任意売却できないケースは？解決方法や防ぐ方法を詳しく解説

ローンの返済が滞っていて、任意売却を検討しているという人もいるでしょう。任意売却をすれば資金繰りを改善できる可能性が高いため、手段の1つとして考える人は少なくありません。しかし、場合によっては任意売却ができない可能性もあるのです。

この記事では、任意売却ができないケースを7つ紹介していきます。なぜ任意売却ができないのか、任意売却ができない場合にはどうやって対処をすれば良いのか、詳しく見ていきましょう。

任意売却の基本

任意売却とは、住宅ローンの返済に困っているときに、金融機関と合意の上で不動産を売却を行う制度のことです。本来、不動産を売却する際は、ローンの完済をした上で抵当権を抹消してもらわなければいけません。

抵当権とは、金融機関からお金を借りる際に担保として設定した不動産のことで、この権利によって、金融機関などの債権者は債務者の住宅ローン滞納が続いている場合に抵当権を実行して競売にかけられるのです。

もし不動産を売却しても残債が残るようであれば、その不足した分を自己資金で補う必要があります。逆にいうと、不足した分を補える資金がないと基本的に売却はできません。

しかし、任意売却は残債が残ってしまう場合でも、条件付きで抵当権の抹消・承諾をしてもらうことが可能です。競売よりも高値で売り出しやすい、不動産所有者の意思も汲んでもらえることなどから、任意売却を検討する人は多い傾向にあります。

任意売却できない7つのケース

資金繰りに困っている人にとってメリットが大きい任意売却ですが、中には任意売却ができない場合もあるのです。ここでは、任意売却ができない7つのケースを紹介していきます。

1. 債権者が任意売却を認めていない
2. 共同名義人・連帯保証人の同意が得られない
3. 所有者本人に売却活動ができない
4. 内覧や物件情報の公開ができない
5. 任意売却を行う時間が足りない
6. 税金などの支払いができていない
7. 住宅ローンの残債が残りすぎている

それぞれ詳しく見ていきましょう。

債権者が任意売却を認めていない

任意売却は金融機関などの債権者の同意を得てから行うものなので、任意売却を認めてもらえないとできません。任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったときに「止むを得ず」行うものです。そのため債権者としては、住宅ローンが残ってしまうリスクを回避するために、できれば避けたい方法といえます。

共同名義人・連帯保証人の同意が得られない

任意売却を行う際には、不動産の共同名義人・連帯保証人の同意も必須です。配偶者や親族などと共同名義になっている方は、共同名義人の同意も必要になります。配偶者や親族であれば同意をもらうのは難しくありませんが、親族以外の知り合いと共同名義になっている、もしくは共同名義になっている配偶者とすでに離婚しているといった場合は、同意を得るのが難しい可能性もあるので、注意しましょう。

また、不動産のような高額の買い物では、ローンを組む際に連帯保証人が必要になります。連帯保証人は債務者が返済できなくなった場合に肩代わりをしなければいけないため、住宅ローンが残ってしまう任意売却では連帯保証人の同意も得る必要があるのです。

所有者本人に売却活動ができない

任意売却を行える期間は、無制限というわけではありません。債務者が住宅ローンを滞納すると、金融機関が物件を差し押さえるための手続きをします。その手続きにかかる期間がおよそ1年ほどとなるため、任意売却はこの期間に行わなければいけません。この期間が過ぎると、物件は強制的に競売にかけられてしまうので、早めに行うことが大切です。

内覧や物件情報の公開ができない

任意売却は通常の不動産販売と同じ手法で行うため、購入希望者に直接物件を見てもらう内覧や、物件情報の公開や重要事項の説明は欠かせません。詳しい情報も把握しないまま購入するケースはほとんどないので、何らかの理由で内覧や物件情報の公開ができないという場合は、任意売却をするのは難しいでしょう。

物件に問題や違反がある

物件の老朽化や劣化が酷いなどの問題がある、建築基準法に違反している物件などは、任意売却をするのは困難です。任意売却をするときはお金に余裕がないので、物件に老朽化や劣化があってもリフォームができず、売却価格が大きく下落してしまうことがあります。

物件そのものに問題がある場合は買い手がなかなか見つからず、任意売却ができない可能性が高いです。

税金などの支払いができていない

税金や保険料の支払いが滞っていると、国や自治体に物件を差し押さえられてしまう可能性があります。国や自治体に物件を差し押さえられた場合は、「公売」と呼ばれる競売と同じような方法で売却されてしまうので、そもそも任意売却を選ぶことができません。

任意売却をする際にはまず、滞納していた税金や保険料をしっかりと支払って、差し押さえを解消してもらいましょう。

住宅ローンの残債が残りすぎている

住宅ローンの残債が残りすぎている場合は、金融機関が任意売却に同意をしてくれない可能性が高いです。任意売却による売却額と住宅ローンの残債の格差がどのくらいになっているのかという点にも注目しましょう。

売却後の残債とその後の返済計画がしっかりとしていれば、金融機関に任意売却の同意をもらえる可能性もあります。

任意売却で買い手がつかないときの解決方法

ここまで、任意売却ができないケースについて解説しました。しかし、任意売却ができるようになったとしても、買い手がつかなければ任意売却は成立しません。ここからは、任意売却で買い手がつかない場合の解決方法について解説していきます。

• 価格を下げてみる
• 不動産業者を変更してみる

早速見ていきましょう。

価格を下げてみる

任意売却でなかなか買い手がつかないときの原因としては、販売価格の相場よりも価格が高く設定されていることが考えられます。同じような条件の物件はいくらになっているのか、近隣の物件の相場はいくらくらいなのかを把握した上で、販売価格を決めるようにしましょう。

高く売りたいからといって販売価格を高くしすぎると、そもそも売れなくなってしまうので本末転倒です。かといって、安く設定しすぎると住宅ローンの残債を返すことができません。販売価格の相場を把握して、大きく離れすぎないように価格の見直しをするようにしてください。

不動産業者を変更してみる

不動産の売買は不動産会社の働きによる影響が大きいです。そのため、なかなか買い手が見つからないときは、不動産会社の変更を検討してみると良いでしょう。

不動産会社によって得意な分野が異なりますし、大手不動産会社と地域密着型の不動産会社にはそれぞれメリットデメリットがあります。それぞれの不動産会社の違いや特徴などを把握した上で、不動産会社の変更を検討してみてください。

任意売却ができないとどうなる？

任意売却を認めてもらえなかった、任意売却をしても買い手が見つからなかったという場合にはどうなってしまうのでしょうか。

• 強制的に競売にかけられる
• 残債を払えないと自己破産になる

ここで詳しく解説していきます。

強制的に競売にかけられる

任意売却ができない場合は、金融機関が抵当権を行使して強制的に競売にかけます。競売にかけられると、債務者の意思とは関係なく売却が行われるため、いくらで売却したいといった要望に応えてもらうことはできません。

さらに、競売は確実にお金を得るのを目的としていることから、相場よりも低く設定されやすいです。安い価格で販売されてしまうと、その分の残債が残ってしまうので、ローンの返済も大変になります。

残債を払えないと自己破産になる

前項で解説した通り、競売は安く設定されることから、自分で返さなければいけない金額も高くなりやすいです。競売にかけられるときはただでさえお金がないので、競売にかけられた後の残債を自力で返すのは難しいでしょう。自分で残債が払えないときは、自己破産をしなければいけなくなります。

自己破産は社会的な信用がなくなる行為なので、任意売却で少しでもローンを返せるようにできるだけ努力する必要があるでしょう。

任意売却できないときにやってはいけない行為

任意売却ができなくて残債が払えないというときに、「別のローンから借りれば良いのでは」と考える人は少なくないでしょう。確かに、別のローンから借りれば一時的に返済ができます。しかし、別のローンから借りたことによって債務が大きくなって、またさらに他のローンから借りなければいけないという結果につながる可能性が高いです。

最終的に「元の債務よりも多額の債務だけが残ってしまった」ということになりかねないので、お金を返済するために別のローンから借りるのは辞めましょう。

任意売却できない状況を防ぐには

任意売却ができない状況を防ぐためにはまず、ローンを組んでいる金融機関との契約内容を確認しましょう。任意売却を認めていない金融機関でローンを組んでしまうと、そもそも任意売却という選択肢を取ることができません。

また、金融機関に任意売却の同意を得るためには、住宅ローンの残債と任意売却による売却額を調べて、大体の金額を把握しましょう。その上で、売却後の残債の返済計画も立てていると、同意をもらえる可能性が高いです。

また、任意売却で買い手が見つからないときは、不動産会社を選びなおすことなども検討してみてください。

任意売却の不動産会社選びにお悩みなら弊社におまかせください

任意売却とは、金融機関と合意の上で不動産を売却を行う制度のことです。資金繰りに困っている人にとっては役立つ制度ですが、金融機関に同意をもらえないなどの理由で任意売却を行えない可能性があります。

また、任意売却に同意をもらえたとしても、買い手が見つからなくて売却ができない可能性もあるので、不動産会社選びには注意してください。

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