不動産投資で経費として計上できる・できない項目をそれぞれ一覧で解説 | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

不動産投資で収入を得た場合には確定申告を行う必要がありますが、確定申告ではどこまでの費用を経費に含めれば良いのかと悩んでしまう方も少なくありません。

この記事では、不動産投資で経費として計上できる項目、計上できない項目をそれぞれ一覧で解説していきます。不動産投資の経費に関する質問にもお応えしているので、経費について疑問がある方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で経費として計上できる費用一覧

不動産投資で収入を得た場合は、確定申告を行わなければいけません。確定申告を面倒に感じる方もいるかもしれませんが、確定申告で仕事のために使った費用を「経費」として計上すると、課税所得を抑えられて節税につながるというメリットがあります。

ここでは、不動産投資で経費として計上できる費用を一覧で紹介していきます。

ローン金利
保険料
管理委託料
修繕費
不動産投資にかかる税金
司法書士や税理士への報酬金
仲介手数料・支払手数料
減価償却費
交通費
通信費
交際費
その他

すべての費用が経費として計上できるわけではないので、確定申告を行う際には注意してください。

ローン金利

投資用不動産の購入には大きな費用がかかるので、一括払いではなく融資を受けてローンを組む方がほとんどでしょう。ローンを組むと年数に応じて金利（利子）や手数料が発生しますが、このローン金利は経費として計上できます。

なお、不動産所得が赤字の場合は、設備を含めた建物部分が損益通算の対象になります。不動産投資における損益通算とは、不動産投資の損失を給与所得・事業所得などの別の利益と合算することです。利益と損失を合算して課税対象になる利益が減れば、税金を抑えられます。

注意ポイント

土地は損益通算の対象にならないので注意をしてください。

保険料

アパートなどの投資用不動産を購入する際には、万が一の事態に備えて火災保険や地震保険に加入するのが一般的です。このような保険料も経費の対象となります。

近年では、孤独死があった場合に原状回復や遺品整理などをする、オーナー様用の「孤独死保険」なども普及していますが、「孤独死保険」も経費の対象です。

注意ポイント

社会保険料（健康保険や年金・雇用保険など）の控除は不動産所得からは行いません。不動産所得とそれ以外のすべての収入を合計した上で、全体から控除するという形になるので、確定申告で合わせて行いましょう。

管理委託料

不動産投資におけるさまざまな管理は、不動産会社に委託できます。不動産会社に管理を委託すると、入居者募集や家賃集金などをオーナー側で行う必要がなくなるため、オーナーの負担を大幅に軽減できるのです。

管理を委託する際には、管理会社に家賃の5～10％程度の管理委託料を支払う必要がありますが、この管理委託料も経費として計上できます。

不動産投資の管理費用については、「不動産投資の管理費とは｜失敗しないための管理費の相場と使い方」の記事をご参照ください。

修繕費

不動産投資を長年行っていると、経年劣化による建物の老朽化や設備の破損などの原因から修繕が必要になるケースも珍しくありません。劣化した建物や設備を元の状態に戻すための修繕費は経費として計上可能です。

例としては、部屋のクリーニング・リフォーム代、壁紙・給湯器・エアコンなどの交換代、共有エリアの掃除・メンテナンスにかかった費用などが挙げられます。

注意ポイント

修繕ではなく設備を良くした場合や、20万円を超える大きな工事をした場合は、修繕費ではなく減価償却費として申告しましょう。

不動産投資にかかる税金

不動産投資を行う上でかかるさまざまな税金は、経費として計上できます。具体的には、下記のような税金が対象です。

税の種類	内容
不動産取得税	土地や建物を購入した、もしくは贈与されたときなどにかかる税金
印紙税	契約書などに収入印紙を添付することで納める税金
登録免許税	土地や建物を登記する際にかかる税金
固定資産税	固定資産の所有者にかかる税金
都市計画税	土地や建物の所有者が毎年納める地方税

一言メモ

業務のために車を購入した際の自動車税や重量税も経費として考えられます。

司法書士や税理士への報酬金

投資用不動産を購入する際、税金に関する処理を行う際などに行う手続きは非常に複雑で、司法書士や税理士などの専門家に依頼をしている人も少なくありません。もしくは、専門家に相談をしてアドバイスをしてもらっているという方もいるでしょう。

専門家への依頼は不動産収入を得るために必要な行動として考えられるので、不動産投資に関する手続きの依頼時にかかる報酬金（依頼費用）は経費として計上できます。

仲介手数料

不動産の購入・売却などが成立した際や入居者が入った際には、仲介をした不動産会社への仲介手数料がかかります。契約が成立したことへの成功報酬のようなもので、オーナーが直接売主を見つけて売却をしたり、自分で入居者を見つけたりしたときにはかかりません。

不動産会社への仲介手数料を支払う場合も、経費として計上可能です。入居者を集めるために仲介業者に広告宣伝費を支払う際は、広告宣伝費も経費として考えられます。

減価償却費

減価償却費は、不動産などの長年使用する固定資産の購入金額を使用できる相当の年数（法定耐用年数）で割り、年ごとに申告する方法です。一度にまとめて計上すると大きな赤字となり、金融機関からの信頼を失うなどの理由から行われるものです。

不動産投資の経費について詳しく把握したい方は、下記の方法で計算をしてみてください。

減価償却費= 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

減価償却費の償却率は、「「減価償却費」の計算について｜国税庁」のページをご参照ください。

交通費

不動産投資では、打ち合わせや現場確認などで交通費が発生する場合があります。一般的な個人事業主の申告と同じように、不動産投資でも交通費を経費として計上することが可能です。対象となるのは、下記のような費用です。

公共交通機関の料金（電車・バスなど）
タクシー代
ガソリン代（車移動の場合）
駐車場代

必ず領収書やレシート、要件のあった証拠となる書類などを保管しておき、証明できるようにしておきましょう。

通信費

電話やメールでの連絡がすぐにできるスマホやオンラインでの検索ができるパソコンは、現代のビジネスの現場においては欠かせないものです。そのため、これらの通信機器にかかる通信費も不動産投資の経費の対象となります。スマホやネット回線の使用料だけでなく、スマホやパソコンの本体、アプリなどの購入費用も計上可能です。

ただし、家庭で利用するものと共有している場合は、「家事按分（あんぶん）」として計上しましょう。

家事按分とは

家事按分とは、プライベートと事業で使用した分の費用があいまいなときに、事業で利用した分を計算して経費として計上することです。プライベートと事情でスマホを利用している時間が同じくらいなら、かかった通信費の50％を経費として計上します。事業の費用割合を多くする場合は、「業務に多く使用している」証拠を残しておきましょう。

交際費

不動産会社や管理会社の担当者との打ち合わせを飲食店で行った場合などは、飲食費を交際費として計上できます。

一言メモ

仕事をするときに一人でカフェに行った、家族などの不動産投資と関係がない人と食事に行った場合などは交際費に含まれません。飲食店を利用した際のレシートや領収書なども合わせて保管しておき、証明できるようにしておきましょう。

その他

不動産投資を行う上では、書籍や新聞などによる情報取集が欠かせません。初心者の方であれば、コンサルティングに相談をしたりセミナーに参加して学んだりする方もいるでしょう。このような情報収集や勉強にかかる費用は、経費として計上できます。ただし、あくまでも「不動産投資業務に必要なもの」に限られるので注意してください。

注意ポイント

必要なものであったとしても、宅建士やマンション経営管理士などの資格取得費用は「個人のスキルアップ」として判断されるので、経費の対象にはなりません。

不動産投資で経費として計上できない費用

ここまで不動産投資で経費として計上できる費用について解説しましたが、ここからは不動産投資で経費として計上できない費用について解説していきます。

住民税・所得税
スーツ代
ジムの会費
反則金・罰金
家族への給与

それぞれの費用項目について見ていきましょう。

住民税・所得税

不動産投資ではいくつかの税金が経費の対象となりますが、住民税・所得税は残念ながら経費として計上できません。住民税は居住する地域の地方公共団体に納める税金、所得税は自身が稼いだお金に対してかかる税金なので、不動産の有無とは関係がないと判断されます。

一言メモ

経費として計上できる項目を最大限生かして課税される所得を減らすなど、所得税を減らして節税をする方法はあります。所得税の節税方法については、「不動産投資による【節税】に向いている人は？3つの節税方法を詳しく解説」の記事をご参照ください。

スーツ代

不動産投資をビジネスとして行っているのであれば、会合の席などにはスーツを着るのが常識とされているので、スーツは不動産収益を得るために欠かせないものと考えてしまいますが、スーツは経費として計上出来ません。

一言メモ

スーツなどの衣類はプライベート用との線引きが難しいので、経費として判断されません。腕時計やバック・コンタクトレンズなども同様です。

ジムの会費

スポーツジムなどの費用は、不動産収入を得るために必要と判断されないため、ジムの会費は経費として計上できません。企業の福利厚生の一つとして「ジム会費を割引」もしくは「ジム会費が無料」というところもありますが、個人事業主では認められません。

一言メモ

いくら「健康に働くために必要」と思って通っていても、直接不動産収入と関係がないものは対象外となります。ただし、従業員を雇って法人として不動産投資を行っている場合は、福利厚生の一つと考えられることもあります。

反則金・罰金

ガソリン代、自動車の購入費、車検・メンテナンス費用、自動車税・重量税、保険料、レッカー代など、自動車にかかるあらゆる費用は経費として計上できますが、運転に伴う反則金や罰金などは経費の対象外です。運転をする際は、スピード違反や駐車違反などにはくれぐれも注意してください。

家族への給与

基本的に、不動産投資において家族への給与は経費として申告できませんが、青色申告をしていて事業規模の運営を行っている場合には認められます。青色申告をしていても、不自然に家族への給与を増やすと税務調査の対象となってしまう場合があるので、給与の金額には注意してください。

一言メモ

実際の業務内容に適しているかなどを踏まえ、月に8～10万円程度を目安と考えましょう。

不動産投資の経費に関するQ&A

不動産投資の経費の手続きは個人事業主のルールとある程度似ていますが、初心者の方には難しい部分も多いでしょう。最後に、不動産投資の経費の手続きをする際に抱きがちな疑問を紹介していきます。

不動産投資の経費の計上で節税できる？
不動産投資で計上できる経費はいくらまで？
経費の領収書はどのくらい取っておく必要がある？

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①不動産投資の経費の計上で節税できる？

経費の計上によって直接的に節税ができるわけではありませんが、間接的に所得税の減税につながる場合があります。確定申告では、不動産投資を含むすべての収入を合計し、経費を差し引いて所得金額を出し、それに応じて所得税額が決定します。そのため、経費が多ければそれだけ所得税が安くなるのです。

注意ポイント

すべてを経費として計上して良いわけではありません。経費はあくまでも「不動産投資業務のために必要な費用」なので、正しく計上することが大切です。本来なら経費として計上できる項目を計上していなかったという場合には、正しく経費に含めて所得税額を決定してもらうようにすると、所得税の減額につながるかもしれません。