不動産買取は、不動産仲介業者を介して不動産の買い手を探す場合と違い、直接不動産会社に不動産を買い取ってもらえます。相場よりは安くなってしまうものの、高確率で買い取ってもらうことが可能です。
ここでは、大阪でマンションを買い取ってもらいたいという人のために、不動産買取のメリットや大阪のマンションの売却相場、大阪のマンション買取業者の選び方などを紹介します。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。よく混同されるのが不動産仲介ですが、不動産仲介は不動産仲介会社が間に入って不動産の買い手を探す方法を指します。
不動産買取と不動産仲介の違いは、主に「買い手」と「取引期間」の2点です。不動産買取の場合は不動産会社が買い手となりますが、不動産仲介の場合は主に個人が買い手となります。
また、取引期間に関しては、買取では不動産会社が提示する買取価格に合意さえできればすぐに取引成立です。それに対して、仲介の場合の取引期間は買い手が見つかるまでなので、どれくらいの期間を要するかは一概に判断できません。不動産の種類によっては、何年も買い手が見つからないこともあります。
不動産買取のメリット
不動産買取はメリットが多いため、あえて不動産仲介ではなく不動産買取を選択する人も少なくありません。ここでは、不動産買取のメリットについて、詳しく解説していきます。
- 取引が短期間で現金化までが早い
- 築年数が古くても売却しやすい
- 契約不適合責任が免除
- 引っ越しのスケジュールを立てやすい
- 掃除や不用品の処分が不要
それぞれのメリットについて、見ていきましょう。
取引が短期間で現金化までが早い
不動産買取は買い手が不動産会社であり、基本的に不動産を買う前提で交渉を行うことから、取引が短期間です。取引にかかる期間は一般的には1ヶ月、早いと数日で終わる場合もあります。
不動産仲介の場合は、買い手が決まるまで数ヶ月〜半年程度かかるのが基本です。不動産仲介会社が間に入る分、話し合いにも時間がかかってしまいます。したがって、次の家の購入資金にしたいなど、スピーディーに不動産を売却して現金化したいのであれば、不動産買取が便利です。
築年数が古くても売却しやすい
近年はリノベーションが広まり、古い物件を安く購入して付加価値をつけて売ろうとする不動産会社が多く、古い物件に特化した不動産会社も存在しています。そのため、不動産仲介で買い手が見つからなかったような古い物件でも、不動産買取ならお金にできる可能性が高いです。
一般的に、築年数が古い不動産は耐用年数を過ぎているなどの理由で個人から避けられてしまう傾向があります。しかし、リノベーションに長けている不動産会社に買取を依頼すれば、高額買取は難しくても売却は難しくないでしょう。
契約不適合責任が免除
不動産買取では契約不適合責任が免除されるので、売り主側のリスクも軽減できます。
契約不適合責任とは、売り主が買い手に対して契約書に記載した通りのものを渡す責任のことです。物件に雨漏りや傷などの問題がある場合は、契約書にその旨を記載していないと、不具合を伝えなかったとして、売り主が修理費用を負担する責任が生じます。
一般的に不動産仲介だと契約不適合責任が生じますが、不動産買取では不動産会社がリノベーションなどをする前提なので、免除されるケースが多いです。
引っ越しのスケジュールを立てやすい
先ほど解説した通り、不動産買取は短期で不動産を売れるため、引っ越しのスケジュールも立てやすいです。
不動産仲介は、いつ不動産が売れるかがはっきり決まっていないので、退去するタイミングを決めづらいです。また、不動産を売ったお金で新居を購入したい場合、そもそも不動産が売れないと何も動けません。
不動産買取ならスピーディーな不動産売却が可能で、引っ越しもスムーズに終えられるでしょう。
掃除や不用品の処分が不要
不動産買取なら掃除や不用品の処分も必要がありません。
不動産仲介では買い手が家の内見に来るため、より家のイメージを良くするために掃除や不用品の処分をするのが一般的です。
一方で不動産買取は、査定の基準となるのは地価や間取りがメインなので、大規模な修理を行わないと元通りにならないレベルでない限り、汚れは査定に影響しません。不動産買取の方が下準備にかかる時間も短く、手軽に不動産を売却できます。
大阪のマンション売却相場
大阪市のマンションの売却相場は、公益社団法人近畿圏不動産流通機構が発行した「近畿圏市況レポート（マンスリーレポート）」によると、44万700円/m2です。
大阪市のマンション売却相場は、前年度より上昇しています。大都市圏への一極集中化が進んでいることから、関西エリアを中心に大阪府内へ引越す人は増加傾向です。中心6区や郊外も安定した需要があるので、よほど不便な立地の物件でない限り価格面で心配する必要はないでしょう。
大阪のマンション買取業者の選び方
大阪府は大都市ということもあり、マンション買取業者が多数存在しています。選択肢が多すぎて、どの業者を選べば良いか分からない人も多いでしょう。
ここでは、大阪のマンション買取業者の選び方を解説します。買取業者を選ぶポイントをしっかりと把握して、信頼できる不動産買取業者を決める際の参考にしてください。
- 大阪でのマンション買取の実績が豊富
- 査定価格の根拠を説明してくれる
- 買取保証を行っている
- 口コミの評判が良い
大阪でのマンション買取の実績が豊富
不動産買取業者を選ぶ際には、大阪でのマンション買取の実績が豊富で、地元のマンション事情に精通している業者を選びましょう。
全国展開しているマンション買取業者もありますが、やはり地元の事情を詳しく把握している業者の方が、相場よりも高い価格で買取を行ってくれる可能性が高いです。
また、同じ大阪府内でも地域によってマンション事情は異なります。そのため、大阪でも特に売却物件がある地域のマンション買取実績が豊富な不動産買取業者を選んでください。
査定価格の根拠を説明してくれる
査定を行うにあたって、どうしてその査定価格になったのか、査定の根拠をしっかり説明してくれる業者を選びましょう。
特に何も査定額に関する説明がない場合、相場よりも安く買い叩かれてしまっている可能性も考えられます。さらに、査定価格の説明をしない業者では、その後の取引においても説明が行われないといったリスクもあるため、注意が必要です。
買取保証を行っている
買取保証とは、最初は仲介でマンションを売却する前提で契約を結び、買い手が見つからなかった場合に仲介を行った不動産業者がマンションを買い取る制度をいいます。
不動産を売却する際、買取だとどうしても安くなってしまうので、仲介で買い手が見つからなかったときの最後の手段として買取を選択する人も少なくありません。
不動産仲介なら相場程度で売却できるのに対し、不動産買取の場合は相場の7割程度まで売却価格が落ちてしまいます。そのため、買取保証がある業者なら、ギリギリまで相場での売却を狙って、無理そうなら買取に切り替えるという形を取れば、マンション売却をスムーズに進められるでしょう。
口コミの評判が良い
業者を選ぶ際には口コミチェックも大切です。サービス内容は自分にとって都合が良いものだったとしても、実際のところはサービスの質が悪いケースも考えられるため、口コミの良い業者を選びましょう。
しかし、業者が自分で良い口コミを書き込んでいるケースも少なくありません。複数サイトを参考にしながら選んでみてください。
マンション買取をしてもらうまでの流れは？
マンション買取はどのような流れで進んでいくのでしょうか。ここでは、マンション買取を終えるまでの一連の流れを紹介します。また、不動産買取業者を決めるまでの下準備や売却後に必要な手続きに関しても合わせて解説していくので、参考にしてみてください。
- 物件の相場を調べる
- 査定依頼をする
- 取引を行う業者を決める
- 物件の引き渡し条件を設定
- 契約を締結
- 入金・物件引き渡し
- 確定申告
物件の相場を調べる
まずは、物件の相場をインターネットなどで調べてみてください。マンションの場合は一軒家と違い、同じマンション内にすでに売却されている物件があるケースも多いので、相場も把握しやすいでしょう。
もし同じマンションに売却された部屋がない場合は、同じ地域にある似たような間取りかつ同程度のブランドのマンションを参考にしてください。
相場の推移を調べる方法としては、一般的な不動産検索サイトだけでなく、公的機関のデータベースを使う手もあります。
査定依頼をする
ある程度相場を把握できたら実際に査定を依頼しましょう。買い叩かれるのを防ぐためにも、査定は1つの業者だけでなく、複数の業者に依頼して比較するのがおすすめです。
査定の方法は簡易査定(机上査定)と訪問査定の2種類があります。基本的には訪問査定が良いですが、まだ本格的に売却するか悩んでいるなら簡易査定でも充分でしょう。それでは、簡易査定・訪問査定について詳しく紹介します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定(机上査定)は、住んでいるマンションの間取りや築年数、最寄り駅からの距離、住んでいる地域など、簡単なデータを入力するだけである程度の査定価格を把握できます。
インターネットでできますし、査定にかかる時間は1分もかかりません。そのため、時間がなくて不動産買取業者に出向く時間がない、ある程度の査定価格を把握したいと思っている場合におすすめです。
ただ、簡易査定はあくまでデータ上のみの査定で、正確な査定価格を算出できるわけではないので、この点にだけ注意して利用しましょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産買取業者が実際に部屋を訪れて査定を行う方法を指します。マンションに限らず不動産の正確な査定価格は、訪問査定でないと算出するのが難しいです。
マンションで暮らしていると、どうしても生活の中で床や壁に傷がついたり汚れたりしてしまいます。細かい傷や汚れは実際に見てみないとわからないので、基本的にマンションを売却するにあたって訪問査定は必須です。
ただし、訪問査定だと実際に不動産買取業者に直接連絡を取る必要があります。まだマンションを売却する業者が決まっていない場合、売却を断りにくく感じてしまうかもしれません。
取引を行う業者を決める
複数の業者に査定を依頼してある程度の査定価格を把握できたら、実際にマンションを売却する業者を決めましょう。
スピーディーにマンションを売りたい、マンションが古いなどの理由で売れる見込みがないと思っているなら不動産買取業者が向いています。しかし、時間がかかっても高くマンションを売りたいなら、買取保証のある不動産仲介業者も検討してみてください。
このように、マンションの売り主の状況や希望、マンションの状態など条件によって適した売却方法や業者は異なります。高く売れる以外にも着目して取引方法を選びましょう。
物件の引き渡し条件を設定
物件の引き渡し時期などを不動産買取業者と話し合って、引き渡し条件を設定しましょう。
不動産売却では、まだ売り主が住んでいるケースも多く、すぐに売却をするのは難しいです。
事前に話し合って引っ越しまでの時間などを決める必要がありますし、引き渡し日に間に合わなかった場合には違約金を支払うなどの条件も決めなければいけません。基本的に売り主側の方が、不動産買取業者よりも不動産に関する知識がないので、よく話し合って不利な条件にならないように引き渡し条件を決めましょう。
契約を締結
引き渡し条件について、売り主と不動産買取業者の双方で同意ができれば、契約を締結します。契約書は基本的に不動産買取業者側が作成するため、契約書に不利な条件が記載されていないかなどをよく確認しましょう。万が一、契約を締結した後に変更を希望する場合は、違約金が発生する可能性があります。
契約書をよく読んで、納得できる内容だったら契約書にサイン、押印をして契約を結びましょう。
また、契約のタイミングで買取の手付金が支払われるケースも多いです。ただ、こちらに関しては、業者によって条件が異なるので業者に確認してください。
契約の際に必要な書類
マンション売却時に必要な書類は以下の通りです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- 管理費・修繕積立金の額の確認書
- 本人確認書類
- 付帯設備表
- 物件状況確認書（告知書）
基本的には、どれもマンション購入時に手に入る書類ばかりです。唯一、事前に準備が必要なのは印鑑証明書で、印鑑証明書は住んでいる地域の役所で発行する必要があります。マンションの売却を決めたタイミングで発行しておきましょう。
入金・物件引き渡し
契約を締結したらいよいよ物件の引き渡しです。司法書士の同席のもと、家の鍵・書類の引き渡しを行います。
また、不動産の入金は物件の引き渡し日に行われるのが一般的です。基本的に入金はどの銀行もリアルタイムで送金をしてくれるので、インターネットで口座の状況をすぐに確認できるようにしておくと、取引がスムーズに進んで良いでしょう。
不動産の引き渡しにかかる時間は、1時間〜2時間程度です。銀行の混雑具合によって所要時間が変動するため、引き渡し時間前後は予定を空けておきましょう。
確定申告
不動産を売却し終えたら、利益分の確定申告が必要です。確定申告は毎年2月中旬〜3月中旬の間と決まっています。申告を忘れていると脱税と判断されてしまいますし、期間内に申告を行わないと支払わなければいけない税金が増えてしまうので、必ず期間内に正確に確定申告を済ませましょう。
また、マンション売却による収支がマイナスの場合は、確定申告は必要ありません。収支がプラスになった場合のみ、確定申告を行ってください。
実績豊富なアデプトマネジメントにお任せ
マンションの売却先に困っているなら、マンション買取業者に依頼すると素早く現金化ができて、スムーズに取引を終えられます。
マンション買取をしてもらう業者を選ぶ際には、大阪でのマンション取引実績が多い、査定価格の根拠を説明してくれる、買取保証を行っているなどの条件で探してみてください。また、口コミの評判が良いというのも大きな判断材料になるでしょう。
不動産会社選びで悩んでいる、マンションの売却先に困っているという方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントは、大阪市内のマンションの買取実績が豊富で、一人暮らし向けからファミリー向けまで幅広いマンションの買取を行っています。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号