U様【売却依頼】

本日ご相談いただきました。

■U様 京都府在住 男性 会社経営者
●大阪市内2戸区分 京都府1棟マンション 所有
●平成22年購入
●購入時価格7800万円 金利2.2%~約3.5%

一棟アパート・区分マンション合わせ持ち

9年前にご友人の保険会社様の紹介で、マンションを購入されたお客様です。

元々資産運用には興味をお持ちだったそうですが、当時信用できる保険会社様からの紹介でしたので、1棟アパートと区分マンション2室を購入されました。

一棟マンションは京都府内で築30年の物件で、区分マンションは大阪市内の新築物件です。

元々紹介されたイメージでは、一棟物件は利回り9%で利益を上げていく、新築物件はその分の節税を行っていくというプランだったそうです。

購入から5年くらいまでは順調だったそうですが、購入から5年経つとやはり節税の効果がなくなったり一棟マンションの人が付かなかったりと徐々にほころびが出て参りました。

現在では年間で実質マイナスが20万円ほど出るらしく、これは売却に進めた方が良いのではないかと弊社にご依頼頂きました。

今後について

今回ご相談頂きましたのは非常に良いタイミングだったと考えております。

なぜならば、現在で年間20万円のマイナスが出るということは、そのマイナスは基本的には改善されることはなく10年後には30万円以上のマイナスが出るという試算が出ております。

これは、多くのお客様に言える事なのですが『今は上手くいっていないけど、いつか改善されるのではないか?』『悪くてもこれが底だと思えば持っていられる』と現在上手くいっていないことをご自身の中で正当化してしまうという方が多くいらっしゃいます。

はっきり申し上げますと、例えば購入から10年で上手くいっていない方はこれから先も今と同じかそれ以上に収支は悪化致します。

改善策は二つです。

管理や運営方式を大幅に見直す。というやり方がひとつです。

弊社においてはお客様のプランニングを見直すことで年間5万円以上のプラスが出た例や、空室期間が今まで2カ月以上だったのが、1カ月以内で入居者が付くようになる例など多くの方が改善を実感されておられます。

もうひとつが売却してしまう。というやり方です。

例えばこれから年間マイナスが20万円が25年出てしまうなら500万円の負債を背負っているのと同じです。

それならば今プラスマイナス0円で売却できる方向性で考えましょうというお話になります。

今回のお客様は後者のケースで進めていければと思っております。

今、不動産経営に不満を感じてらっしゃる方は是非一度ご相談下さいませ。

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