マンションを賃貸に出す手順とは｜メリットデメリットと合わせて紹介

「マンションを賃貸に出したいと思っているけど、デメリットはないのか」「賃貸に出すためにはどうすれば良いのか知りたい」という人もいるでしょう。

この記事では、マンションを賃貸に出すメリットデメリットや手順、注意点などをまとめて解説していきます。マンションを賃貸に出すかどうかを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを賃貸に出すメリットとデメリット

ここではまず、マンションを賃貸に出すメリットデメリットを見ていきましょう。賃貸に出すかどうかで悩んでいる方は、メリットデメリットを把握した上で検討してみてください。

マンションを賃貸に出すメリット

分譲マンションを賃貸に出すメリットとしては、家賃収入が得られるのが大きいでしょう。マンションを売却すると所有権を手放すことになりますが、賃貸に出していれば、将来的に自分の居住用にしたり資産が必要になったときに売却を検討したりなど、選択肢が幅広いです。

また、賃貸に出していれば経費として計上できる費用も多く、収入が「総合課税」の対象となるため、節税対策にもなります。しかし、経費にならない費用も計上してしまうと、トラブルが起こる可能性もあるので、注意してください。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットとしては、空き室のリスクなどが挙げられます。マンションを貸し出す際には、マンションの清掃や修理などの維持費用がかかりますが、空き室になると収入が得られないので、自費で管理しなければいけません。

さらに、固定資産税などの税金もかかるため、収入が得られないことによるデメリットは大きいです。マンションを貸し出す際には注意しましょう。

分譲マンションを賃貸に出す手順

マンションを賃貸に出すメリットデメリットを把握したところで、賃貸に出す手順について見ていきましょう。

1. 賃貸物件を扱っている不動産会社を探す
2. 賃貸借契約の方法を選択する
3. 不動産会社と契約する
4. 入居者を募集する
5. 賃貸借契約を締結する

それぞれの工程ごとに解説していきます。

賃貸物件を扱っている不動産会社を探す

マンションを賃貸に出す際には、まず賃貸物件を扱っている不動産の仲介会社を探しましょう。自分で探すこともできないわけではありませんが、不動産に関する知識や経験を持っている不動産会社に依頼するのが安心です。

空き室のリスクを減らすためには、不動産会社選びが重要になります。不動産会社の力によってどのくらい集客できるかが異なるので、不動産会社の特徴や得意分野などに注目して選ぶようにしましょう。

賃貸借契約の方法を選択する

不動産会社を選んだら、次に賃貸借契約の方法を選択します。賃貸借契約の方法は、下記の3つです。

• 普通借家
• 定期借家
• サブリース

賃貸物件で一般的に選ばれる方法としては、普通借家が挙げられます。しかし、それぞれで特徴が異なるので、違いなどを把握した上で選ぶようにしましょう。

不動産会社と契約する

賃貸借契約の方法を決めたら、不動産会社と契約をします。不動産会社との契約方法には、媒介契約と代理契約の2種類があるので、それぞれどのような契約方法なのかを把握した上で選びましょう。

入居者を募集する

不動産会社と契約を結んだら、いよいよ入居者を募集します。賃料や入居の条件などを定めて、入居者を獲得するために動きましょう。賃料を高く設定しすぎると人が入りませんし、賃料が低いと収入が得られなくなってしまいます。周辺のマンションの賃料を参考に、不動産会社のアドバイスをもらいながら決めると良いでしょう。

賃貸借契約を締結する

入居希望者が見つかったら内見をしてもらいましょう。内見後に入居の条件などにも納得してもらえたら、賃貸借契約を進めていきます。基本的に、貸主が内見への立ち会いをすることはないため、不動産会社に任せると良いでしょう。

物件が気に入ってもらえて入居申し込みが済んだら、賃貸契約を結んで入居となります。ここでようやく、家賃収入を得られるようになるのです。

マンションを賃貸に出す際の注意点

マンションを賃貸に出す手順について紹介しましたが、賃貸に出す際には注意点もあります。ここでは、注意点を2つ解説していくので、見ていきましょう。

• 住宅ローン返済中は賃貸に出せない
• 賃貸期間中も管理する必要がある

住宅ローン返済中は賃貸に出せない

住宅ローンを借りる際には、融資を受けた本人もしくは親族が居住していなければいけないという条件があります。そのため、住宅ローンを返済している人は、賃貸には出せません。現在ローンを組んでいる人は、まずは金融機関に相談するようにしましょう。

事業用ローンへの切り替えが必要、条件付きで住宅ローンのまま賃貸が可能など、金融機関によって条件が異なるため、金融機関に相談して賃貸を行う承諾をもらってください。

賃貸期間中も管理する必要がある

マンションを貸し出すときは管理義務が発生するため、貸し出している期間中も管理をしなければいけません。設備の修理やクリーニングだけでなく、クレームの対応なども行う必要があります。

こういった管理業務を行うのは面倒、管理業務を行う時間がないといった方は、管理会社に委託すると良いでしょう。管理委託料がかかりますが、これらの管理を代行して行ってくれます。

マンションを賃貸に出す際の費用と税金

次に、マンションを賃貸に出す際にかかる費用や税金を解説していきます。賃貸に出せば家賃収入が得られますが、同時に支出も増えるので、支出と収入のバランスを考えることが重要です。

賃貸に出す際の費用

マンションの管理を不動産会社に依頼する場合は、管理委託費用が大体1万円かかります。その他、不動産会社への依頼では、事務手数料や管理手数料などがかかるケースが多いです。

さらに、マンションの管理にかかる費用としては、マンションの管理費、修繕積立金、クリーニング代、リフォーム代、修理代などが挙げられます。マンションを賃貸に出すのを検討している人は、これらの費用がかかることを頭に入れておきましょう。

賃貸に出す際の税金

マンションの貸し出しでかかる税金には、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税などがあります。これらの費用がどのくらいかかるのかを把握した上で、十分な収入が得られるかどうかを検討するのが大切です。思ったよりも税金がかかって収入が少なくなってしまってローンの返済ができないといったトラブルもあるので、注意してください。

マンションを賃貸に出すのがおすすめな人は？

駅が近い、学校や会社が多いなど、賃貸需要が高い地域のマンションを所有している人は、空き室のリスクが少ないので、賃貸に出すのがおすすめです。その他、築年数が浅く新しい、最新の設備を導入しているなど、人が集まりやすいマンションは空き室のリスクが少なく、安定した収益が得られる可能性が高いでしょう。

一方で、人が集まりにくい地域にマンションがある、設備が古く老朽化しているといった場合は、空き室のリスクが高いのであまりおすすめできません。このように、賃貸に出すのに適しているマンションかどうかを検討した上で、賃貸に出すかを決めると良いでしょう。

賃貸に出すか検討しているなら弊社にご相談ください

マンションを賃貸に出す際には、メリットデメリットがあるので、それぞれを把握した上で検討するようにしましょう。メリットとしては、家賃収入が得られる、将来的な選択肢が広がる、節税対策になるなどが挙げられます。一方で、大きなデメリットは空き室のリスクがあることです。空き室になると収入が得られないため、入居者を探してくれる不動産会社選びが重要になります。

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