マンション投資で最大限の成果を上げるためには、収益性の高い物件を見つけることが重要といわれています。
そのために必要となるのはリサーチと資金です。
自己資金が用意できない場合でも、不動産投資ローンを上手く活用すれば充分な投資効果が得られるでしょう。
この記事では、不動産投資ローンのメリット・デメリットや効果的な活用方法について解説しています。
マンション投資でローンを組むべきかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
マンション投資にローンは組むべき？
ローンを利用すると利息分の支払いが生じるので、余計な費用がかかることになります。
そのため、マンション投資は自己資金の範囲内で行ったほうが良いという考え方もあるでしょう。
しかし、預貯金をマンション投資で使い果たしてしまうと万一の時に困ります。
その点、不動産投資ローンを活用すれば、レバレッジが効くので、小額の自己資金からマンション投資を始められるのがメリットです。
ただし、投資ローンには金利が高いといったデメリットもあります。
マンション投資でローンを組む場合は、上記のようなメリット・デメリットを比較検討することが大切です。
ローンを申込む際には、各金融機関の公式サイトを閲覧したり、利用条件に関する資料に目を通したりして、しっかり情報収集しておきましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも家屋を購入するためにあるローンです。
なかには、2つのローンの違いがよく分からない方もいるでしょう。
しかし、両者の本質を正しく認識していないと、ローン契約に違反することにもなりかねません。
マンション投資とローンに関する理解を深めるためにも、まずは不動産投資ローンと住宅ローンの違いを把握しておきましょう。
対象になる物件
「不動産投資ローン」は、投資目的の不動産を購入するためのローンです。
自分が住む家ではなく、「家賃収入を得るための賃貸物件」が融資の対象になります。
一方「住宅ローン」は、自宅を購入、またはリフォームするために組むローンです。
原則的に「自分で住む家」が対象になります。
住宅ローンはマイホームローンと言い換えると分かりやすいでしょう。
上記のように、不動産投資ローンと住宅ローンは融資の「対象になる物件」が明確に区別されています。
借入可能額
不動産投資ローンと住宅ローンは「借入可能額」も異なります。
利用する金融機関や個人の収入・資産状況にもよりますが、借入可能な金額の目安は以下の通りです。
- 不動産投資ローン…年収の約10倍〜15倍
- 住宅ローン…年収の約5倍〜7倍
例えば年収が500万円の場合、住宅ローンは2,500万〜3,500万円くらいまで借入可能ですが、不動産投資ローンなら5,000万円、あるいはそれ以上の資金が借入できるケースもあります。
住宅ローンは個人に対する融資ですが、不動産投資ローンはビジネスに対応した融資です。
したがって、借入限度額にも大きな違いがあります。
金利
続いては、不動産投資ローンと住宅ローンの「金利」を比較してみましょう。
それぞれの金利相場は以下の通りです。
- 不動産投資ローン…約1.0%〜4.5%（年率）
- 住宅ローン…約0.5%〜2.0%（年率）
不動産投資ローンは、上記の通り、年収に対する借入額の割合が大きくなる傾向にあります。
さらに、家賃収入は不確実な面もあるため、返済が滞ることもあるでしょう。
以上のような貸出リスクを考慮して、不動産投資ローンは比較的高い金利に設定されています。
一方、住宅ローンは、融資金額を年収のせいぜい5倍程度に抑え、安定した収入の中から返済できるように設計されています。
加えて、ビジネスとしての不確定要素もないので、住宅ローンは比較的低い金利設定です。
審査項目
不動産投資ローンと住宅ローンの審査項目はほとんど同じですが、1つだけ違うポイントがあります。
それは不動産投資ローンの場合、物件の「収益性」が審査対象となる点です。
ちなみに、どちらのローンでも以下のような項目が審査の対象になります。
- 年齢
- 年収
- 雇用形態
- 勤続年数
- 貯蓄額
- 信用履歴
- 他社ローンの借入額
- 対象物件の担保価値
不動産投資ローンに限っては、上記に加えて、投資を予定している物件の収益性も考慮して審査が行われます。
収益性の高い物件は、ローンの審査に有利なだけでなく、その後も安定した家賃収入をもたらしてくれます。
優良物件を見つけることはマンション投資で成功する秘訣といえるでしょう。
返済原資
不動産投資ローンと住宅ローンでは、前提となる「返済原資（何を元手にして返済するか）」が違います。
不動産投資ローンの返済原資は、物件そのものの「家賃収入」です。
一方、住宅ローンの返済原資は「給料」になります。
住宅ローンは、自動車ローンと同様に、月々の給料から返済していく個人消費のために組むローンです。
一方、不動産投資ローンの目的は、物件を所有することではなく「収益を上げること」にあります。
返済原資やローンの仕組みそのものも両者の大きな違いです。
不動産投資ローンのメリット
住宅ローンと比較することで、不動産投資ローンの特徴や独自性が見えてきましたが、メリットはどういった点でしょうか？
不動産投資ローンの主なメリットは以下の通りです。
- 少ない自己資金でも投資効果を得られる
- 自己資金を残すことができる
- 団体信用保険に入れる
それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。
少ない自己資金でも投資効果を得られる
不動産投資を活用する大きなメリットは、レバレッジ効果が得られる点です。
不動産投資ローンでは、条件次第では年収の10倍〜20倍程度の融資を受けることができます。
例えば年収が500万円で貯蓄が500万円ある場合、自己資金だけでマンション投資するなら、最大でも500万円程度の物件しか購入できません。
しかし、不動産投資ローンで5,000万円（年収の10倍）の資金を調達すれば、5,000万円前後の物件まで視野に入れることができます。
この例では、投資ローンを活用すると自己資金の10倍のレバレッジ効果が得られることになります。
さらに投資の利回りが年率10%と仮定すると、自己資金500万円のみでマンション投資した場合は年間50万円の利益です。
一方、投資ローンを利用して5,000万円の物件に投資すると年間500万円の利益になります。
ただし、ローンを組んだ場合は利息分が利益から差し引かれる点に注意が必要です。
事前に入念な収支計算をしておけば、不動産投資ローンを活用して、少ない自己資金でも最大限の効果を上げることができるでしょう。
尚、キャッシュフロー（投資資金の流れ）も含めて、きちんと資産管理したい場合には、マンション投資を専門的に扱う不動産会社に相談するのがおすすめです。
自己資金を残すことができる
不動産投資ローンを組むと、自己資金を手元に残しておける点もメリットです。
自己資金のみでマンション投資すると手持ちの資金は確実に目減りします。
極端な例で言うと、貯蓄が500万円で500万円の物件に投資した場合、自己資金はゼロになってしまいます。
しかし、投資ローンを利用すれば、自己資金をそのまま蓄えておくことも可能です。
さらに、マンション投資が軌道に乗った後は、毎月安定した家賃収入が期待できます。
自己資金を残しつつ、貴重な安定収入を確保できる点がローンを有効活用したマンション投資の魅力です。
団体信用保険に入れる
不動産投資ローンを組むと団体信用保険に加入できるのも大きなメリットといえます。
団体信用保険とは、ローンの完済前に契約者本人が亡くなった場合に、ローンの残金を全額返済してくれる仕組みです。
団体信用保険に入っていれば、家族がローンの返済を肩代わりする心配はありません。
しかも完済状態の物件が残るので、家賃収入を得ることもできます。
ただし、団体信用保険は実質的には生命保険の一種なので、ローンの契約時に特定の持病がある場合は加入できないケースもあり得ます。
残された物件の収益性が悪いと、逆に負担になることもあるでしょう。
保険に入れる点は安心ですが、マンション投資に際しては、くれぐれも慎重に物件を選びましょう。
不動産投資ローンのデメリット
レバレッジ効果や資金運用における自由度の高さ、保険制度といったさまざまなメリットがある不動産投資ローンですが、デメリットがない訳ではありません。
投資ローンを活用したマンション投資で失敗しないためには、デメリットを把握しておくことも必要です。
不動産投資ローンのデメリットとしては次のような点が挙げられます。
- 金利が高い
- 利息が発生する
それぞれのデメリットを詳しくチェックしていきましょう。
金利が高い
不動産投資ローンの金利相場は1.0%〜4.0%前後です。
自動車ローンの金利相場は2.0%〜8.0%前後なため、それに比べれば低いものの、住宅ローンの0.5%〜2.0%前後という数字と比較すると高めの設定になります。
投資ローンの最大のデメリットはこの高い金利設定です。
金利の違いを考えると、自宅を購入するためには、やはり不動産投資ローンではなく、住宅ローンが最適でしょう。
投資ローンは、あくまでもビジネスとして収支を計算し、安定した収益が確保できる物件を購入するために利用すべきです。
利息が発生する
不動産投資ローンは比較的金利が高いので、その分利息も膨らむ傾向にあります。
この点も投資ローンのデメリットです。
例えば、10年返済・固定金利4.0%という条件で5,000万円のローンを組んだ場合、利息の総額は1,100万円ほどになります。
個人の収入や資産状況によっては、1.0%前後の低金利で投資ローンが組めるケースもあります。
さらに、短期間で返済すればするほど利息の総額を減らせるでしょう。
ただし、短期返済の場合は、一年当たりの返済額が大きくなるので、家賃収入だけでは払いきれないこともあるはずです。
マンション投資でローンを活用する際には、事前に上記のような利息計算や返済プランのシミュレーションをしておくことが欠かせません。
ある程度余裕を持った資金運用が見込めることを前提に、ローンを組むようにしましょう。
マンション投資のローンについてよくある質問
マンション投資に関するよくある質問についてもお答えしておきます。
ローンを利用してマンション投資を行う場合、以下のようなポイントで迷う方がいるはずです。
- 住宅ローンでマンション投資は可能？
- 不動産ローンと住宅ローンの併用はできる？
上記のような疑問に自信を持って答えられない方は、以下の内容をしっかり確認しておきましょう。
住宅ローンでマンション投資は可能ですか？
結論からいうと不可能です。
住宅ローンの場合は、上記の通り「自宅」の購入やリホームを前提として融資を受けます。
そのため、住宅ローンで購入した物件を他人に貸して家賃収入を得ることは、ローンの「契約違反」です。
住宅ローンを融資した金融機関は、違反がないか随時チェックしています。
契約違反が発覚した場合は、ローンの残金を一括請求されることになるでしょう。
尚「住宅ローンで自宅用の物件を購入したが、その後転勤が決まり、しばらく使わないので他人に貸したい……」といった例外的なケースでは、金融機関に相談すれば承認が得られることもあります。
ただし、住宅ローンで得た資金を利用して、初めから他人に貸すつもりで物件を購入することは厳禁です。
住宅ローンは比較的低金利な点が魅力ですが、あくまでも自宅の購入や増改築にのみ使用しましょう。
不動産投資ローンを組んでも、住宅ローンは組めますか？
不動産投資ローンと住宅ローンを両方組むことは可能です。
金融機関の審査をクリアできれば、併用しても問題ありません。
ちなみに、投資ローンと住宅ローン、両方とも利用したい場合は、投資ローンを先に組むほうが有利になります。
投資ローンを先に組むと、月々の給料に家賃収入がプラスされます。
多くの金融機関は家賃収入も年収に含めて考慮するため、その後、住宅ローンに申込めば審査に通りやすくなるでしょう。
一方、住宅ローンを先に組んでも収入が増えることはなく、その後申込む投資ローンの審査では、他社ローンの利用がマイナス要素になるだけです。
以上のようなことから、併用するなら、先に不動産投資ローンを組むのが賢い選択と言えます。
いずれにしても、ローンの併用は無理なく返済できることが大前提です。
ご自分の経済状況や返済能力に見合った利用計画をしっかり立てておきましょう。
まとめ
もう一度大事なポイントをおさらいすると、
- 住宅ローンはあくまでも自宅用
- 不動産投資ローンはビジネス用
- マンション投資に利用するなら投資ローン
- 投資ローンのメリットは「レバレッジ効果・自己資金の温存・団体信用保険」
- デメリットは「高金利・利息」
以上のようなことになります。
マンション投資をする際にローンを組むべきかどうかという判断は、個人の収入や資産状況によって違ってくるはずです。
しかし、不動産投資ローンを上手に活用すれば、自己資金のみの投資では得られないさまざまなメリットを享受できます。
マンション投資でローンを組む場合には、ローンならではのメリットとデメリットをしっかり検討しておきましょう。
不動産投資ローンについて、不安が疑問が残る方は、大阪での不動産取扱実績が豊富なアデプトマネジメントまでお気軽にご相談ください。
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不動産投資ローンに興味がある、自分でも不動産投資ができるかなど、些細なご質問でも構いません。お気軽にアデプトマネジメントまでお問い合わせください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号