マンション投資を仕組みから分かりやすく解説｜種類や始め方は？

マンション投資に興味があるけど、「そもそもどのような仕組みで収益を得るのか分からない」「どうやって始めれば良いのか知りたい」という人は多いのではないでしょうか。

そんな方のために今回は、そもそもマンション投資とは何か、仕組みや種類などを詳しく解説していきます。マンション投資の始め方や費用も合わせて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資の仕組みとは

マンション投資で収益を得る仕組みとしては、主に下記の2つに分けられます。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

それぞれで運用の仕方なども大きく変わるため、仕組みや特徴を詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、保有している資産を運用して得られる利益のことを意味します。投資全般で用いられる言葉ですが、マンション投資におけるインカムゲインは、主に家賃収入です。マンションを購入してオーナーとなり、部屋を貸し出すことで定期的に家賃収入が得られます。

短期で高額な利益を得るのは難しいものの、長期に渡って比較的安定した利益を得られるのが特徴です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有している資産を売却して得る利益のことです。不動産投資では、物件などを売却した場合の利益を意味します。マンションを購入時よりも高い金額で売却をすれば、その差額分が利益になるのです。

バブル期などの地価上昇が続いていた時期に特に多かった投資方法で、ハイリターンを狙えるのが大きな特徴です。ただし、不動産価格の下落によるリスクも存在するため、場合によっては大損する可能性もあります。

マンション投資における収益の種類

基本的にはインカムゲインでマンション投資を行い、キャピタルゲインで出口戦略を目指すという人も少なくありません。キャピタルゲインの現状について知りたい、ハイリターンを狙うポイントを知りたいという方は、下記記事をご参照ください。

マンション投資の種類

不動産投資にはいくつかの種類がありますが、マンション投資で押さえておきたいのは下記の2つです。

• 区分投資
• 一棟投資

この2つの種類はそれぞれメリットデメリットが異なり、どちらを選ぶかによって投資の仕方も変えていく必要があります。ここでは、各種類の特徴やメリットデメリットを説明していきます。

区分投資

区分投資とは、マンションを部屋単位で購入して行う投資のことです。棟全体より部屋単位で購入するほうが費用が安く済むので、投資の初期コストを抑えられるメリットがあります。マンション投資のビギナー向けの種類ともいえるでしょう。

一棟投資

一棟投資とは、マンションを丸ごと一棟購入して行う投資のことです。初期費用は区分投資より高めであるものの、得られる運用益や売却益が大きくなりやすいのがメリットとなっています。

マンション投資のメリット

マンション投資に興味がある人は、マンション投資で得られるメリットについて気になりますよね。ここではマンション投資の具体的なメリットを紹介します。マンション投資では、主に下記の3つのメリットが期待できます。

1. 節税効果が得られる
2. 私的年金になる
3. 保険の代わりになる

それぞれ見ていきましょう。

節税効果が得られる

マンション投資は、節税効果が得られる可能性があります。例えば、家賃収入などの不動産投資によって得た収入には所得税が課されます。この所得税は、投資にかかった経費の計上などを行うことにより、課税の対象になる所得額を圧縮して、税金の額を低くすることが可能です。

ただし、節税を目的としたマンション投資はあまりおすすめできません。理由としては、マンション投資によって新たに発生する税金もあるからです。マンションを購入すれば不動産取得税がかかり、固定資産税も継続的に発生します。

私的年金になる

不動産投資は、上手に運用すれば働かなくても収入が得られます。自分が年を取って仕事で定年を迎えた後、マンション投資から家賃収入などを得られれば、年金のような存在になるでしょう。

保険の代わりになる

不動産投資でローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入する必要があります。これにより、もしも自分が亡くなってしまったときに、団体信用生命保険で不動産の残債がなくなります。つまり、遺族にローンがなくなったマンションをそのまま残せるということです。

マンション投資のデメリット・リスク

ここまで挙げたように、マンション投資にはさまざまなメリットがありますが、メリットばかりに注目するのは危険です。リスクを想定しておかないと、致命的な失敗を招いてしまう可能性もあります。ここからは、マンション投資のデメリットやリスクを見ていきましょう。

1. 空室リスクがある
2. 収益性が低下する可能性がある
3. 金利上昇も考えられる

マンション投資を行う際は、デメリットやリスクについてもしっかりと把握しておくようにしましょう。

空室リスクがある

マンション投資のデメリットとして代表的なものに、空室リスクが挙げられます。マンション投資は、マンションを購入さえすれば自動的にうまくいくわけではありません。家賃収入を得るためには、マンションに入居してくれる人が必要です。

しかし、入居者は順調に見つかるとは限らず、長期的に空室状態が続くこともありえます。空室からは何の収入も得られないため、空室が多くなるほど、空室の期間が長くなるほど利益も伸びません。空室リスクを想定して、空室にならないよう入居希望が集まりやすい不動産を選ぶなどの工夫が重要です。

収益性が低下する可能性がある

マンション投資の収益性は、常に一定であるとは限りません。さまざまな要因で収益性が低下する可能性もあります。例えば、「建物の老朽化や立地環境の変化によって入居者がなかなか集まらず、家賃を下げて募集をかけなければいけない」ということもあるかもしれません。家賃が下落すると、その分利益も減ります。

また、築年数が経って修繕が多くなると、修繕費用がかさんで出費が多くなり、収益が減る可能性も考えられるでしょう。さらに、災害・事故など不測の事態によって建物がダメージを受けるリスクも少なくありません。収益性が低下する要因一つ一つを具体的にイメージし、対処法を考えておきましょう。

金利上昇も考えられる

マンションをローンで購入する場合、ローンの元金の他、利息もプラスで返済しなければいけません。この利息は、社会の状況などにより変動する可能性があります。そのため、ローンを組んだ時点での金利が継続的に適用されるわけではなく、上がったり下がったりするのです。

下がる分にはお得ですが、上がると余計に支払う必要があります。情勢によっては、上がったままなかなか下がらないという状況もないとはいえません。このような金利の変動も念頭に置いておくことが大切です。

マンション投資における金利については、下記記事をご参照ください。

マンション投資を始める方法

マンション投資を始めるためには、まず自分で具体的なイメージを固めることが大切です。投資の目標はどのくらいにするかを決める、不動産投資に関する基本的な知識を勉強する、希望のエリアを決め情報収集するなどの準備からスタートします。

ある程度マンション投資についてビジョンが持てたら、マンション購入の準備です。不動産業者を探し、マンション投資について相談しましょう。

気になる物件があれば現地確認なども行いながら検討し、購入したい物件が決まったら、買付申込やローン申込、売買契約などの手続きを行います。購入手続きが完了したら、物件の引き渡しです。物件を取得した後は、自分で、もしくは不動産業者に依頼して物件の管理・運用を行います。これがマンション投資を始める際の一般的な流れです。

マンション投資の始め方からご相談ください！

マンション投資で収益を得る仕組みは主に、家賃収入を得るインカムゲインと、不動産の売却で利益を得るキャピタルゲインの2つです。マンション投資には大きなメリットもあれば、デメリットやリスクもあります。マンション投資の成功を目指すなら、良い面も悪い面も合わせて理解しておくことが大切です。

投資初心者がいきなり自分だけでマンション投資を行うのは難しいので、信頼できる不動産会社に相談をしながら行うと良いでしょう。

アデプトマネジメントは、大阪を拠点に全国で事業を展開している不動産会社です。不動産の買取・売却・管理・コンサルティングと、幅広い業務の実績を持っており、ノウハウも豊富にあります。このノウハウを活かしたアドバイスなども行っておりますので、マンション投資を検討している方は、ぜひお問い合わせフォームからご相談ください。

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