不動産売買

アデプトマネジメントの高額査定

アデプトマネジメントは一般的な不動産の仲介業務はもちろん、不動産買取の実績も豊富。特に収益型不動産についてのご質問はぜひ、京阪神の取引き実績が豊富なアデプトマネジメントまでお問い合わせください。

「節税にならない…」「月々の収支が悪い…」「査定額が低くて手放せない…」など、些細な疑問でも構いません。

アデプトマネジメントでは、投資家、金融機関や物件金利の賃貸不動産業者との強いネットワークを活用して集めた情報を基に、オーナー様それぞれの悩みに対してベストな解決案をご提案いたします。もちろん、その他不動産買取に関するご質問もお待ちしております。

「2次査定」とは、高額買取を実現するために工夫を凝らしたアデプト独自の査定システムです。

アデプトの2次査定とは？

 
一般的な不動産買取では、1次査定で提示された金額に納得できれば契約が成立します。多少の金額交渉はできるものの、査定額が大幅にアップすることはないでしょう。

アデプトマネジメントでは、1次査定で速やかに買取金額を提示させていただきます。さらに、弊社はお客様のご希望を最大限に反映するために、独自の2次査定を設けております。

ご依頼をいただければ、2次査定の時点で物件の買主を直接お探しして、1次査定よりも高額な査定額を提示させていただくことも可能です。

アデプトには、投資家様だけでなく、自宅や社宅用として購入したいお客様のネットワークがございます。そのため、高額売却を斡旋することができるのです。

不動産買取をご検討中の方は、ぜひアデプトならではの2次査定を活用して、「他社との違い」を実感してください。

不動産買取の売却価格にお悩みなら

「不動産買取は便利で魅力的だけど、売却価格がやはり気になる……」という方もいらっしゃるでしょう。

そんな方に、最適なのがアデプトマネジメント独自の不動産買取です。

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そもそも不動産買取とは？

「不動産買取」とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。つまり、不動産買取では、買主がその物件に住みたい個人ではなく「不動産会社」になります。

不動産会社には、そもそも買取に対応していない会社から買取専門の業者までさまざまなタイプがあります。不動産買取に強みのある会社を選べば、最小限の手間と時間をかけるだけで、不動産の売却を速やかに行うことができるでしょう。

仲介と買取の違いは？

不動産売買で最も馴染みのある方法は「仲介」です。
まずは「仲介」と「買取」の違いを押さえておきましょう。

両者の主な違いを表にすると以下の通りです。

比較項目	仲介	買取
買主	個人（または法人）	不動産会社
売却価格	市場相場程度	相場より低め
売却にかかる期間	比較的長期間	比較的短期間
手数料	仲介手数料が必要	手数料不要
内見対応	必要	不要
契約不適合責任	問われる可能性あり	なし

「仲介」型の不動産売却では、買主はその物件に住みたい、あるいは投資したい個人（または法人）になります。不動産会社はあくまでも、売主と買主の仲介をして仲介手数料を得るだけです。一方、「不動産買取」の買主は、不動産会社になります。この点がまず両者の大きな違いです。

「仲介」の場合は、エリアや築年数、広さ・間取りといった条件によっても違いますが、概ね市場の相場価格で売却できる傾向にあります。ただし、買主が決まるまである程度時間がかかるのが特徴です。「不動産買取」の場合は、売却額が市場相場の60%～80%になることが多いでしょう。その分、比較的短期間で売却できる点が魅力です。

「仲介」を利用すると、不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。ちなみに、仲介手数料は「売却額の3%＋6万円＋消費税（※売却額が400万円以上の場合）」が基本です。一方、「不動産買取」では手数料がかかりません。

以上を踏まえると下記を目安にすると良いでしょう。

「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきか迷ったら、ひとまずは不動産買取や仲介の実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産買取の種類

一般的な仲介という方法ではなく、買取に興味が湧いた方もいるはずです。
不動産買取について、もう少し掘り下げてご紹介します。

不動産買取には「即時買取」と「買取保証」という2種類の方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを比較していきましょう。

即時買取

「即時買取」とは、最初から「買取」を選択して売却交渉を進める方法です。
経験豊富で資金力もある不動産会社が買主なので、双方の希望さえマッチすれば、すぐにでも契約が成立し、1週間前後で決済まで済ませることもできます。

即時買取なら、仲介よりも圧倒的に早く現金化でき、余計な手間もかからないのがメリットです。その分、市場相場より安く売ることになるのがデメリットといえます。

「とにかく売却を速やかに完了したい」方には、即時買取が最適です。

買取保証

「買取保証」とは、とりあえず「仲介」の契約からスタートして、一定期間経っても買主が決まらない場合に「買取」に切り替える方法です。つまり、買取保証は、仲介と買取の良いとこ取りをした仕組みといえるでしょう。

買取保証のメリットは、早急に購入希望者が見つかれば高額売却できる点、それが無理でもある程度短期間で売却を完了できる点です。
デメリットは、仲介の契約期間内に買主が決まらない場合は、買取に移行するため売却額が下がってしまうことです。

「できるだけ高値で売却したいけど、あまり長期化しても困る」といった方には、買取保証がぴったりです。

不動産買取のメリット

続いては、不動産買取で失敗しないために、メリット・デメリットをチェックしていきましょう。まず、不動産買取の「メリット」は以下の通りです。

個々のメリットについて、ポイントを解説していきます。

素早く現金化できる

不動産買取の大きなメリットは「素早く現金化できる」点です。

不動産買取は、知識や経験が豊富な不動産会社が取引の相手になります。
購入の決断が早いため、双方の希望が合致すれば、比較的短期間で売却できるでしょう。
急な転勤や諸事情から、できるだけ早く売却したい方には、不動産買取が向いています。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない

不動産買取は「契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない」点もメリットです。

買取の場合は、不動産を専門的に扱う業者が買主なので、事前に物件の状態をしっかり確認してから契約に至ります。そのため、契約不適合責任を問われる心配がありません。

一方、仲介の場合は、物件に関するマイナスポイント（シロアリ、アスベスト、事故など）を明記していないと、購入後に損害賠償を請求されたり、契約破棄されたりする可能性があります。

不動産買取を利用すれば、無用なトラブルに巻き込まれるリスクが回避できるでしょう。

広告や内見が不要

不動産買取では「広告や内見が不要」なところもメリットといえます。

仲介型の売買では、不動産会社と仲介（媒介）契約を結び、広告活動をして購入希望者を募ります。さらに、希望者の内見に対応しなければならず、意外と気苦労があるものです。

不動産売買なら、上記のような手間も時間もかからないのがベネフィットといえるでしょう。

仲介手数料が不要

不動産買取は「手数料が不要」な点もメリットの一つです。

買取は仲介よりも売却額が低くなる傾向にありますが、手数料がかからない分はプラスになります。ただ、仲介手数料を差し引いても、やはり仲介のほうが高額売却できるはずです。

「少しでも高く売りたい」「売却を急がない」「手間隙を惜しまない」といった方は、仲介を利用するほうが良いでしょう。

逆に「売却額には必ずしもこだわらない」「早く売りたい」「余計な手間を省きたい」方には、不動産買取がおすすめです。

近所に知られず売却できる

不動産買取を利用すれば、「近所に知られず売却できる」のもメリットです。

仲介の場合は、新聞の折り込みチラシなどから、自宅を売りに出したことを知られる可能性があります。同じく、内見が度々あれば、売却を予定していることがご近所に知れるでしょう。

その点、不動産買取は、余計な気苦労が要らないから便利です。

不動産買取のデメリット

不動産買取には多くのメリットがありますが、デメリットがない訳ではありません。不動産買取の最大の「デメリット」は、売却額が安くなる点です。

物件を買い取る不動産会社は、購入後にリフォームやリノベーションして売り出すことを想定しています。その分の費用や収益性を見込んで購入するため、売却額は相場よりも20%～40%ほど安くなってしまいます。

市場相場の7割前後の売却額でも構わないから、素早くストレスフリーで売却したい方は、不動産買取を選ぶと良いでしょう。

不動産買取はこんなケースにおすすめ

上記のようなメリット・デメリットを考慮すると、不動産買取は特に次のようなケースに適しています。

それぞれのケースについて、詳しくご紹介しましょう。

急な転勤や住み替えが必要な場合

職業がら、あるいは諸事情により、急な転勤や住み替えが必要となる場合もあるはずです。特に転居の予定が差し迫っている方には、売却まで数か月かかるかもしれない仲介は向かないでしょう。
一方、不動産買取なら、順調に運べば1週間前後で決済が済んでしまうこともあります。

「引越しの準備だけでも忙しいのに、内見にも対応しなければならず、いつ売れるかも分からない……」

不動産買取は、上記のような悩みとは無縁なので魅力的といえるでしょう。

仲介で買主が見つからない場合

不動産買取は、仲介で買主が見つからない場合にもおすすめです。

そもそも仲介契約には、期限が3か月の「専属（または専属専任）契約」と無期限の「一般契約」があります。それぞれ事情が異なりますが、一般契約の場合は、一社が物件を独占できる訳ではないので、不動産会社は販売促進に力を入れてくれるとは限りません。その結果、なかなか買主が見つからないこともあるでしょう。

特に、新耐震基準を満たしていないマンション、築年数が古くリフォームが必要な戸建て、事故やトラブルがあった物件は、購入希望者が少ない傾向にあります。数か月経っても買主が決まらない場合は、仲介ではなく、不動産買取に切り替えるのも一つの方法です。

不動産売却・買取もできない物件とは？

物件によっては、残念ながら「仲介」や「買取」を利用した売却ができないケースがあり得ます。例えば、住宅ローンを長期間滞納している場合などです。

一般的には住宅ローンを6か月以上滞納すると、残債務の一括返済を要求されます。速やかに一括返済できない場合は、「任意売却」または「競売」を選択するのが通例です。次は、この点を掘り下げていきましょう。

任意売却とは？

「任意売却」とは、「住宅ローンを6か月以上滞納している」場合、あるいはその他の借金を払いきれずに「自宅を差し押さえられてしまった」場合などに選択可能な売却方法です。

任意売却は、仕組みとしては仲介とそれほど違いがありません。競売物件のように情報が公表されることはなく、売却額も競売より高めです。自宅が競売にかけられる事態を避けるためには、早めに任意売却を決断するのが得策といえるでしょう。

競売との違い

「競売（または公売）」とは、住宅ローンの長期滞納、または税金の滞納などから自宅を差し押えられ、強制的に売却されてしまうことです。

「任意売却」は、債権者と「合意の上」で、ご自身の希望を反映しながら売却を進められます。それに対して「競売」は、所有者の同意がなくても「一方的」に行われる法的措置です。
上記のポイントが両者の決定的な違いといえます。

その他にも売却額や費用など、任意売却と競売にはさまざまな違いがあります。以下、両者を比較しながら任意売却のメリット・デメリットをチェックしていきましょう。

任意売却のメリット

任意売却の「メリット」は以下のような点です。

各メリットについて詳しく見ていきましょう。

競売よりも高く売却できる

任意売却は「競売よりも高く売却できる」点が最大のメリットです。

任意売却と仲介の売買方法は基本的には変わりません。つまり、任意売却を選択すれば、市場相場に近い売却額も期待できることになります。一方、競売にかけられた場合の売却額は市場相場の50%～70%程度といわれています。

競売の場合は任意売却の6割前後まで売却額が下がります。この差を考えると、ローンや税金の支払いが難しい方は、早めに任意売却の決断をするのがおすすめです。

費用がかからない

競売にかけられてしまうと、自宅を安値で落札されるだけでなく、競売費用や諸経費を余計に負担しなければなりません。

任意売却の場合は、債権者との交渉次第ですが、売却を請け負う不動産会社への仲介手数料や諸経費を売却額の中から支払うことが認められます。そのため、任意売却なら経費を自費で用意する心配が要らないのがメリットです。

ローンの残債を分割返済できる

任意売却とは、そもそも売却額を全て返済にあてても債務が残る場合に、債権者と相談し、承諾を得て進める売却方法です。

逆にいうと、金融機関や債権回収業者との合意さえ得られれば、売却後の残債を無理なく分割返済することができます。競売を選択した場合は、ローンの組み直しができずに自己破産ということにもなりかねません。

売却後の資金繰りが楽になる点も任意売却のメリットといえるでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却の「デメリット」としては、以下の点が考えられます。

任意売却を選択する際には、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

売却額のほとんどがローン返済にあてられる

任意売却は、売却額だけではローンを完済できそうもない場合に選択する方法です。そのため、売却額はほぼ全てローンの返済にあてなければなりません。自由に使えるお金が残るケースは、ほとんどないでしょう。ただ、競売と比べれば高値で売却できるので、任意売却のほうが債務を確実に減らせるはずです。

必ず競売を避けられるわけではない

任意売却を選択しても、必ず競売が避けられる訳ではありません。例えば、なかなか買主が見つからない場合、結果的に競売にかけられてしまうケースも有り得ます。

任意売却を速やかに完了させるためには、所有者の積極的な姿勢（内見時など）と不動産会社の協力が欠かせません。任意売却の成功を左右するのは、債権者との交渉を取り持つことができる不動産会社のサポート力です。

不利な条件で売却される可能性もある

同様に、一定期間が過ぎても任意売却が成立しない場合、希望条件を引き下げて売却せざるを得ないことがあります。

以上のようなデメリットを最小限に抑えて、メリットを最大限に享受するためには、任意売却の経験や実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最も重要です。

任意売却もアデプトにお任せください！

今回は、何かとメリットが豊富な「不動産買取」、知らないと損をする「任意売却」について、仲介や競売との比較も交えつつご紹介してきました。

アデプトマネジメントは「仲介」「買取」「任意売却」いずれにも対応できます。アデプトマネジメントは、司法書士や税理士、弁護士、土地家屋調査士、FPといったプロの視点を活かしたトータルなご提案を得意としております。

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