不動産売却したときの住民税はいくら？節税するための対策

不動産を売却すると、収入は大きく増加するため、その際の税金が気になる方は多いでしょう。不動産売却時の価格にばかり注目しがちですが、税金や各種費用などの出ていくお金に目を配り、手取り額をできる限り増やすことも非常に重要です。

今回は、不動産売却に伴い住民税がいくらになるのか？節税する方法について具体的に解説します。税金の計算方法や節税対策も解説するので、ぜひ、参考にしてください。

不動産売却で発生する税金は主に「住民税」と「所得税」

不動産の売却で発生する税金は「所得税（復興特別所得税を含む）」と「住民税」の2つです。所得税と住民税は所得がある人々が日常的に支払っている税金なので、馴染みのある方も多いでしょう。

不動産売却時にも税金は発生しますが、特別な税金が新たに発生するわけではありません。所得税や住民税は個人の所得の額に応じて決まるため、不動産を売却した年度により所得税や住民税が増えると影響が出るのです。

不動産売却時の税金については「投資用マンションの売却時にかかる税金と確定申告の方法まとめ」の記事で詳しく解説しています。

そもそも住民税ってなに？

住民税は、都道府県民税と市区町村民税を合わせた税金のことを指します。会社員の場合は、毎月の給与から自動的に差し引かれる税金です。住民税の標準的な税率は10％と定められており、所得税がその年の収入に基づいて計算されるのに対し、住民税は前年の収入に基づいて計算されます。

そのため、会社を退職して収入がなくなった場合は、前年の収入に基づく住民税が課されるため、住民税だけが重くなってしまいがちです。住民税の金額は前年の所得に応じて決まることを、しっかりと理解しておきましょう。

住民税と所得税の計算方法

住民税には所得割と均等割があり、両者を足した額で税額が決定されます。所得割は課税所得に10％を掛ける簡単な計算方法で算出可能です。一方、均等割は都道府県と市町村ごとに1人当たりの金額が定められています。例えば東京都では道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円の合計5,000円になります。

また、令和6年(2024年)より森林環境税が課税され、住民税と併せて1人年額1,000円が徴収されます。一方、所得税の計算方法は、課税所得金額 × 税額ー税額控除と比較的簡単ですが、税率は所得により異なります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。そのため、不動産を売却した際にかかる税金を正しく把握するためには、譲渡所得がいくらであるか正確に把握することが重要です。

譲渡所得は単純に売却価格だけでなく、それまでにかかった取得費や売却時の費用も考慮に入れたものを指します。具体的には、譲渡価格から取得費(土地の購入費)・譲渡費用(仲介手数料など)・特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得です。

しかし、譲渡所得は以下のような状況に応じて計算が若干複雑で異なるため、しっかりと理解する必要があります。それぞれのケースの計算方法や税率を以下で具体的に解説します。

1. 不動産を購入した価格が判明しているとき
2. 不動産を購入した価格が不明なとき
3. 譲渡所得の税率は5年を超えるかどうかで異なる

不動産を購入した価格が判明しているとき

不動産を購入した価格が判明しているときは、以下のような計算式で算出できます。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 – 取得費(土地の購入費) – 譲渡費用(仲介手数料等) – 特別控除額

不動産を購入した価格が不明なとき

不動産を購入した価格が不明なときは、以下のような計算式で算出できます

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 – 取得費(譲渡価格の5%) – 譲渡費用(仲介手数料等) – 特別控除額

不動産売却の際は、購入時の20倍以上の価格で売れることは少ないため、購入した価格が不明の場合は税金が高くなってしまうことが多いです。購入時の価格がわかる書類は厳重に管理してください。

譲渡所得の税率は5年を超えるかどうかで異なる

譲渡所得は土地の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。
5年以上の場合は「長期譲渡所得」・5年以下の場合は「短期譲渡所得」と分類され、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。

譲渡所得にかかる税率

所有期間の判定は原則として売却日を基準に行われますが、売買契約日を選択することも可能な場合があります。長期譲渡所得の5年以上の判断基準は、売却した年の1月1日時点で5年以上であるかどうかとなるため注意してください。

住民税・所得税の支払いをするタイミング

所得税と住民税の支払いタイミングは決まっており、指定された期間内に支払わなければ、追加の費用が発生する恐れがあります。支払い遅延を避けるためにも、各税金の支払いスケジュールを理解し、状況に応じて事前に確認しておくことが重要です。

所得税は不動産売却をした翌年の確定申告提出期限まで

所得税は、不動産売却をした翌年の確定申告の提出期限までに支払いを行ってください。確定申告の時期は、原則売却した翌年の2月16日〜3月15日までの時期に昨年分の所得税の申告をします。ただし、2月16日・3月15日が土日祝日の場合は、次の平日で期間が設定されます。

不動産売却の確定申告については「不動産売却後の大きな壁は確定申告！確定申告の方法や書類の種類を詳しく解説」の記事をご参照ください。

住民税は徴収方式によってタイミングが異なる

住民税には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があり、納付の時期や支払いの方法も異なるため注意が必要です。

普通徴収と特別徴収は、個人の希望で自由に選択できるわけではなく、会社員などの給与所得がある人は特別徴収が原則です。なお、所得税の確定申告を行った場合は、住民税の新たな手続きを行う必要はありません。

普通徴収

住民税の普通徴収は、納税者が自ら市区町村に納税する納付方法です。申告後に送られてくる住民税の納付書を基に納税します。住民税の支払いは、所得税の支払いから少し時期が経った後になり、納付書は5月以降に送られてきます。

一般的に年4回(6月・8月・10月・翌年1月)に分けて行いますが、一括で納めることも可能です。普通徴収の対象となる人は、給与所得のない個人事業主・自営業者やフリーランスなどが該当します。
住民税は地方税のため、不明な点がある場合は住民税を管轄している自治体に問い合わせると良いでしょう。

特別徴収

住民税の特別徴収は、給与支払者が従業員の給与から住民税を差し引き、市区町村に納付する納付方法です。特別徴収は会社員の場合に適用され、住民税を給与から天引きします。特別徴収の計算は事業主が代わりに行ってくれます。納税時期を意識する必要や納税手続きを行う必要はありません。

普通徴収と特別徴収まとめ

不動産売却時に節税するための対策

せっかく不動産を売却したのであれば、利益をできる限り多くしないと勿体ないです。不動産売却の際は、以下のような節税対策があります。

• 不動産売却のタイミングを見極める
• 「3,000万円の特別控除」の特例を受ける
• 買い替えの特例を受ける
• 軽減税率の特例を受ける
• ふるさと納税を活用する

不動産売却時の節税方法については「不動産売却にかかる費用を徹底解説！費用を抑える方法もご紹介」の記事で詳しく解説しています。

不動産売却のタイミングを見極める

先述したように不動産の所有期間が5年を超える場合は、所得税・住民税共に税率が下がります。そのため、不動産を売却するタイミングは非常に重要です。不動産売却を行う際は、1月1日の時点で5年を経過した状態で売却することを検討すると良いでしょう。

「3000万円の特別控除」の特例を受ける

「3,000万円の特別控除」とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。正式名称は、居住用財産の3,000万円特別控除です。

詳しくは「マイホームを売ったときの特例（国税庁）」で確認しましょう。

なお、3,000万円の特別控除を受けるには一定の条件を満たすことが必要です。さまざまな条件がありますが、主なものは以下になります。

以上のような条件を満たす場合は、売却による利益が3,000万円までなら税金がかかりません。3,000万円の特別控除を受けるには確定申告が必要ですが、節税効果は非常に大きいでしょう。

買い替えの特例を受ける

「買い換えの特例」とはマイホームの売却と新たな家の購入の際に、売却した家の譲渡所得を新たに購入した家を売却するまでの期間、税金の計算に加えない制度です。正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

詳しくは「特定のマイホームを買い換えたときの特例（国税庁）」を確認しましょう。

買い換えの特例により、譲渡所得税や住民税の納税を一時的に延期することができます。新たに購入した家を売却する予定がない場合は、不動産売却による譲渡所得税や住民税は課税されません。

軽減税率の特例を受ける

「軽減税率の特例」とは、居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得税の税率を低く抑えられる制度です。10年以上の所有期間を経たマイホームの売却に際しては、軽減税率が適用されます。軽減税率の特例により、長期譲渡所得の税率よりも低い税率で住民税を計算することが可能です。

詳しくは「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）」を確認しましょう。

長期譲渡所得の住民税の税率は通常5%ですが、軽減税率の特例が適用されると、譲渡所得が6,000万円までは税率が4%となり、不動産売却に伴う譲渡所得税の税率も引き下げられます。軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用可能なため、節税効果は非常に大きいでしょう。ただし、以下のような一定の条件を満たす必要があります。

ふるさと納税を活用する

ふるさと納税は地方自治体への寄付を行うことで、その寄付金額の一部（自己負担2,000円を除く部分）が所得税や住民税から控除される制度です。そのため、ふるさと納税を活用すれば、住民税の支払い額を減らすことが可能です。

ふるさと納税は、自己負担を抑えつつ地方自治体を支援した見返りとして返礼品を受け取ることができる点が最大のメリットです。なお、所得税や住民税から控除できる金額には上限が設けられているため、ふるさと納税の寄付額を決める際は、事前に控除できる金額を把握しておくことが重要です。

不動産を売却して利益を得た年は、利益分だけ控除の上限額が引き上げられるので、通常よりも多くの額をふるさと納税に回すことが可能になります。

不動産売却時の住民税で注意するポイント

不動産売却時の節税対策をご紹介しました。上記のようなポイントに注意すれば、節税対策をすることができます。ここでは、不動産売却を行う際の住民税の注意点を解説します。

確定申告時のタイミングの納付は不要

住民税は、確定申告のタイミングでの納付は不要です。
普通徴収の場合は基本的に6月、8月、10月、1月の4回であり、特別徴収の場合は毎月納付されます。申告時期と実際に納付する時期は同じではないため注意しましょう。

譲渡所得が発生した場合は翌年の住民税が上がる

住民税は前年の収入に基づいて課税されるため、不動産売却により多額の譲渡所得が発生した場合は、翌年の住民税が高くなります。所得税と住民税は、基準となる収入の時期が1年異なる点に注意しましょう。

不動産売却の住民税に関するよくある質問

ここまで、不動産売却に関する住民税の計算方法やタイミング・節税対策について解説してきました。最後に、不動産売却の住民税に関するよくある質問を見ていきましょう。

相続した不動産を売却したら住民税はどうなる？

相続によって取得した不動産を売却した場合も同様に、収入に応じた住民税が課税されます。なお、相続した不動産を売却した場合は、一定の条件を満たせば譲渡所得の税金が軽減される制度も存在します。

不動産売却の譲渡所得税の控除については「不動産売却時の譲渡所得税はいくら？計算方法や税率を解説」の記事で詳しく紹介しています。

不動産を売却して損失が出たら住民税はどうなる？

不動産を売却して損失が発生した場合は、譲渡損失として扱われます。譲渡損失は他の譲渡所得と相殺可能であり、給与所得や事業所得などの他の種類の所得とは相殺できません。

不動産を売却したら住民税の他に健康保険料も上がる？

健康保険料は、所得を基準として決定されます。そのため、不動産を売却した場合は、健康保険料も上がる仕組みです。健康保険料の具体的な金額は、所得の金額や都道府県や市町村・健康保険組合等により異なります。

不動産売却はアデプトマネジメントにご相談ください

今回は不動産売却をした際の住民税の計算方法・譲渡所得の算出方法や住民税の支払いタイミング・節税に効果的な対策をご紹介しました。不動産の売却で得た利益は、次年度の住民税の額に影響を与えます。

売却益を手に入れてから税金を納付するまでの間には時間差があるため、予期せぬ高額な請求書が届くと驚くかもしれません。そのような事態を避けるためにも、事前にある程度知っておくことが必要です。

また、不動産の売却に際しては、さまざまな税制上の特例や控除を活用できる場合があります。全ての制度が同時に適用できるとは限らないため、各々の状況に最適な制度を選択することが大切です。

不動産売却に関する疑問やお悩みを抱えている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントでは、不動産売買や不動産管理、コンサルティングまで幅広く行っているので、お客様の状況に合わせた的確なアドバイスをすることも可能です。

ぜひ、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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