借地権付き物件で不動産投資をするメリットデメリットを紹介

借地権付き物件での不動産投資を検討しているという人も少なくないでしょう。しかし、借地権付き物件での不動産投資は、メリットだけでなくデメリットも存在します。

この記事では、借地権の種類やメリットデメリット、購入・売却する際の注意点などをまとめて解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資における借地権とは

「借地権」とは、地代を支払って土地の持ち主から土地を借りる権利のことです。土地を購入して所有権を得るのではなく、土地の持ち主に借りる形で使用します。

例えば、家などを購入する際は、すでに持っている土地に建てたり土地ごと購入したりしますが、借地権付き物件は建物だけが購入者のものになります。土地は本人のものではないので、地代を支払わなければいけないといった点に注意が必要です。

借地権の種類

借地権は元々1種類だけでしたが、現在は3種類に分けられます。ここでは、3つに分けられた借地権をそれぞれ解説していきます。

1. 旧法借地権
2. 普通借地権
3. 定期借地権

順番に見ていきましょう。

①旧法借地権

3つの借地法のうちの1つである旧法借地権は名前の通り、借地権が1つのときからある借地権となっています。旧法借地権は、借主が一度土地を借りると半永久的に土地が返ってこないといわれるほど借主への保護が強いです。以前は旧法借地法だったため、現在も旧法借地権の建物が多数存在します。

②普通借地権

普通借地権は新しい借地借家法によって定められた権利です。内容は旧法借地権と似ていますが、主な違いとして契約期間が挙げられます。旧法借地権は、木造・鉄筋などの構造方法によって契約期間や更新後の期間が分けられていました。

しかし、普通借地権は構造方法によって分ける方針を無くしており、契約期間や更新後の期間が統一化されて分かりやすくなっています。

③定期借地権

定期借地権も、新しい借地借家法によって定められた借地権です。定期借地権は他の方法とは異なり、契約の更新がされません。

定期借地権は存続期間が50年以上と定められており、存続期間に達した場合に借主は利用していた土地を更地に戻し、地主に返還しなければいけないのです。他の2つの借地法は、契約を更新するなどして半永久的に土地を借りられますが、定期借地権は期間が定められています。

借地権付き物件で不動産投資をするメリット

借地権がどのような権利なのか、どんな種類があるのかという点について解説していきました。では、借地権付き物件で不動産投資を行うとどのようなメリットが得られるのでしょうか。ここでは、主なメリットとして4つ紹介していきます。

1. 価格が低い物件が多い
2. 運用利回りを上げられる
3. 土地への税金がかからない
4. 長期間土地を利用できる

それぞれ見ていきましょう。

価格が低い物件が多い

借地権付きの物件は、一般的な所有権を有する物件よりも価格が低い傾向にあります。借地権付き物件は土地を買うわけではないので、土地を購入するためにかかる費用が必要なくなるのです。

建物の費用と地代、その他必要な費用だけになるので、所有権付きの物件よりも安くなります。費用をできるだけ抑えながら不動産投資をしたいという人には、大きなメリットといえるでしょう。

土地ごと購入して行う不動産投資に必要な費用については、「不動産投資の利回りの最低ラインは？狙い目の物件の特徴も合わせて解説」の記事をご参照ください。

運用利回りを上げられる

借地権付きの物件は、一般的な物件よりも利回りが高い傾向にあります。不動産投資の利回りは「年間の運用利益 ÷ 物件取得価格」で求められますが、権利付きの物件は「物件取得価格」が低いため、利回りが出やすくなるのです。

運用利回りが上がると、上がった分はそのまま利益につながります。利益が上がればローンも早く返済できて、利息コストも抑えられるでしょう。不動産投資ではキャッシュフローが重要なので、運用利回りが上がるのは大きなメリットです。

土地への税金がかからない

権利付き物件は土地を所有するわけではないので、土地にかかる税金を払う必要がありません。支払いの義務は地主の負担となります。そのため、固定資産税や都市計画税を支払わなくて良い分、税金の負担が減るのです。

また、土地や不動産を購入した際には不動産取得税がかかりますが、こちらも土地分の支払いは求められません。購入した不動産の分は必要になりますが、土地にかかる分のコストが抑えられます。

不動産投資にかかる税金については、「不動産売却の税金対策とは｜特別控除で税金を安くするための方法を紹介」の記事を参考にしてみてください。

長期間土地を利用できる

権利付きの物件は、「借地法」と「借地借家法」によって長期間の運用が可能です。特に、旧法借地権や普通借地権が適用されている物件は「半永久的に借りられる」といわれているほどなので、長期間利用できます。また、定期借地権の場合も50年以上と期間が定められているため、どちらにしても長期間の運用ができるでしょう。

借地権付き物件で不動産投資をするデメリット

ここまで、借地権付き物件で不動産投資をするメリットについて解説していきました。しかし、借地権付き物件での不動産投資にはデメリットも存在します。ここからは、デメリットについても見ていきましょう。

• 不動産投資ローンの融資を受けにくい
• 流動性が低くなりやすい
• 売却や増改築には地主の承諾が必要になる
• 地主に地代を支払わなければいけない

メリットだけ把握していても、「実際に不動産投資をしたら思っていたのと違った」ということになりかねません。デメリットも把握した上で行うかどうかを検討するようにしてください。

不動産投資ローンの融資を受けにくい

借地権は他人の土地を借りているため、所有権の場合と比べると価値が低くなります。したがって、担保にするには価値が低くて、銀行などの不動産ローンの投資に通らない場合があるのです。

不動産を担保として融資を受けた人の支払いが滞ると、融資元は担保を現金に変え、資金を回収します。その際に、借地権付き物件は地主の承諾が必要になるため、資金の回収がしにくいのです。こういった理由から、不動産ローンの融資が受けにくく、融資自体が認められない場合もあります。

不動産投資ローンについては、「マンション投資は不動産投資ローンを組むべき？メリットとデメリットを解説」の記事をご参照ください。

流動性が低くなりやすい

借地権付き物件は流動性が低い上、出口戦略が難しいです。流動性が低い原因としては、借主が限られてしまうことが挙げられます。先程も述べた通り、不動産ローンの融資が受けにくいため、資金を調達できる借主に限定してしまうのです。

また、売却の際など、さまざまなシーンで地主の承諾が必要になるのも原因の1つです。地主に買取をしてもらう方法もありますが、買取をしてもらえるか、いくらでの買取になるかは交渉によって決まります。これらが、流動性が低くなる理由として挙げられるのです。

売却や増改築には地主の承諾が必要になる

先程も述べた通り、売却や増改築を行う際には地主の承諾を受ける必要があります。そのため、地主が承諾をしてくれないと、売却や増改築を進められないのです。中には、承諾料の支払いが必要になるケースもあります。こういった承諾料についても頭に入れておかないと、売却などを行うときに後悔する可能性も考えられるでしょう。

地主に地代を支払わなければいけない

借地権付き物件は、毎月地主に地代を支払わなければいけません。地代は土地を借りている分の費用で、部屋を借りる際の家賃のようなものと考えると分かりやすいでしょう。

地代は土地の更地価格の年6%ほどが目安ですが、契約内容によって上下するので、契約前に確認しておきましょう。また、契約更新の際には更新料が発生する場合もあります。更新料は土地の更地価格の年5〜10%が相場ですが、こちらも契約内容によって変わるので注意してください。

借地権の物件を購入する際の注意点

借地権付き物件を購入する際の主な注意点としては、下記の3つが挙げられます。

1. 流動性のリスクを理解しておく
2. 地代なども含めた収支のバランスを計算しておく
3. 契約書の内容をしっかりと確認しておく

借地権付き物件は流動性が低いため、物件を手放すタイミングなどをあらかじめ検討しておきましょう。流動性のリスクを把握しないまま購入してしまうと、売却をするときに損をする可能性が高いです。

また、長期間土地を利用することになるので、地代なども含めた収支をシミュレーションしておきましょう。税金が安いのはメリットですが、借地付き物件でしかかからない費用などもあるので、事前に調べておくと安心です。

契約書に譲渡承諾料や地代、更新料などが記載されているため、相場と比較しながら内容を確認するようにしてください。

借地権付き物件は事前にメリットとデメリットを把握する

今回は、不動産投資における借地権について解説しました。借地権は、地代を支払って土地の持ち主から土地を借りる権利のことで、土地を買う必要がないので少ない費用で不動産投資ができるのがメリットです。

しかし、売却をする際に地主の許可が必要になるといったデメリットもあるので、借地権付き物件で不動産投資をする際は、しっかりとメリットデメリットを把握した上で行うようにしましょう。
借地権付き物件での不動産投資をお考えの方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。

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