投資用マンションの利回りの最低ラインは10%?計算方法や相場まとめ

不動産投資に不慣れな方は「利回りが高ければ収益性も高い」と考えがちです。
しかし、その考えは必ずしも正しいとはいえません。

なぜなら、利回りには様々な種類があり、空室状況や諸経費などを考慮ぜずに、大まかな目安として利用されているケースもあるからです。
さらに、表面的な利回りは高いけれど後々出費がかさむ、あるいは売却に困るといったリスクを伴う物件も少なくありません。

この記事では、投資用マンションの利回りの種類や計算方法から、平均相場、注意点まで一通り解説しています。

投資用マンションの利回りを正しく理解して、投資の収益性を最大限に高めたい方は、ぜひ参考にしてください。

投資用マンションの利回りの計算方法

不動産投資における「利回り」とは、投資資金に対する年間(1年単位)の収益性を知るための数値です。
ただし、投資用マンションの利回りの計算方法は複数あるので、混同しないように注意しましょう。

利回りの主な計算方法は以下の3種類です。

  • 想定利回り
  • 表面利回り(グロス利回り)
  • 実質利回り(ネット利回り)

まずは、それぞれの特徴や計算方法を正しく理解しておきましょう。

想定利回り

「想定利回り」とは、「満室の状態」を想定した収益性の計算方法です。
想定利回りの計算式は、以下の通りになります。

「想定利回り(%)」=「年間の総収入(満室状態)」÷「物件購入費」×100

想定利回りは、あくまでも満室という仮定のもとで計算した数値です。
実際には、空室状況を考慮しないと正確な利回りは把握できません。

ちなみに、現時点の空室状況を反映した利回りは「現行利回り」と言います。

現行利回りの計算式は以下の通りです。

「現行利回り(%)」=「年間の総収入(実際の収入)」÷「物件購入費」×100

投資用マンションを選ぶ場合、個々の物件の空室リスクまで逐一調べ上げるのは大変な作業です。
そのため、満室状態(空室率0%)で算出された「想定利回り」を物件選びの目安にするのは合理的と言えます。
ただし、ある程度物件を絞り込んだ後は、空室状況を反映した「現行利回り」で比較検討すべきでしょう。

表面利回り(グロス利回り)

「表面利回り(グロス利回り)」とは、投資物件から得られる「収入」だけを考慮して、収益性を計算する方法です。
「支出」は計算に入れないため、実際の利回りは、表面利回りの数値よりも低くなる点に注意しましょう。
表面利回りの計算式は以下の通りです。

「表面利回り(%)」=「年間の総収入」÷「物件購入費」×100

なお、広告媒体に掲載されている数値は、主に「想定利回り(満室状態)」で算出された「表面利回り」になります。
表面利回りの場合は、空室分の収入減や諸経費のマイナスが考慮されていません。
広告に掲載されている利回りの数値は、実際よりも高いことがほとんどなので、あくまでも目安と捉えておきましょう。

実質利回り(ネット利回り)

「実質利回り(ネット利回り)」とは、投資物件から得られる「収入」だけでなく、維持管理費や税金などの「支出」も考慮した収益性の計算方法です。
文字通り実質的な利回りと言えるでしょう。
実質利回りの計算式は以下の通りです。

「実質利回り(%)」=「年間の総収入-諸経費」÷「物件購入費+購入時の経費」×100

ちなみに、「表面利回り」と「実質利回り」のそれぞれに、「想定利回り」と「現行利回り」があります。
つまり、合計4種類の利回りがあることになります。

上記のうち、最も現状を反映しているのは「現行利回り(空室考慮)」で算出した「実質利回り(諸経費考慮)」です。
最終的に投資すべき物件を決定する際には、できる限り現実に即した利回りの数値を用いて検討しましょう。

表面利回りの平均相場は?

続いては、広告媒体などに掲載されることも多い「表面利回り」の平均相場を押さえておきましょう。
相場の傾向をつかんでおくと、投資用マンションを選ぶ際に、何かと有益なはずです。

はじめに、投資種類別の利回り相場をご紹介します。
全国的な平均相場は以下の通りです。

  • 1ルーム投資…約3%〜7%
  • アパート/マンション1棟投資…約6%〜9%
  • 戸建て投資…約8%〜15%

一般的には、購入費用が高価な新築物件よりも、比較的安価な中古物件のほうが利回りは高くなる傾向にあります。

次は「1ルーム投資」に的を絞って、表面利回りの相場を詳しくチェックしていきましょう。

都内駅近の投資用マンションの場合

まずは、投資用マンション(1ルーム)の利回りの全国平均と「都内」における相場を見ていきましょう。

築年数ごとの平均利回りは以下の表の通りです。

エリア

新築

築20年以内

築20年以上

全国平均

5.0%

5.5%

8.9%

東京23区内

4.5%

5.0%

6.7%

東京23区外

4.7%

5.3%

9.3%

「東京23区内」の利回り相場が全国平均や23区外の相場よりも若干低いのは、建物そのものの購入費用が高いことが主な理由です。

築年数別の傾向を見ると、新築〜築20年以内の物件に関しては、利回りにそれほど大きな差はありません。
一方、築20年以上の中古マンションの場合は、利回りにやや開きがあり、全体として高めな傾向にあります。

ただし、利回りの高さだけを基準にして物件を決めることは危険です。

築20年以上ともなると、耐震基準やセキュリティ、ローンの組みやすさなど、様々な面で条件が不利になってきます。
利回り以外のポイントも十分考慮して、投資すべき物件を選びましょう。

地方の投資用マンションの場合

続いては、地方主要都市における投資用マンション(1ルーム)の利回り相場を見てみましょう。

築年数ごとの相場は以下の表の通りです。

エリア

新築

築20年以内

築20年以上

札幌市

5.7%

6.5%

12.6%

仙台市

4.4%

6.4%

11.7%

埼玉県都市部

5.0%

5.5%

9.6%

千葉県都市部

5.6%

6.1%

11.3%

名古屋市

5.1%

5.7%

10.7%

京都市

4.9%

5.3%

8.5%

大阪市

5.1%

5.8%

7.8%

福岡市

5.3%

6.1%

9.3%

新築〜築20年以内の物件では、利回り相場にそれほど大きな地域差は見られません。
全国的に概ね4%〜7%の範囲内に収まっているといえるでしょう。

新築マンションの利回りが低めなのは、物件価格が高いことが主な要因です。

一方、中古マンションの利回りが全国的に高めなのは、物件そのものの価格が低いためだと考えられます。
ただし、中古物件のほうが収益性が高いとは限らないので注意しましょう。

築20年以上の物件の場合は、利回り相場に地域ごとのばらつきが見られます。
築20年以上の物件は、利回りが高いとしても、後々改修費用が嵩む、空室が発生しやすいといった特有のリスクが伴います。
地方の物件に投資する場合も、利回りの高さだけに目を奪われることなく、諸条件を勘案して慎重に検討しましょう。

理想的な利回りは何%?最低ライン10%は本当?

不動産投資の情報サイトなどで「投資用マンションの利回りの最低ラインは10%」といった文言を目にすることがありますが、実際のところはどうなのでしょうか?
次は「投資用マンションの理想的な利回り」についてご紹介します。

結論から言うと「投資用マンションの利回りの理想は◯%〜」といった一律の答えはありません。
なぜなら、物件選びの際には「利回り」だけでなく「空室リスク」や「立地条件」といったその他の要素も十分に考慮する必要があるからです。
利回りはあくまでも判断基準の一つにすぎないことを念頭に入れておきましょう。

収益化が期待できる利回りの理想は、物件の「種類」や「規模」、「築年数」などによっても違ってきます。

都心部の区分マンション(1ルーム)投資に限って言うと、「表面利回り」の最低ラインは、以下のような数字だと言われています。

  • 築年数20年以内の物件…5.5%程度
  • 築年数20年以上の物件…7〜8%程度

「実質利回り」で検討する場合は、上記の数値に「1%程度」プラスしたさらに厳しいラインを基準にすると良いでしょう。

上記の表の通り、東京23区内における新築〜築20年以内の物件の平均利回りは「4.5%〜5.0%」です。
「表面利回り5.5%(実質利回り6.5%)」以上という条件を満たしている投資用マンションは、それほど多くありません。
収益化の最低ラインは厳しいことを認識しておきましょう。

地方物件は都心よりも利回り相場が高い傾向にあります。
しかし、その分空室リスクも高いため、投資用マンションに向いているとは限りません。

実質利回りの計算や空室リスクの把握は、不動産投資の初心者の方には難しい面があります。
さらに、1ルーム投資の場合とアパート1棟や戸建て投資の場合とでは、利回りの最低ラインが大きく異なります。
判断に迷ったら、投資用マンションの取り扱い実績と経験が豊富なプロに相談してみることをおすすめします。

利回りの計算に必要な不動産投資の年間支出の内容

広告や情報サイトに掲載されている数字は、「収入」だけを考慮した「表面利回り」がほとんどです。
投資すべき物件を選ぶ際には、「支出」まで含めた「実質利回り」で考える必要があります。

実質利回りの正確な計算の仕方を改めて確認しておきましょう。

すでにご紹介しましたが、実質利回りの計算式は以下の通りです。

「実質利回り(%)」=「年間の総収入-諸経費」÷「物件購入費+購入時の経費」×100

上記の「諸経費」の部分には、以下のようなものが含まれます。

  • 固定資産税
  • 修繕積立金
  • 火災/地震保険料
  • 水道光熱費
  • 管理費/修繕費
  • 業務委託料
  • リフォーム費用

諸経費は、毎年かかる固定資産税や都市計画税、修繕積立金、保険料といったランキングコストにあたります。

その他にも、共用部の水道光熱費やクリーニング代、集金業務の委託料、管理費、修繕費など様々な経費がかかります。
さらに、中古物件や旧耐震基準の物件はリフォーム費用が必要になるケースもあります。

「購入時の経費」には、以下のようなものが含まれます。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 火災/地震保険料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税

物件購入時には、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う登記費用などを用意しなければなりません。
税金や保険料も必要となるので注意しましょう。

参考までに物件価格が2,000万円の場合で「表面利回り」と「実質利回り」を計算してみましょう。

年間の「家賃収入」が120万円、「諸経費」が20万円、「購入時の経費」が100万円という条件で試算してみます。

「表面利回り」=120万÷2,000万×100=6.0%

「実質利回り」=(120万-20万)÷(2,000万+100万)=約4.76%

上記のケースで言うと、広告媒体で6.0%とうたわれている物件でも、実質的な利回りは4.8%前後になることが分かります。
物件選びの最終段階では、より正確な実質利回りを用いて比較検討しましょう。

投資用マンションの利回りシミュレーション

投資用マンションを購入する際には、自己資金の金額やローンの返済額も含めて収支プランをシュミレーションしておく必要があります。
ローンを組んだ場合は、月々の返済額が諸経費にプラスされるため、実質的な利回りは格段に下がります。
自己資金が多ければ多いほど、さらに短期間で返済すればするほど、ローンの利息部分の総額を減らせるので有利です。

物件の「購入価格」が2,500万円、「購入時の経費」が120万円、年間の「家賃収入」が150万円、「諸経費」が20万円の場合で試算してみましょう。

(a)自己資金のみで購入した場合

「実質利回り」=(150万-20万)÷(2,500万+120万)×100=約5.0%

(b)自己資金500万円、2120万円のローン(年利3.0%・30年返済)を組んだ場合

ローンの返済額は月々89,381円(年額約107万円)になるので、

「実質利回り」=(150万-20万-107万)÷(2,500万+120万)×100=約0.88%

(c)自己資金1,500万円、1120万円のローン(年利3.0%・15年返済)を組んだ場合

ローンの返済額は月々77,346円(年額約93万円)になるので、

「実質利回り」=(150万-20万-93万)÷(2,500万+120万)×100=約1.4%

なお、(b)と(c)の数値はローン返済期間中の実質利回りです。

ローン完済後は、ともに(a)と同じ約5.0%の利回りになります。

シミュレーションからも分かる通り、自己資金が多いほうが早期にローンの返済を終えて、収支を良好な状態に保てるのでやはり有利です。
ただし、不動産投資ローンはレバレッジが効くので、自己資金は少額からでも投資できます。
自己資金は万一の時のために手元に残しておくことも一つの方法です。

投資用マンションを比較検討する際には、購入時の経費や年間の諸経費(ランニングコスト)、ローンの返済額を計上して、実際に上記のような利回りのシュミレーションを行いましょう。

投資用マンションの利回りに関する注意点

ここでもう一度、投資用マンションの利回りに関する注意点をおさらいしておきます。

注意すべきポイントは以下のようなところです。

  • 実質利回りで選ぶ
  • 空室状態を確認する
  • 利回りが高い物件はリスクをチェックする

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

実質利回りで選ぶ

投資用マンションの情報サイトなどに掲載されている「表面利回り」は、大まかな目安として利用するのに便利な指標です。
ただし、ある程度物件を絞り込んでからは、支出面も考慮した「実質利回り」で比較検討することが重要になってきます。
諸経費を含めて実質利回りを算出し、収益性のシミュレーションを行った上で、投資すべき物件を選択しましょう。

現状の空室状態を確認する

中古物件の場合、「想定利回り(満室状態)」で計算した数値が非常に高いことが多々あります。
物件価格が安いため、結果的に利回りが高くなるからです。
ところが、いざ購入してみると、古いマンションやアパートは空室がなかなか埋まらず、「現行利回り」が低くなるケースも少なくありません。

利回りの高さだけで物件を選ぶと、上記のような失敗もあり得ます。
投資用マンションを比較検討する際には、空室リスクもしっかり確認しておきましょう。

利回りが高い物件はリスクを要チェック

利回りが高い物件は何らかのリスクやデメリットを伴うことがあります。

利回りが高くても慎重に選ぶべき注意物件は以下のようなものです。

  • 中古(築古)
  • 旧耐震基準
  • 管理状態が悪い
  • 管理費/修繕積立金が高い
  • 借地権物件
  • 売却が想定できない

築年数が極端に古い物件は、空室が埋まらなかったり、修繕やリフォームの費用が嵩んだりするため、先々利回りが悪化する可能性が高いでしょう。
同様に、旧耐震基準の(1981年6月以前に建てられた)物件も、入居希望者が見つからない、大規模な改修が必要になる、融資が受けにくいといったデメリットがあります。

区分マンションの場合は管理状態が悪い物件も避けるべきです。
ほぼ同じ築年数や立地、広さ・間取りの中古マンションでも、管理状態の良し悪しで見た目の印象は大きく違ってきます。
管理状態が悪い物件は空室リスクが高まるので注意しましょう。

管理費や修繕積立金は、意外と嵩む経費なので、相場より高すぎる物件も気をつけたいところです。
物件選びの際には、こういった経費の部分もしっかりチェックしておきましょう。

借地権物件とは、借地に建てられた物件です。
建物自体は所有できますが、土地は賃貸契約となります。
借地権物件は、売却時に土地所有者の許可を得る必要があったり、融資が受けられなかったり、売却しにくい面があります。
後々の苦労を考えると避けたほうが無難でしょう。

同様に、法律上再建築できない土地に建てられた築古アパートなど、売却が想定できない物件も投資対象から除外したほうが賢明です。

以上のように、利回りが相場より異常に高い物件は「何らかのデメリットがあるためなかなか買主が見つからず、仕方なく価格を下げた結果、利回りが高くなっている」というケースが多くなっています。くれぐれも注意しましょう。

購入後に利回りをアップさせるためのポイント

物件を購入した後に利回りを改善するための基本は以下の3点です。

  • 経費を削減する
  • 空室を減らす
  • 家賃を上げる

では、そのために何をしたら良いのでしょうか?

購入後に利回りをアップさせる具体策をご紹介します。

サブリース契約を解除する

「サブリース契約」とは、賃貸物件の維持管理を専門業者に委託するマンション経営の代行サービスです。

サブリース契約を利用すると以下のようなメリットがあります。

  • 入居希望者の募集を代行してくれる
  • 家賃の集金を代行してくれる
  • 賃料の保証制度がある

サブリース契約を利用すれば、マンション経営に関わる手間や時間を省くことができます。

さらに、入居率に関係なく一定の賃料が保証されるので、経営を安定化することができるでしょう。

サブリース契約のデメリットは、その分それなりの費用がかかる点です。

サブリース契約を解除すると経費の削減になるので、上手く経営すれば、利回りアップにつながります。
手間隙を惜しまないという方は、ご自身で投資用マンションの維持管理を行うと良いでしょう。

物件をリフォームする

利回りを改善するためには、物件のリフォームも有効です。
リフォームすれば「空室リスクの軽減」と「家賃の増額」が両立できます。

賃貸物件には、設備の流行りすたれがつきものです。

例えば、築20年以上の物件では、バス・トイレが一体化したユニットバスを取り入れた間取りが流行りましたが、現在は風呂とトイレが別々の物件のほうが人気が高い傾向にあります。
ユニットバスを風呂・トイレ別の間取りにリフォームすれば、空室率の改善や家賃の増額を実現できるでしょう。

リフォームのタイミングとしては、空室がなかなか埋まらない、家賃を下げないと入居希望者が見つからないといった場合に検討するのが適切です。

大阪の不動産マンションについてのご相談はアデプトマネジメントへ!

マンション投資には、仮に赤字経営だったとしても損益通算して節税対策になる、不動産投資ローンを組めば団体信用保険が利用できるといった利回り以外のメリットもたくさんあります。
しかし、マンション投資そのもので確実に利益を上げたい場合は、利回りを貴重な判断材料の一つとして有効活用し、収支を常に良好に保つべきでしょう。
ただし、利回りだけを基準にして物件を決めるのは非常に危険です。相場より極端に利回りが高い物件は、くれぐれも慎重に吟味しましょう。

 

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