不動産投資の節税は嘘？巧妙なセールストークに騙されないためのポイント | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

「不動産投資は節税になる」という言葉をよく耳にするけれど、本当でしょうか？この謳い文句だけで飛びつくと、思わぬ落とし穴にハマる可能性も。この記事では、不動産投資の節税効果の仕組みから、巧妙なセールストークの裏に隠された真実まで、分かりやすく解説します。

この記事を読めば、不動産投資の節税に関する正しい知識を身につけ、賢い投資判断ができるようになります。

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不動産投資の節税に関するよくある誤解

不動産投資は節税効果が期待できるというイメージを持つ方が多い一方、その仕組みや注意点について誤解されているケースも少なくありません。

正しい知識を持たずに不動産投資を行うと、期待した節税効果が得られないばかりか、かえって損をしてしまう可能性もあります。ここではよくある誤解を3つ解説します。

減価償却で必ず節税できるわけではない

不動産投資における節税効果の代表格として挙げられるのが「減価償却」です。建物部分は経年劣化によって価値が減少していくため、その減少分を経費として計上することで課税所得を圧縮し、所得税や住民税を軽減することができます。

しかし、減価償却費はあくまで帳簿上の費用であり、実際にお金が出ていくわけではありません。

減価償却によって節税効果が得られるのは、不動産所得が黒字の場合に限られます。不動産所得が赤字の場合、減価償却費を計上しても節税効果はありません。

一言メモ

不動産所得が赤字の場合は、繰り越し控除として将来の黒字の不動産所得と相殺することは可能です。

金利負担や管理費などの諸経費を忘れてはいけない

不動産投資には、物件の購入費用以外にも様々な費用がかかります。代表的なものとしては、ローンを組んだ場合の金利負担、管理会社に支払う管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などが挙げられます。これらの諸経費は、減価償却費とは異なり、実際にお金が出ていく費用です。

節税効果だけに着目して諸経費を軽視すると、収支が赤字になってしまう可能性があります。不動産投資を行う際には、諸経費も含めた総費用を考慮し、収支シミュレーションを綿密に行うことが重要です。

費用項目	内容
ローン金利	借入金の利息
管理費	共用部分の維持管理費用
修繕積立金	将来の大規模修繕に備えるための積立金
固定資産税・都市計画税	土地・建物の所有にかかる税金
火災保険料	火災や風水害などに備える保険料

不動産投資で収支が悪化する要因については「不動産投資で収支が悪化する要因とは？防ぐ方法やポイントを解説」の記事をご参照ください。

空室リスクや家賃滞納リスクも考慮すべき

不動産投資における最大の収益源は家賃収入です。しかし、必ずしも満室状態が続くとは限りません。入居者が退去し、次の入居者が見つかるまでの期間は家賃収入が得られません。これが空室リスクです。また、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。

空室や家賃滞納が発生すると、想定していた収益が得られず、収支が赤字になる可能性があります。節税効果だけを期待して安易に不動産投資を行うのではなく、空室リスクや家賃滞納リスクも考慮した上で、慎重に判断する必要があります。

不動産投資で節税できる仕組みを「不動産投資で節税できる仕組みとは？節税しやすい人の特徴・注意点も解説」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

巧妙なセールストークに騙されないための3つのポイント

不動産投資は大きな金額が動く取引です。巧妙なセールストークで損をしないためには、以下の3つのポイントをしっかり押さえておきましょう。

【ポイント1】デメリットも説明してくれるか

メリットばかりを強調し、デメリットを隠そうとする営業担当者には注意が必要です。信頼できる担当者は、メリットだけでなく、リスクやデメリットについてもきちんと説明してくれます。

具体的な数字や根拠に基づいた説明か

「節税になります」「必ず利益が出ます」といった抽象的な説明ではなく、具体的な数字や根拠に基づいた説明をしてくれるか確認しましょう。例えば、空室率、修繕費用など、具体的な数字を示しながら説明してくれる担当者は信頼できます。

リスクについても明確に提示しているか

不動産投資には、空室リスク、家賃滞納リスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが存在します。これらのリスクについて明確に提示し、リスクヘッジの方法についても説明してくれる担当者を選びましょう。リスクを隠蔽するような営業担当者は避けるべきです。

【ポイント2】自分に合ったプランを提案してくれるか

自分の収入や資産状況を考慮せずに、高額な物件や無理な借入を勧めてくる営業担当者には注意が必要です。本当に信頼できる担当者は、あなたの状況をしっかりとヒアリングし、最適なプランを提案してくれます。

無理な借入を勧めていないか

無理な借入は、将来の生活を圧迫する可能性があります。返済比率が高すぎる物件や、収入に見合わない高額な物件を勧めてくる営業担当者は避けましょう。無理のない返済計画を立てられる範囲で、適切な物件を選ぶことが重要です。

長期的な視点での収支シミュレーションを示してくれるか

不動産投資は長期的な視点で考える必要があります。信頼できる担当者は、金利変動や空室リスクなどを考慮した長期的な収支シミュレーションを示し、将来の収支見通しを明確にしてくれます。短期的な利益だけでなく、長期的な視点で収支を検討することが重要です。

【ポイント3】信頼できる不動産会社かどうか

会社の規模や実績だけでなく、担当者の対応も重要な判断材料です。複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。

会社の規模や実績だけで選ばない

大手の不動産会社だからといって安心できるわけではありません。担当者の知識や経験、対応の丁寧さなども確認しましょう。親身になって相談に乗ってくれる担当者を選ぶことが大切です。

複数の不動産会社から話を聞いて比較検討

一つの不動産会社だけでなく、複数の会社から話を聞いて比較検討することで、より自分に合った物件やプランを見つけることができます。

一言メモ

信頼できる不動産会社と担当者を選び、後悔のない不動産投資を実現しましょう。

不動産投資は節税対策になる？不動産投資の節税効果と注意点

不動産投資は、正しく行えば有効な節税対策となり得ますが、安易に「節税になる」という言葉を鵜呑みにするのは危険です。メリットだけでなくデメリットやリスクも理解した上で、総合的に判断することが重要です。

不動産投資で得られる節税メリット

不動産投資における主な節税メリットは以下の通りです。

メリット	内容
減価償却費	建物部分は経年劣化による価値の減少分を費用として計上できます。これにより、課税対象となる所得を圧縮し、所得税・住民税の節税効果が期待できます。
ローン金利の経費計上	不動産投資ローンで発生する金利は、必要経費として計上できます。
固定資産税・都市計画税の経費計上	所有する不動産にかかる固定資産税・都市計画税は、必要経費として計上できます。
管理費・修繕積立金などの経費計上	マンションなどの管理費や修繕積立金、火災保険料なども必要経費に含まれます。
不動産所得が赤字の場合の損益通算	不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税・住民税の還付を受ける可能性があります。ただし、青色申告が必要となるなど一定の条件があります。
相続税対策	現金で保有するよりも、不動産で保有することで評価額が下がり、相続税の節税効果が期待できます。

これらのメリットを享受するためには、適切な物件選び、資金計画、管理運営が不可欠です。専門家への相談も有効な手段です。

不動産投資で節税効果が変わる仕組みについて「不動産投資で計上する経費によって節税効果が変わるって本当？」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資で注意すべき節税の落とし穴

節税効果ばかりに目を奪われ、リスクを軽視すると、大きな損失を被る可能性があります。注意すべき落とし穴は以下の通りです。

落とし穴	内容
空室リスク	空室が発生すると、家賃収入が得られず、ローン返済や諸経費の負担が大きくなります。入居者募集のための費用や空室期間も考慮に入れる必要があります。
家賃滞納リスク	家賃滞納が発生すると、収入が減少し、資金繰りが悪化する可能性があります。
金利上昇リスク	変動金利型ローンを利用している場合、金利上昇により返済額が増加し、収支が悪化する可能性があります。
災害リスク	地震や火災などの災害により、建物が損壊した場合、多額の修繕費用が必要となる可能性があります。
出口戦略の難しさ	売却時に希望通りの価格で売却できない可能性があります。市場動向や物件の状態などを考慮した出口戦略を事前に立てておくことが重要です。