成ができません。銀行で融資を受ける際には決算書の提出が求められるので、決算書がないと融資を受けられなくなる恐れがあるのです。

不動産投資における税金はご相談ください

不動産売却を行って譲渡所得がプラスになる場合は、確定申告を行わなければいけません。譲渡所得がマイナスになる場合は確定申告が不要となりますが、「損益通算」「繰越控除」などを行う場合は確定申告を行うようにしましょう。

確定申告に関する不安を感じている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントは不動産取引の実績が豊富なだけでなく、税理士や公認会計士などの専門家へのネットワークもあります。不動産投資の税金に関する相談は、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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